El Cronista Comercial

El dueño de la expansión

Con un mix entre residencial y comercial, Villa Urquiza es uno de los barrios de mayor crecimiento en la última década. Cuáles son sus zonas más consolidadas. Los precios.

El dueño de la expansión

Con un gran crecimiento en los últimos años, Villa Urquiza mantiene una esencia familiar y a la vez se abre a nuevos públicos, a partir de modernos emprendimientos en zonas que cambian su perfil. Según Mariano Aufseher, de RE/MAX Acción, se trata de un barrio con una multiplicidad de oferta que se posiciona como una zona familiar de clase media y clase media alta. El broker distingue diversas subzonas: algunas más juveniles -el Corredor Donado-Holmberg-, otras más tradicionales, como el Boulevard Mendoza, y áreas de casas bajas, como Parque Chas. 

Aufseher señala que desde hace aproximadamente 15 años se viene produciendo un enorme crecimiento, con gran cantidad de nuevos emprendimientos en desarrollo y muchos en obra. La zona de Donado-Holmberg es, para él, la que más creció en los últimos cinco años, con edificios de mucha calidad y amenities muy completos. El Do-Ho hoy se presenta como un corredor gastronómico de gran movimiento, especialmente los fines de semana. A la hora de referirse a lo más buscado del barrio y con los valores más altos de alquiler y venta, el broker dice que sin dudas es el Boulevard Mendoza y alrededores. En cuanto a lo comercial, según él, las avenidas Triunvirato y Olazábal son las que se llevan los valores más altos. 

Según el broker, cada vez quedan menos terrenos, sobre todo en el cuadrante de Constituyen-tes, La Pampa, Alvarez Thomas y Monroe, que es la zona más demandada por los desarrolladores. "En cuanto a la incidencia, hoy manejamos valores parecidos a Núñez, Barrio Norte y Caballito, con tendencia a seguir equiparando y quizás superando a estos barrios. Esto llevó la incidencia de algunos lotes en las mejores cuadras del barrio hasta los U$S 1.500 por metro. Vemos que el promedio del barrio se mantiene por ahora entre u$s 700 y u$s 900", dice, a la vez que apunta que el barrio aún tiene mucho potencial de crecimiento, sobre todo desde Álvarez Thomas hacia Belgrano R, y desde la vía hacia Crisólogo Larralde.

Manuel Mel, gerente de ventas de la firma Mel, con gran presencia en la zona, coincide con su par acerca del crecimiento exponencial del barrio en los últimos 15 años. "El perfil del comprador se ha ido modificando. Original-mente aparecían parejas que buscaban dos ambientes. Natu-ralmente esas parejas hoy necesitan más espacio, sus familias se agrandan y por ende crecen también en metros cuadrados", dice a la vez que afirma que el espíritu tranquilo y la accesibilidad del barrio son algunos de los atributos que lo convierten en uno de los lugares más elegidos por quienes buscan su primera vivienda. Mel plantea que el gran crecimiento de la propuesta residencial genera un derrame en lo comercial, por lo que la demanda comercial crece, pero aún hay escasa oferta.

Desarrollar en Villa Urquiza

AM Construcciones es una de las firmas que apuesta por la zona. Actualmente se encuentran terminando un proyecto en Triunvirato 3716, en sociedad con el estudio Autóctona Arquitec-tura. Se trata, según cuenta Mariano Javier Mendonca, director de AM, de un emprendimiento de más de 3.200 metros cuadrados que incluyen 30 cocheras, una oficina de 300 metros cuadrados y 29 departamentos de 1 a 4 ambientes. "Los valores están alcanzando en las unidades más chicas más de u$s 3.200 el metro y en las unidades más grandes más de u$s 3.000. A partir de un estudio de mercado y basado en las necesidades de inversores y demanda de la zona, el proyecto se planificó como un edificio de bajo mantenimiento, sin amenities, pero con unidades con más metros cuadrados propios que el promedio de Villa Urquiza", apunta Mendonca.

"Desde hace una década que Villa Urquiza entre Monroe, Pampa, Álvarez Thomas y Constituyentes está densamente poblada. Pero en los últimos años el barrio también creció hacia los extremos, en su límite con Saavedra, Parque Chas y Villa Ortuzar. En esa zona se sumaron muchos metros de viviendas, pero también muy buenos locales comerciales, cocheras y hasta oficinas y estudios profesionales", describe. Esto abrió el perfil de Villa Urquiza, que pasó de ser un barrio con comercios muy enfocados en las necesidades de vecinos, a una zona que brinda servicios a toda la Ciudad gracias a la conectividad del subte y otros factores como las demandas de los nuevos vecinos. Cada estación de subte, dice Mendonca, funciona como un nuevo nodo que nuclea una periferia de hasta cinco cuadras a la redonda con comercios, viviendas y oficinas.

El director de AM sostiene que hay mucho margen de crecimiento y que el barrio sigue demandando oficinas, cocheras y locales comerciales. Al hablar de las zonas que más crecen, apunta al área comprendida entre Crisólogo Larralde hasta Congreso y Plaza hasta Triunvirato, que lo hace a ritmo lento pero con un perfil muy interesante: "En esta zona aparecieron muchos proyectos de menos de 20 unidades con una tipología estilo PH que funcionó muy bien y es muy demandado por los vecinos, que lo ven como alternativa para vender su casa familiar y comprar dos unidades más chicas para ellos y los hijos, además de cocheras".

Señala que las propiedades duplicaron su valor en dólares en un período menor a los 10 años, y afirma que quienes invirtieron con vistas a tener un incremento patrimonial están conformes porque el valor creció más que en Palermo o Belgrano. Hoy, según Mendonca, es difícil hablar de "calles que cotizan más", ya que muchos emprendimientos funcionan como una isla en sí mismos. A pesar de esto, sostiene que Olazábal sigue siendo una arteria donde no se puede empezar a buscar sin pensar en un metro cuadrado a menos de u$s 3.800. Triunvirato, apunta, está teniendo un nuevo impulso desde Pampa hasta Los Incas, y los corredores de Donado y Holmberg, afirma, tienen valores más parecidos a Puerto Madero que al resto de la comuna.

Arquitectonika, estudio de arquitectura y desarrolladora, cuenta con un emprendimiento con diferentes tipologías de dos y tres ambientes de categoría media-alta en el corredor Donado-Holmberg, una de las joyitas del barrio, que crece con proyectos que apuntan al público joven y al diseño. El arquitecto Darío López, socio de Arquitectonika, subraya la enorme mejoría que vivió la zona en los últimos dos años. "El parque lineal se consolidó, generando un equipamiento de alta calidad que no había en el barrio. El perfil cambió profundamente y atrajo a un público joven y familiar de alto poder adquisitivo que permite que se mantenga la cantidad de comercios nuevos que se instalaron en esa zona", dice. 

Cada sector del barrio tiene su particularidad, según el arquitecto. Por ejemplo, para el lado de Saavedra, vía General Paz, dice, la zona es más familiar, de emprendimientos más chicos y para clase media. Yendo hacia la zona de Belgrano R, se encuentran edificios más grandes, con más equipamiento, mejores terminaciones y con locales en planta baja de restaurantes, bares y equipamiento de calidad.
 

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