El Cronista Comercial
SÁBADO 20/07/2019

El Estado no encontró compradores para los terrenos ferroviarios en Colegiales

Hoy salieron a subasta dos lotes en la vieja playa de maniobras de la estación pero los dos quedaron desiertos. Hace dos semanas, el Estado sólo había logrado vender uno de tres. Aseguran que los precios de base son muy altos para la zona

El Estado no encontró compradores para los terrenos ferroviarios en Colegiales

La transformación de la zona de la estación Colegiales en un barrio residencial con amplios espacios verdes deberá esparar. Hoy, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) intentó adjudicar dos lotes sobre la calle Moldes y la continuación de Céspedes. Pero, pese a haber inscriptos para participar de la subasta, no logró colocarlos. 

Se trata de las parcelas 8 y 9 en las que fue dividido el terreno de 43.047 metros cuadrados de la vieja playa de maniobras del Ferrocarril Mitre. Entre ambas, el Estado buscaba recaudar un mínimo de u$s 13,6 millones. Esta es la segunda vez que estos lotes se quedan sin comprador: en diciembre, ya habían sido ofrecidos con un resultado idéntico al de hoy.

"No fue un buen día", sentenciaron desde la AABE apenas se conoció que ningunos de los inscriptos en la subasta había hecho ofertas. Para la parcela 8, había dos potenciales compradores el fideicomiso Emfisa -integrado por el desarrollador Grupo en Uno y algunos socios de la firma Copelle- y Sancor Seguros, que también había mostrado interés por la parcela 9.

La agencia estatal indicó que que ambos terrenos serán ofrecidos nuevamente en el futuro, con la misma base.

Este es el segundo traspié de la AABE en poco menos de dos semanas. El 12 de este mes, había intentado vender tres lotes en la manzana que queda en la calle Vidal entre las calles Virrey Avilés y Virrey Olaguer y Feliú. Pero sólo consiguió comprador para uno de ellos: el fideicomiso Emfisa, el mismo que hoy declinó de ofertar.

Según indicaron brokers inmobiliarios que trabajan en Colegiales, la incidencia de la tierra en el precio de las propiedades de la zona debería ubicarse entre u$s 600 y u$s 700 por metro cuadrado (m2).

En los lotes ofrecidos hoy, con valores de base de u$s 5,5 millones y u$s 8,1 millones, se pueden construir edificios de 6958 y 7648 m2, respectivamente. Así, la incidencia del terreno se situaría en u$s 790 para la parcela 8 y u$s 1059 para la 9.

Sin embargo, Ignacio Mel, gerente comercial de Mel Propiedades, destacó que, para calcular la superficie vendible, hay que debe descontar, al menos, la cuarta parte de los metros que se pueden edificar. Así, la incidencia real pasa a ser de u$s 1054 y u$s 1412.

"Son caros. Nosotros nos habíamos reunido con la AABE y les planteamos que debían tasarlos según los metros que se pueden vender. Ellos, en cambio, te presentan el volumen total", indicó.

Según Mel, el precio que tienen estos terrenos sobre la calle Moldes limita el número de compradores. No son muchos los desarrolladores que disponen de más de u$s 5 millones. 

"Es cierto que, en esta zona, pasará algo parecido a lo que sucedió en el corredor Donado-Holmbeg y mejorará. Pero hoy ¿quién apostará tanto dinero en este contexto?", se preguntó.

Algo similar opina indicó Hernán Siwacki, socio fundador de Capital Brokers: "Son terrenos que están en una zona que todavía requiere desarrollo. En principio, la base parece un poco alta para el lugar. Debería ser un precio que deje la incidencia de la tierra más cerca de los u$s 700".

Al ser consultados sobre el elevado precio de base, desde la AABE, expresaron que tratan de poner bases elevadas para defender el precio.

"Son las mismas incidencias de los terrenos que ya vendimos. Además, Colegiales tiene la aptitud de ser un proyecto de enfoque integral. Esos intangibles son parte del proyecto y creemos que no se terminan de dimensionar. Por otro lado, es uno de los barrios más dinámicos y pujantes de la Ciudad", destacaron fuentes de la agencia.

Ambos operadores inmobiliarios coincidieron en que el precio de venta de las unidades en la zona debería ser, como máximo, de u$s 2500 el metro cuadrado, al que llegan con la suma de u$s 700 del terreno, más cerca de u$s 1300 el costo de construcción y la ganancia del desarrollador.

En ese sentido, Siwacki destacó que el hecho de que, en dos sucesivas subastas, haya habido tan poco interés es un dato que no se debería desatender. En cambio, contrastó, muy diferente fue la situación de los terrenos del ex Tiro Federal, que se vendieron en noviembre del año pasado por u$s 151,5 millones tras una apretada puja.

"Tal vez, muchos desarrolladores por ahí prefieren pagar más e ir a ubicaciones premium. El margen de error es mucho menor", conjeturó Siwacki.

El broker destacó que, en el caso de Colegiales, el master plan prevé alturas máximas de 25 metros y muchas áreas verdes, con espacio para viviendas y locales comerciales, en un barrio que, todavía, es de casas bajas y muy residencial: "No es una limitación para el desarrollador. Pero hay que buscar proyectos para que la gente que quiera irse ahí. Idealmente, deberían ser unidades de 3 o 4 ambientes. Pero eso contrasta con la realidad del mercado y la falta de crédito".

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