El Cronista Comercial

EO 6

Muy buenos días y muchas gracias por leer como siempre. Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, y esta es la sexta entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. Empezamos con el contenido de esta edición:

En Caballito y en pesos

No abundan los lanzamientos de nuevos proyectos en medio de la pandemia, por motivos lógicos. Pero cada tanto hay excepciones que rompen la regla. El Grupo Portland protagonizó una novedad en los últimos días con la presentación de Ciudad Palmera, en Caballito, sobre la avenida Avellaneda esquina Fragata Sarmiento. El dato que llamó la atención fue que el proyecto ofrecerá financiación en pesos hasta 22 años.

“Creemos que hay un mercado ávido de producto a buen precio y accesible financieramente”, señala Diego Gonzalo Currais, coordinador General de Portland, sobre la propuesta, que comprenderá 178 unidades de dos y tres ambientes a entregar en 2021. La obra se desarrollará sobre una parcela que pertenecía a IRSA.

“La adquisición ya fue formalizada a través de una permuta por metros futuros en el mismo emprendimiento. Tenemos opciones para permutar tres terrenos independientes más en la misma cuadra, que aún pertenecen a IRSA. No nos asociamos, es una operación de canje por metros futuros como es habitual en los desarrollos de pozo”, explica el directivo. Y aclara que el proyecto “carece de vínculo y no registra ningún antecedente del llamado ‘shopping’ que alguna vez IRSA tuviera en miras” en ese terreno.

"Ciudad Palmera es algo nuevo y si bien tiene un zócalo comercial, es fundamentalmente un proyecto de viviendas”, subraya. Respecto del esquema de financiamiento en pesos a 22 años, indica que correrá por cuenta de la desarrolladora con fondeo propio, a través de su nuevo concepto bautizado ‘Portland Concreto’.

“En su esquema de pagos se prevé un adelanto inicial cercano al 20 por ciento del valor de la unidad, luego la integración de otro 18 por ciento durante el tiempo de la obra y el saldo restante, en cuotas mensuales a 22 años. Las cuotas durante la obra se ajustarán por índice CAC y luego de la entrega, o sea durante los 22 años, el ajuste se hará por una fórmula que pondera por partes iguales el CAC y la variación salarial por RIPTE”, detalla.

En Obra también intercambió preguntas con Currais sobre el sector.

- ¿A qué segmento le ve mayor potencial cuando se normalice la actividad? ¿Por dónde pasará la demanda?

La demanda sin dudas pasará por sectores medios que buscarán en los inmuebles el consabido refugio de valor y soluciones habitacionales. La necesidad de contar con amplitud de espacios habrá quedado impresa en la memoria colectiva de quienes viven en ciudades. También habrá inversores institucionales que busquen esquemas válidos para ciertas restricciones regulatorias.

- ¿Cómo ve los precios de las propiedades? ¿Están bajando?

Obviamente que en referencia dólar han bajado, aunque nuestro mercado se muestra con una oferta poco proclive a bajas sustanciales. Los vendedores han mantenido los bienes ofrecidos pero se han mostrado reactivos a ofertas de compra hostiles. Por supuesto que hay excepciones y que todo va a depender de cuánto se pueda mantener un inmueble ocioso a la venta. El horizonte tendrá seguramente en el corto plazo una retracción temporaria y luego tenderá a estabilizarse.

- ¿El costo de la construcción en dólares es un factor que puede alentar nuevos proyectos?

La idea de un bajo costo de construcción en dólares es un fenómeno absolutamente transitorio. Los costos en pesos tenderán a equilibrarse. El desafío para quienes nos dedicamos a la actividad será el de aumentar nuestra productividad, bajando costos reales, siendo más racionales en el concepto del negocio y del producto. Puede ser que esta ventana de un bajo costo en dólares aliente el inicio de nuevos proyectos, pero como siempre, quien emprenda deberá saber que el éxito del proyecto no puede apostarse únicamente a una variable financiera.

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El avance del crowdfunding

El crowdfunding es una modalidad de financiamiento colectivo online para proyectos –muy empleada entre emprendedores- que avanza en el real estate. El grupo Newlink fue pionero en el sector con su plataforma Crowdium, que lleva fondeados ya 12 emprendimientos. Y otros desarrolladores de distinta escala están apelando al sistema.

Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora rosarina G70 y de Grupo AM Real Estate, es uno de ellos. A través de su plataforma Custom Invest, comercializa hoy el proyecto Livingreen en el barrio Pichincha, en Rosario.

“El crowdfunding es un sistema a través del cual se puede acceder a la participación y beneficios de un proyecto inmobiliario a partir de una inversión muy baja”, dice.

“El inversor adquiere metros cuadrados equivalentes al porcentual de una unidad funcional a través de la suscripción de un boleto de compraventa, aportando los derechos y acciones a un fideicomiso para su administración. Genera ingresos mensuales inmediatos y una vez concluido el plazo estipulado de la inversión, en el momento óptimo de apreciación del proyecto, la unidad se vende y se distribuye la ganancia entre sus inversores”, explica.

El monto mínimo de inversión es de US$ 5000 y el plazo, 48 meses, detalla. “La salida de la inversión se da con la venta efectiva de las unidades. Por los ingresos mensuales y por la apreciación de capital se estima un rendimiento total de alrededor del 40 por ciento”, afirma Milsztejn.

El arquitecto Víctor Zabala es otro de los que impulsa el crowdfunding para sus proyectos. A través de la plataforma con app Sumar inversión brinda la posibilidad de invertir en ladrillos a pequeños y medianos ahorristas mediante la compra de módulos.

En este momento tiene dentro de ese esquema los proyectos EZ08 –Edificio de Casas Agrupadas en Palermo Hollywood- y Casa de Diseño Z04 y Z05 en Pilará, Pilar. Zabala dice que el monto mínimo para acceder comienza en los US$ 1000. “El esquema de salida a la fecha está vinculado con la venta de la propiedad en el mercado, eso genera el recupero de la inversión junto con la rentabilidad del negocio, la cual se proyecta para las viviendas en Zona Norte de GBA en un promedio de 10-12 por ciento anual y en el caso de los proyectos en CABA entre un 8-10 por ciento anual, ambas obviamente en dólares”, completa.

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Precios: ¿no bajan más?

En el apartado dedicado a precios, la opinión esta vez del broker Esteban Edelstein Pernice, director de Castex. ¿Por qué los precios no bajarán más, según su mirada? Acá lo explica.

“Escucho a muchas voces hablar de que ahora los precios de las propiedades están bajando entre un 20 a un 30 por ciento y la verdad es que en mi opinión solo hay muy pocas y excepcionales operaciones en esos términos. Del mismo modo en que se están cerrando operaciones sin bajas, o con bajas mínimas de un 5 por ciento, que también son excepcionales. Insuficientes para afirmar que el mercado las sostiene. Ni de un lado ni del otro”, arranca.

Tras afirmar que las reglas clásicas de la oferta y la demanda no aplican en el mercado inmobiliario porque se trata de un sector con productos diferentes y no siempre comparables, también descarta que la falta de crédito hipotecario y la imposibilidad de acceder a la vivienda de parte de la mayoría de la población anticipen una caída en los precios.

“La realidad es que aún antes de la reciente devaluación era imposible acceder a una propiedad sin ahorros previos –dice-. En concreto, estamos hablando siempre del mismo porcentaje de compradores que tienen un excedente de ahorro en dólares”.

Edelstein Pernice refuta asimismo el argumento de que porque hay mucha oferta los precios bajarán más. “Las propiedades que no se vendieron hace dos años no se están vendiendo tampoco ahora”, subraya y agrega que en un relevamiento entre propietarios de Tigre, Escobar y Pilar, sobre 300 titulares, solo un 7 por ciento de los propietarios dijo estar dispuesto a contemplar una baja en el precio de venta, con un porcentaje promedio del 9 por ciento. “El resto ni siquiera lo evaluó. Muy alejado del 20 o 30 por ciento que se menciona y de lo que, a mi modo de ver, está pasando en el mercado”, concluye.

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