El Cronista Comercial

Countries: cómo impacta la nueva resolución en el valor de las expensas

Los countries, barrios cerrados y clubes de campo deberán reorganizarse como propiedad horizontal, al igual que los consorcios de edificios. ¿Habrá cambios en las expensas?

Countries y barrios cerrados: cómo impacta en las expensas la nueva resolución

Hasta ahora, los countries funcionaban organizados como asociación bajo forma de "sociedad". Pero una decisión de la Inspección General de Justicia (IGJ) les da un plazo de 180 días para readecuarse al régimen de propiedad horizontal.

El cambio surge a partir de la Resolución General 25/2020, publicada el miércoles en el Boletín Oficial. La medida alcanza a 40 countries, barrios cerrados y clubes de campo que están inscriptos como sociedades en la Ciudad de Buenos Aires, pese a estar ubicados en la provincia. 

¿Cómo repercute esta nueva regulación en el pago de expensas por parte de los dueños? Las inmobiliarias y los propietarios ya comenzaron a hacer cuentas.

Generalmente, las expensas de los countries se componen de tres ítems: un monto que se abona por unidad funcional (en este caso, sería el lote), la cuota social por cada miembro del hogar y un fee que se paga extra por cada actividad recreativa que se realice.

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"La suma de todos estos conceptos da el total de las expensas. Mayoritariamente, todos los lotes tienen la misma superficie, entonces todos los propietarios pagan el mismo importe por unidad funcional, salvo que tengan varios terrenos. En pocos countries se paga por metro cuadrado. La cuota social suele ser la misma para todos, aunque depende de cada club, y es el concepto que más pesa en las expensas", explica Haydée Burgueño, titular de la inmobiliaria homónima, que opera en la localidad bonaerense de Pilar.

Según Burgueño, en principio, esta modificación no debería impactar en el valor de las expensas. "Los consorcios de edificios se organizan bajo este régimen. Es más igualitario y cada propietario tiene un voto. En la actualidad, quien preside la comisión directiva es el principal encargado de decidir los gastos en los que se incurre. Esto dejaría de ser así con la nueva regulación. Ahora, todos los propietarios deberán ponerse de acuerdo en la toma de decisiones. Sin dudas, esta situación va a generar más enfrentamientos entre los dueños a la hora de debatir ciertas cuestiones para alcanzar un consenso", analiza Burgueño.

Eduardo Awad, abogado y director del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, sostiene que "las expensas se verán afectadas en los primeros meses" debido a los gastos que implica la realización del trámite de readecuación. "Luego, no deberían variar. El control de los gastos lo manejarán los mismos propietarios, quienes tendrán que decidir en conjunto las tareas de mantenimiento, limpieza y seguridad a efectuar". 

"A priori, no debería haber un cambio en las expensas. Lo más beneficioso será la toma de decisiones y la ejecución de deudas más expeditiva. Estos dos aspectos son los que sobresalen", asegura el abogado Gonzalo Gorbea, aunque aclara que "todo es muy reciente"  y en este proceso intervienen muchos organismos". 

No obstante, la gran incógnita es quién se hará cargo de los costos de esta readecuación. "Es un trámite notarial oneroso y la resolución no especifica quién lo va a abonar: si los desarrolladores o los propietarios", comenta Gorbea, y agrega que el plazo de 180 días, en plena cuarentena, no resulta muy oportuno.

"La incertidumbre se debe a que, en realidad, el Código Civil y Comercial habla de Propiedad Horizontal Especial en el caso de estos desarrollos inmobiliarios", asegura Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades.

El artículo 2075 del código reformado en 2015 señala que "todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa establecida en el título V de este libro, con las modificaciones que establece, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial". Según la IGJ, "fueron pocos los que en estos cinco años se readecuaron".