El Cronista Comercial
MIÉRCOLES 17/07/2019

Con las puertas abiertas a extranjeros

Con las puertas abiertas a extranjeros

Si bien el concepto de alquiler temporal o temporario puede parecer lo suficientemente explícito como para no necesitar mayor precisión, distintas voces, que de una u otra manera intervienen en el negocio, indican que en los últimos tiempos el segmento vive una redefinición, por distintas razones.  

"Con un salto del dólar superior al 100% y con alquileres que en el año se han ajustado alrededor del 30%, las tasas de rendimiento de los alquileres tradicionales apenas llegan al 2%. En cambio, los temporales, orientados al turismo, se cotizan en dólares, por lo que el negocio se encuentra atado a esta moneda", explican desde LJ Ramos. 

Números parecidos tiene Lady Siebenhaar, fundadora de Soluciones Inmobiliarias Nativa, empresa focalizada en este segmento, quien comenta que las tasas de retorno de los alquileres temporales oscilan entre el 6 y el 8%.  Según indica, los propietarios han tomado nota de los guarismos "y estamos viendo cada vez más departamentos destinados a este fin y con mejores equipamientos". En este sentido, enumera, las unidades deben contar con Wi Fi, TV por cable y servicio de limpieza.

Los brokers también coinciden en que en la actualidad hay inversores especializados. "Y las desarrolladoras están empezando a realizar negocios en este sentido, lo que en hotelería se llamaba el condo hotel, y que nosotros hemos rebautizado como condo apartment", apuntan en L.J. Ramos. "Las nuevas inversiones han mejorado considerablemente la oferta, y además estamos logrando buena rentabilidad en un mercado que se mantiene y que seguirá creciendo", completan en Nativa Soluciones Inmobiliarias.

Desarrollos ad hoc

En Casa Campus eligen encuadrar su negocio en el concepto de co living. "Se trata de proyectos que son diferentes a un desarrollo tradicional desde su génesis  --son edificios que tienen entre 80 y 400 unidades funcionales-, pensando en un tipo de cliente que no es un residente permanente. Por lo tanto, las unidades son más pequeñas y se destinan espacios a esparcimiento y sociabilización, con amenities y muy orientado a millennials", describe Juan Mora, socio y fundador de la iniciativa.

De regreso a los números, Mora explica que en su esquema las inversiones parten en los u$s 60.000, llegando a los u$s 150.000, con un promedio de u$s 90.000. Según especifica Mora, se ingresa al negocio con un anticipo de u$s 35.000 y cuotas mensuales en pesos de aproximadamente $ 45.000, ajustables por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). 

En concreto, los inversores de Casa Campus obtienen una rentabilidad estimada de 7% sobre el capital, más una apreciación anual del 3%, según la empresa. Por ejemplo, con un alquiler mensual de entre u$s 800 y u$s 1000, la renta neta se ubica entre los U$ 400 y U$ 650 mensuales, dependiendo de la ubicación y prestaciones del edificio. "Y ofrecemos una administración centralizada, por lo que el  inversor no se ocupa del mantenimiento, pago de servicios, ni búsqueda de inquilinos, además de recibir la renta proporcional de su unidad, esté o no ocupada", enfatiza Mora.

Al margen de las particularidades de cada esquema inversión, los proyectos destinados a los alquileres temporales se multiplican: en  L.J. Ramos mencionan el primero de la cadena Le Petit, en Esmeralda al 900, en Retiro, un emprendimiento de 160 departamentos de alquiler temporal, con restaurante, salas de reuniones, gimnasio y servicio diario de mucama, entre otras prestaciones. Y también aparecen otras iniciativas de características parecidas como A Place, de la desarrolladora ADN Developers, en Córdoba al 800, que se encuentra en obra. 

"Muchos hoteles han comenzado a modificar sus unidades, agregándoles kitchinettes o cocinas, además de iniciar los trámites de subdivisión en PH, para luego vender las unidades a propietarios particulares y alquilarlas en forma temporaria. Esto generó una reducción de costos fijos, que están en pesos, el incremento de las ventas en dólares y, por ende, la rentabilidad del negocio y la tasa anual", explican desde LJ Ramos. 

De acuerdo con las fuentes, las zonas donde más creció la oferta son Microcentro, San Telmo, Recoleta y Palermo. También se ven con potencial para este segmento barrios como Belgrano y Nuñez.

Nuevos locatarios

"Los departamentos más buscados por nuestro público son monoambientes, dos y tres ambientes, en lo posible luminosos, y en ubicaciones cercanas a las universidades", detalla la titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa. Sus clientes, comenta, son mayormente profesionales jóvenes, extranjeros en 90% de los casos, que vienen a la Argentina a cursar un posgrado. 

Según fuentes del sector,  sólo en Buenos Aires hay cerca de 650.000 jóvenes extranjeros y del interior del país cursando una carrera de grado o de posgrado. "Por las condiciones económicas, esperamos que sea importante la demanda de extranjeros que se inscriban en nuestras universidades este año. De hecho, se trata de una tendencia que ya estamos percibiendo", agrega la titular de Nativa.  

"Los estudiantes precisan una solución de vivienda flexible, segura, y social", apunta Mora desde Casa Campus. En su caso, también, los clientes son jóvenes del interior del país, de Sudamérica, Europa, Estados Unidos y Oceanía. "Estudiantes, jóvenes profesionales y/o nómades digitales", describe el ejecutivo y apunta que los proyectos pensados para alquiler temporal contemplan entre seis y nueve áreas de servicios comunes. "Así, el visitante vive en 600 metros y no en los 30 de su unidad".

Intermediación

Aquí también encontrar al cliente es la clave para que el negocio funcione. Y en este sentido, obra la tecnología y las telecomunicaciones, que no sólo cambiaron las reglas de juego del negocio sino que, además, lo potenciaron. "Airbnb cambió el mercado de temporarios en el mundo, aunque, si bien es muy práctico, tiene algunas contraindicaciones. Por ejemplo, no se responsabilizan por la cantidad de habitantes que ingresan al departamento ni el uso que le darán", opina Siebenhaar. 

 "Además, al no contar con un depósito en garantía (solo u$s 200 con una tarjeta de crédito) se transforma en un riesgo a la hora de cubrir ocasionales daños. Estos contratiempos los vemos constantemente, por lo que muchos propietarios que han optado por esta modalidad regresaron a nuestra oficina para continuar con nuestro servicio más integral y personalizado", afirma la titular de Nativa.

Airbnb cuenta con presencia en 191 países con más de 5,3 millones de casas en oferta y vive de cobrar un porcentaje: entre 3-5% al anfitrión y entre 15-20% al huésped. Consultados para este nota, prefirieron no responder. "Para nosotros es una herramienta de comunicación más respecto de lo que ofrecemos", dice, por su parte, Juan Mora desde Casa Campus, sobre el vínculo que tiene con Airbnb y el uso que hace de la aplicación.  

Aun con lo simplificado de la operación hoy, se trata de un mercado que constituye una verdadera oportunidad para el canal inmobiliario. "Desde el punto de vista del bróker, los alquileres tradicionales dejaron de ser rentables. Al no poder cobrar comisiones al inquilino prácticamente es un área que dejamos de trabajar, puesto que los propietarios se niegan a pagar las comisiones. En cambio, con los alquileres temporarios sí se pueden cobrar a los inquilinos y esto mejora la renta también al propietario"", finaliza Siebenhaar.
 

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