El Cronista Comercial

Cocheras: qué pasa en el segmento

Si bien bajaron la persiana más de 200 garajes en el último año en CABA, los desarrolladores siguen apostando a emprendimientos con modelo de parking. La rentabilidad proyectada.

Cocheras: qué pasa en el segmento

La info es cierta pero relativa. Entre marzo de 2018 y marzo de 2019, 223 de 1.800 garajes bajaron las persianas en la ciudad de Buenos Aires,  cerca de un 10 % del total. Se trata de garajes de barrio, con una plaza de 120 cocheras aproximadamente, según informó la Cámara de Garajes, Estacionamientos y Actividades Afines de la República Argentina (Cagesra) y que, grafican, son espacios que necesitan 150 alquileres mensuales para cubrir los gastos.

Por caso, en Palermo, en los últimos 12 meses dejaron de funcionar 30 garajes, por el valor del  suelo y su rentabilidad para desarrollar. En Caballito, un caso similar, cerraron 17. Montserrat, con 19; Balvanera con 18; San Nicolás con 15, y Belgrano con 11 son los barrios que siguen reconvirtiendo las cocheras en locales, supermercados y restaurantes, además de edificios para vivienda.

Esteban Súcari, director de eCocheras, sostiene que sin embargo el negocio goza de buena salud, más allá de que la inflación, también en este caso, impactó directamente sobre las tarifas, las cuales no se actualizaron en proporción. "En barrios de alta densidad como Villa Urquiza y en los nuevos corredores importantes de oficinas la demanda está full", comenta y destaca que no existe ningún indicio que señale que ésta vaya a caer en un futuro: "Autos se van a seguir vendiendo y patentando y en la calle ya no hay más lugar".

"Además, después de las elecciones, cuando finalmente se implemente la Ley de Estacionamiento Medido (en referencia a los parquímetros), y también a raíz del nuevo código de planeamiento, que hace que construir cocheras sea relativamente caro para el desarrollador por el costo de incidencia de la tierra, es muy probable que la demanda se incremente", proyecta Súcari,  quien estima que percibir de $ 3.000 a  $ 5.000 en concepto de renta "representa una muy buena tasa sobre una inversión de u$s 22.000 a u$s 30.000". 

Los números expuestos corresponden al modelo de pool de renta, en barrios como Recoleta o Almagro o en el oeste del GBA. ¿En qué consiste, puntualmente? Según explica Fernando Romay, CFO y socio de Romay Desarrollos Inmobiliarios, se puede ingresar al negocio con la compra de una sola cochera, tal como sucede en el complejo Thays Parque Leloir, que su empresa desarrolla y que lo une con la empresa ApartCar a través de un contrato de locación y management para la administración del parking comercial del complejo, compuesto por 340 cocheras en subsuelo.

"El propietario de la cochera aporta el uso de su espacio de estacionamiento y Apartcar la parte del equipamiento del garaje, su experiencia y la administración del negocio", responde Romay. "Por su parte, el propietario recibe una renta mensual garantizada igual al precio de 57 horas de estacionamiento más una renta variable del 58% sobre la facturación excedente a una base de horas mensuales. Proyectamos que en promedio el propietario de cocheras cobrará una renta del 7% al 8% anual en dólares".

De acuerdo con el desarrollador, el déficit de espacios de estacionamiento en Castelar, donde se emplazará su emprendimiento, es alto: un 60% de los locales comerciales no tiene parking propio o es insuficiente para la cantidad de sus clientes, "lo que queda expuesto especialmente en fines de semana y feriados por la cantidad de vehículos estacionados en la vía pública. Para agravar el cuadro, existe 0,75 cochera por oficina, cuando en promedio vienen a trabajar diariamente 2,5 autos por cada una de ellas".

La propuesta clásica

Para Daniel Cohen Imach, CEO Cohen Imach & Step Developments, el mercado de las cocheras se mantiene en crecimiento desde los últimos 10 años. El desarrollador se respalda en números: según datos de Buenos Aires, existen 1.270.000 espacios para estacionar en el ámbito porteño (tanto en la calle, como en los garajes privados) y por día circulan 1.800.000 autos. "Esto significa que es un mercado en crecimiento y lo seguirá siendo", interpreta.

En Step Developments explican que el modelo clásico de cocheras se implementa en los nuevos emprendimientos residenciales, como arrojan las últimas estadísticas, y no en construcciones propias para cocheras, lo que significa un mayor alcance para el inversor ya que puede obtener clientes del mismo complejo habitacional y también usuarios que se hallan en la zona. 

De hecho, cuentan con dos ejemplos en esta línea: DUO, un complejo de dos edificios que disponen de subsuelo con cocheras ubicadas en una de las zonas con mayor crecimiento y requerimiento de sectores para parking, el distrito UADE (en Monserrat); y Step Caracas, en el barrio de Flores, con cocheras en planta baja y subsuelo. "Cabe destacar la saturación de este lugar en donde sólo en la avenida Avellaneda circulan semanalmente más de 8.000 automóviles por hora que buscan estacionamiento", enfatizan.

"El valor del metro cuadrado depende de la incidencia del terreno", responde Cohen Imach, consultado por la ingeniería del negocio. "A eso hay que sumar el costo de construcción que ronda los u$s 12.000 por unidad. Lógicamente,  es más económico invertir cuando la obra recién comienza que cuando ya tiene un alto nivel de avance", subraya. Dependiendo de la zona, especifica, los valores van de u$s 20.000 a u$s 30.000 para la compra, mientras los alquileres no bajan de los $ 3.000 mensuales promedio, según las últimas estadísticas. La rentabilidad, que oscila entre el 4 y 6% anual en dólares, es mayor a la obtenida por un departamento. 

"A raíz de que se trata de una inversión de bajo riesgo (el desalojo y la morosidad es prácticamente nulo), suele ser la punta de lanza de un inversor que recién se inicia. Por supuesto también la rotación de este tipo de inmuebles es mucho más rápida que otros, siendo por ello considerada más liquida", distingue Cohen Imach al momento de describir al comprador.

De acuerdo con las fuentes, la buena salud del negocio está prácticamente asegurada. No sólo porque el parque automotor creció un 80% en la última década y a raíz del Metrobús, las peatonales, las bicisendas y otros impedimentos los lugares para estacionar se redujeron de manera drástica. "Además -remata Cohen Imach-,  recordemos que en ciudades desarrolladas cada vez hay más uso de coches eléctricos, tendencia que obviamente impactará en la Argentina".
 

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