El Cronista Comercial
MIÉRCOLES 17/07/2019

Caballito: muchos barrios en uno

Es uno de los puntos más elegidos y tradicionales de la Ciudad, con gran diversidad de proyectos y zonas bien diferenciadas. Dónde se registra el mayor crecimiento hoy.

Caballito: muchos barrios en uno

Con diversas propuestas, el barrio de Caballito abre su oferta a diferentes públicos y desde hace años es uno de los más elegidos para vivienda. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades lo define como un barrio con múltiples zonificaciones que le imprimen diversidad. Describe una convivencia entre múltiples zonas comerciales, emprendimientos residenciales en altura, casas y phs de baja altura, torres, grandes espacios verdes y edificios intermedios: "Hay un abanico de ofertas de todo tipo. Es como si fuesen cinco barrios en uno, porque es un barrio muy grande con diferente geografía, que produce demanda de variados productos. A diferencia de otros barrios, se observan unidades de mayor superficie ya que el comprador de este barrio es muy exigente", afirma Migliorisi a la vez que comenta que se trata de un barrio de clase media que se viene desarrollando mucho en los últimos años gracias a mejoras en los medios de locomoción y acceso. 

Con respecto a  su evolución, el broker cuenta que el barrio se ha desarrollado desde el centro de mayor demanda, Parque Rivadavia, hacia los extremos. En este sentido, sostiene que las zonas más buscadas, como Parque Rivadavia, Avenida Alberdi, o la avenida Pedro Goyena pueden tener una diferencia de entre un 20 y un 30 por ciento con respecto a otras zonas dentro del mismo barrio. En ese ámbito comercial, dice, la diferencia es cuadra a cuadra y la variación puede superar el 50%. Migliorisi destaca también que se trata de un barrio que todavía tiene mucho potencial de crecimiento. Señala, por ejemplo, la zona que limita con Flores y la denominada Caballito Norte, que hoy son menos exploradas. 

Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades, sostiene que Caballito tiene una demanda intrínseca superior a la mayoría de los barrios de la ciudad de Buenos Aires. "Esta realidad es consecuencia por un lado de que quienes viven allí, en general quieren permanecer. Por otro lado, Caballito resulta una propuesta muy atractiva para quienes desean estar cerca de todo, pero en un entorno tranquilo. Esta última característica hace que muchos vecinos próximos a la zona o bien un público de partidos de Gran Buenos Aires que ya no quiere trasladarse tanto opten por esta zona. La demanda extraque posee le ha permitido a Caballito crecer más rápidamente que otros barrios", afirma. Sobre estas bases, explica que, a pesar de la situación que se vivió en el 2018 con la escalada del dólar, la actividad en esta zona no ha caído como en otros barrios aledaños. En cuanto a la combinación de oficinas y residencias, afirma que funciona muy bien, en especial con las que apuntan al profesional o micropyme que quiere un espacio propio por la zona donde reside y no trasladarse diariamente al microcentro.

Las proyecciones apuntan alto, y al describir el panorama a futuro, el gerente comercial de Mel apunta datos concretos: "Cada vez hay menos terrenos disponibles y su cotización en las zonas más codiciadas se asemeja a barrios como Belgrano y Palermo. Pedro Goyena es lo más demandado y su incidencia está cabeza a cabeza con los barrios citados. Las zonas lindantes a los parques son también cotizadas. Diferentes son las zonas comerciales donde el valor de la tierra para hacer un desarrollo residencial no es tan elevado, no así los locales que se construyen en las plantas bajas de los desarrollos. De la ciudad de Buenos Aires, Caballito  es una de las zonas que posee la mayor cantidad de permisos de obra solicitados. Hace varios años que la construcción se focalizó allí y no paró de avanzar. Pedro Goyena tiene incidencias de más de u$s 1.000 por metro y sus precios superan los u$s 3.000, algunos ampliamente", afirma.

Nuevos proyectos

"Caballito en los últimos años creció en cuanto a edificios. Siempre fue un barrio de clase media, con casas bajas. En los últimos 10 o 15 años se empezaron a construir muchos edificios. El perfil de los compradores ha cambiado, es un barrio que cada vez tiene gente más joven y familias con chicos pequeños. Esto tiene que ver con que hay muchos parques cerca, clubes y muchos colegios. Además, se encuentra en el centro de la ciudad de Buenos Aires, por lo que está cerca de todo y hay muchas vías de acceso cómodas como la Autopista 25 de mayo", dice Hernán Perrone, de la inmobiliaria RE/MAX Parque, quien aclara que, de todas maneras, y aunque es un barrio muy buscado, no escapa a la situación general del país, y las ventas han bajado en los últimos tiempos."La gente busca más alquileres y en cuanto aparecen, se alquilan. Siempre hay gente esperando para alquilar, más teniendo en cuenta el mercado actual, donde los créditos han desaparecido. Hay más ventas disponibles y menos demanda. Las ventas están más lentas, se está tardando mucho más en cerrar operaciones. Esto hace que se acumule un stock y los precios bajen", dice.

Perrone destaca la distinción entre Caballito Norte y Caballito Sur, a partir de las vías del tren, y señala que en la primera aún falta mucho por desarrollar. La zona sur, afirma, tiene su subzona más fuerte en Parque Rivadavia, seis manzanas donde los precios se elevan conjuntamente con el corredor de Pedro Goyena. "Este corredor desarrolló un polo gastronómico muy interesante estos últimos años, por lo que cada vez se está poblando más y las zonas alrededor de este corredor empiezan a crecer con más edificios, y atraen gente más joven". En cuanto a los valores, Perrone sostiene que Caballito logra defender bastante el precio y es uno de los barrios que tarda más en bajar.  

Entre los nuevos emprendimientos que destacan en el barrio se encuentra Palmera Caballito, un edificio de más de 35.000 metros cuadrados, sobre un lote de casi 4.000 metros desarrollado por Grupo Portland, que se estará entregando en los próximos meses. Ezequiel Leibaschoff, gerente comecial de la firma, cuenta que se trata de una torre de 24 pisos con unidades que van desde monoambientes hasta cuatro ambientes. Destaca las vistas panorámicas a la ciudad que ofrece, y las más de 200 cocheras en subsuelo. Además, señala que el emprendimiento cuenta con amenities como cancha de futbol, piscinas, sauna, SUM, parrillas, sala de reuniones, kids club, y gimnasio. 

"El panorama es muy alentador, la realidad es que la demanda ha sido constante durante todo el transcurso de la obra. Más allá de los vaivenes del mercado el proyecto siempre ha tenido una constancia de ventas ya que sólo quedan las últimas 20 unidades sobre un total de 360", dice Leibaschoff, quien sostiene que el perfil del inversor del barrio es cada vez más exigente y además de los buenos accesos, busca amenities diferenciales. En cuanto al perfil de los compradores, cuenta que mayoritariamente se trata de un consumidor joven o de primera vivienda, con gran sofisticación, que busca vivir en una torre con todas las comodidades, con un cuidado diseño y cerca de los medios de transporte.

Al hablar del panorama general y a futuro en Caballito, el gerente Comercial de Grupo Portland cuenta que sigue habiendo buenas ofertas de terrenos con precios muy tentadores para todos los desarrolladores.  "Los precios siguen evolucionando y consolidándose en los últimos años.  Cada vez hay más desarrollos con obras de mayor envergadura, lo que genera un mayor valor de la tierra y un crecimiento en el precio del metro cuadrado terminado", dice. Adelanta, además, que en los próximos días la empresa estará cerrando un acuerdo para la compra de un importante lote de tierra sobre una de las avenidas principales donde desarrollará un gran proyecto residencial apto profesional que será lanzando en los próximos meses.
 

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