El Cronista Comercial

Alquileres: cayó 31% la rentabilidad

En diciembre último, el retorno para los propietarios tocó el 3,1% anual, la cifra más baja en cuatro décadas. Los alquileres subieron 36% en 2018. Qué prevé el mercado para el año.

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Los alquileres aumentaron 36% durante 2018, casi 12 puntos menos que la inflación acumulada (47,6%, según el Indec), y la rentabilidad del segmento cayó al 3,1% en diciembre, la cifra más baja en cuatro décadas, señaló un informe elaborado por el sitio Properati y Oikos Bs As.

El fuerte aumento del dólar, que trepó 107% durante el año pasado, y el avance del precio de los inmuebles en esa moneda en CABA (7,3% de incremento interanual), explican la caída de la rentabilidad -siempre medida respecto del valor de la propiedad-, indicó el informe.

En diciembre de 2017, el Índice de rentabilidad que miden Properati y Oikos Bs As se encontraba en 4,9%, un 12% menos que en diciembre de 2015, cuando comenzó a medirse el indicador. A diciembre de 2018, la rentabilidad había caído al 3,1%, el registro más bajo en al menos cuatro décadas, subrayó el trabajo.

En enero, el dato arrojó una cifra del 3,1%, lo cual significa que en términos brutos el alquiler de una propiedad en CABA deja una renta del 3,4% anual medida como porcentaje del valor del inmueble. "El principal driver de la caída de 2018 fueron fue la significativa aceleración de la depreciación del tipo de cambio, que superó el 107% durante dicho período, lo que se sumó al avance en dólares del precio de los inmuebles en CABA (+7,3% interanual), cifras que han superado ampliamente al avance en el precio de los alquileres (+37% interanual)", explicó el informe.

En cuanto al arranque de 2019, el panorama luce mejor para el propietario, ya que "el combo de aumentos en pesos de los alquileres, sumado a la apreciación del tipo de cambio lograron recuperar parte de la rentabilidad perdida durante 2018", agregó.

De todas formas, "alquilando hoy se obtiene un 33% menos en dólares que en diciembre de 2015, y 24% menos que a diciembre de 2017", señaló Gabriel Gruber, director Regional de Properati.

Precios

Para 2019, se espera una inflación de alrededor del 32%, una cifra alta, pero muy por debajo del registro de 2018, principalmente por el traslado a precios de la significativa depreciación del tipo de cambio del año pasado, teniendo en cuenta la trayectoria ascendente de las tasas estadounidenses, la sequía y otros factores internacionales, analizó el trabajo.

En cuanto al tipo de cambio, se espera un primer semestre 2019 con una depreciación muy por debajo de la inflación, ya que la liquidación de las exportaciones, sumado a las elevadas tasas, mantiene el apetito limitado por la moneda extranjera. Un panorama muy distinto al del año anterior, cuando el tipo de cambio mostró un aumento superior al 100%, punta a punta. De esta manera, se espera que la rentabilidad de los alquileres medida en moneda dura continúe recuperándose, al menos durante la primera mitad del año, pronosticó Properati.

Respecto de las ventas, en enero el precio promedio en dólares mostró una caída del 0,1%, lo cual mantuvo la tendencia del último cuatrimestre de 2018, donde se registraron tres caídas mensuales. A enero, los precios exhibieron una variación interanual del 6,1%, lejos del máximo del 15,2% anotado a mitad de 2018.

De todos modos, las secuelas de la inestabilidad cambiaria de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, un fenómeno que podría extenderse hasta bien entrado 2019, puntualizó en el informe Juan Fernández, analista de Oikos Bs As.

"Concretamente, la repentina depreciación del tipo de cambio de 2018 ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018. En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída del 85% en términos interanuales en el mes de diciembre (último dato), lo que da cuenta de que el mercado no ha encontrado un piso. Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -42%, también en términos interanuales", concluyó el informe.

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