Relevamiento

Por qué los departamentos a estrenar bajan menos que los usados: lo que nadie dice

Las unidades nuevas tuvieron un descenso de su valor interanual del 9%, mientras que aquellas antiguas se apreciaron un 11%. ¿Cuál es la explicación?

En un mercado inmobiliario casi sin movimiento, con sobrestock de oferta de unidades a la venta, no sorprende que los precios de los departamentos continúen en baja. Lo curioso es que hoy las unidades a estrenar resisten más la desaceleración de los valores que aquellos usados.

Según datos de Reporte Inmobiliario, al comparar los dos últimos años entre los valores de los departamentos usados en la Ciudad de Buenos Aires y los de unidades a estrenar en términos de valor promedio por m2 aquellas nuevas sostuvieron más su cotización de oferta.

"La mayor diferencia se da porque el estrenar está en manos de los desarrolladores o de inversores que entraron durante el pozo y tienen menor necesidad de venta que un propietario que necesita mudarse. El apuro de venta es diferente al de un inversor que tiene más espalda para esperar", explica al diario El Cronista Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.

Según el informe, el porcentaje de variación interanual del año 2020 evidencia una caída promedio del 9% en las unidades a estrenar, mientras que las unidades usadas se depreciaron dos puntos más llegando al 11%. 

En los últimos 12 meses esta tendencia se profundizó aún más, siendo la caída en valores de oferta de unidades usadas del 17% en promedio, mientras que las a estrenar cayeron 12 puntos menos (5%).

"La explicación radica en que los precios de publicación no son los precios de cierre. Lo que sucede es que las constructoras hacen negociaciones más agresivas y en busca de cash bajan los valores a la hora de concretarse la operación", remarcó por su parte Leandro Korn de Korn Propiedades.

Es importante destacar que, del 2006 a la fecha en base a los relevamientos de Reporte Inmobiliario, más allá de las bajas puntuales generadas por el primer cepo de finales del 2011, y la crisis que se vive en la actualidad, los inmuebles a estrenar se incrementaron al ritmo de un promedio anual del 7% en los últimos 16 años, y los usados 4% en el mismo periodo.

Barrio por barrio, el comportamiento de precios según Reporte Inmobiliario

"Hay un punto a tener en cuenta, los inmuebles a estrenar tienen gastos de escrituras más elevados que los usados, eso también se convierte en un factor casi fundamental para que las negociaciones sean más agresivas a la hora de cerrar la operación", resaltó Korn.

Es que para el constructor si bien los precios de publicación son más elevados que los usados, los departamentos a estrenar se cierran con valor de oportunidad. "El desarrollador necesita vender para fondear otras obras, por lo que en general hay rebajas agresivas", finaliza.

"Hoy el 61% del stock de inmuebles son usados y eso es una de las razones por las que no bajan más los precios del m2", dice Daniel Bryn de Invertir Real Estate.

Lo cierto es que la realidad del propietario del usado suele ser muy distinta que la del inversor de una unidad a estrenar. 

"Un departamento ocupado no baja su precio porque no tiene urgencia de venta, quiere seguramente agrandarse o achicar su espacio. En cambio un inmueble vacío usado tiene necesidad, y es ahí donde la la contra -oferta puede ser más agresiva", concluye Korn.

Siguen bajando precios de las propiedades en venta y sube el interés por las obras de pozo

Por último, para Soledad Balayan de Maure Inmobiliario las explicaciones de este fenómeno pueden ser múltiples pero asegura que "cuanto mas antiguo mas difícil de mantener el precio".

Y hace hincapié en "los amenities y las vistas. Hoy hay mas departamentos internos antiguos que a estrenar, porque las formas de construir se fueron modificando", agrega.

"Es posible que no haya proyectos futuros por ahora y los desarrolladores ya no tengan el incentivo a bajar los precios. Quizás esa sea un señal interesante sobre el costo de construcción", concluye Balayan, como otro de los factores a tener en cuenta.



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