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Inmuebles en venta bajan hasta 25% en dólares y hay más oferta

Hay 152.000 unidades publicadas en la Ciudad de Buenos Aires. Más del 70% son departamentos. La gran mayoría son de uno y dos ambientes. Hay poca demanda porque no existen inversores interesados por la baja rentabilidad que genera un alquiler.

Mes a mes, el mercado inmobiliario bate un nuevo récord. En junio se volvió a registrar un boom de propiedades a la venta, con un total de 152.000 unidades en oferta en la Ciudad de Buenos Aires. Más del 70% son departamentos, la gran mayoría, unidades chicas de hasta dos ambientes. Mientras tanto, los valores siguen a la baja y, según el barrio, ya acumulan un retroceso del 25% en dólares.

"Entre monoambientes y unidades de dos ambientes acumulan más del 50% del total del mercado. Hay un stock muy grande porque la construcción de departamentos chicos en los últimos 15 años fue un verdadero boom", describió Daniel Bryn, de Invertire Real Estate.

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La cantidad de propiedades a la venta tuvieron una suba en el último mes del 2,4% y un alza interanual del 32%. "El stock de departamentos de dos ambientes creció un año 45% en el último año y aquellos de un ambiente tuvieron un alza del 32%. El total de departamentos tuvo un alza del 40%", explicó Bryn.

En las últimas dos décadas, hubo un boom de construcciones de unidades chicas. Por eso no sorprende hoy el vasto stock de departamentos de menos de 50 m2.

"Hoy, es más difícil vender estas unidades pequeñas que los departamentos de cuatro y cinco ambientes porque, de estos últimos, hay poco construido. Son muy buscados. La gente trata de agrandarse en pandemia", remarca Bryn.

"Hoy, un monoambiente no rinde en alquiler. En los años '90, se construía pensando, por un lado, en los inversores y, por otro, en jóvenes profesionales que, con el acceso de créditos, podían comprarse un inmueble. Hoy ,ese público no existe", indicó Soledad Balayan, de Maure inmobiliaria.

Además la pandemia puso en jaque las unidades pequeñas por la necesidad de espacios más amplios y con un pulmón de aire fresco. "Hoy, los micro-departamentos no son atractivos. Son espacios muy pequeños, que estaban destinados a jóvenes que venían a estudiar del interior del país, un público que no hay por el contexto epidemiológico", agregó Balayan.

En el mercado de inmuebles a la venta, hay 111.768 departamentos, 9900 unidades tipo PH, 6200 terrenos y oficinas, 5600 casas y 5400 locales.

"Tenemos casi 9,62 departamentos en venta por manzana. En Recoleta, hay 47; Palermo, 33; Belgrano, 30; San Telmo, 27, por citar algunos ejemplos", indicó Bryn

Precios

Según el último informe de Zonaprop, el precio medio de venta en la Ciudad se ubica en u$s 2481 por m2. Disminuyó 1,1% respecto al mes pasado. 

Los precios de venta acumulan baja de 2,5% en 2021 y de 11,4% desde el máximo de 2019. Los departamentos de pozo son los que muestran más resistencia a la baja de precio en 2021.

El Corredor Norte es la región con mayor baja de precio en 2021, en torno al 3, 5%. Belgrano disminuyó 3,7% y Palermo, 3,6 por ciento.

"Por barrio, tenemos bajas destacadas del 15% al 25%. Por ejemplo, Agronomía, Parque Chas, Boedo y San Cristóbal, los que encabezan el ránking", resumió Bryn.

El futuro

El sector atraviesa una profunda crisis desde 2018 y poco hace pensar que, en el segundo semestre de 2021, el escenario se vaya a revertir.

"Vienen los meses más fríos. Hay miedo al contagio, a la pandemia. Eso genera un parate aún más marcado. Y, encima, tenemos las elecciones. Y, aunque en los últimos meses no hubo volatilidad del dólar paralelo, el mercado no se reactivó", resumió Balayan.

Según el último informe difundido por el Colegio de Escribanos porteño, en abril se labraron apenas 2317 escrituras, por un monto involucrado de $21.312 millones, un número muy por debajo del promedio en situaciones pre-pandemia.

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