Pese a la caída de los precios de las propiedades -según el sitio especializado Zonaprop, 5,9% en lo que va del año- y al sobrestock en venta en este momento (más de 160.000 en la ciudad de Buenos Aires), los proyectos en pozo en pesos siguen siendo una alternativa para aquellos inversores con excedente de pesos que buscan escaparle a la inflación y destinar recursos a un inmueble que cotizará en dólares cuando esté terminado.

¿Qué debe tener en cuenta un inversor antes de entrar a un proyecto en el pozo? En este momento hay oportunidades de ingresar con descuentos a muchos emprendimientos que están comenzando, ya que los desarrolladores necesitan recursos para avanzar con la obra, señalan brokers. El costo de la construcción en niveles relativamente bajos en dólares -u$s 483/m2 en agosto si se toma como referencia el dólar paralelo, según el último monitor inmobiliario del especialista Daniel Bryn- sigue siendo un aliento para construir. Y la escasez de ventas en el mercado pone en inmejorables condiciones a quienes tienen los billetes en la mano.

Cuanto antes se entra a un proyecto, mayor es el margen de ganancia que puede obtenerse con una posterior venta de la unidad cuando esté terminada (entre dos y tres años de plazo), explican los expertos. Pero también mayor es el riesgo. En ese caso, recomiendan analizar el historial del desarrollador, ver qué pasó con sus otros proyectos (si fueron terminados en tiempo y forma) e indagar en su modalidad de trabajo. Hay desarrolladores que arrancan con la obra cuando ya están "calzados" con sus costos iniciales, lo cual puede dar indicios de que el proyecto avanzará dentro de los plazos previstos.

Otro consejo es verificar si los planos y la demolición están aprobados, lo mismo que la constitución del fideicomiso. El historial de la constructora es otro punto a tener presente, agregan.

La modalidad tradicional de ingreso a un pozo es con un anticipo del 30 o 40% y cuotas en pesos que se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), que sigue a la inflación. Por el aumento de los valores de las cuotas en los últimos dos años, el mercado de compradores en el pozo está dominado principalmente por inversores que están líquidos en dólares y venden sus billetes en el mercado paralelo para afrontar los pagos mensuales, describen los brokers. Los descuentos que pueden obtener al ingresar en un proyecto varían según la situación de cada desarrollador pero pueden rondar entre 20 y 30%, calculan.

"Con la baja de precios que hay hoy, se puede comprar un departamento de 3 ambientes por lo que antes se pagaba uno de 2 ambientes. Lo mismo sucede con los de 4 ambientes, que bajaron al valor de uno de 3 ambientes", apunta Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial.

Según el titular de la inmobiliaria y desarrolladora, en el mercado de proyectos en el pozo hay precios competitivos en obras iniciadas que "difícilmente vuelvan a verse" y que pueden arrojar una rentabilidad de "entre 30 y 40%" en una futura reventa (si el precio de las propiedades repunta en los próximos años). De acuerdo con sus datos, en el barrio de La Paternal se consiguen hoy departamentos de 3 ambientes a partir de los u$s 147.234; en Almagro, a u$s 156.996; y en Belgrano, a u$s 205.998. Un 4 ambientes cotiza a u$s 355.761 (con dependencia de servicio) en Almagro y a u$s 453.314 en Caballito.

Respecto de los precios, Hernán Siwacki, titular de Capital Brokers, analiza que la suba de los costos de la construcción tenderá a ponerle un freno a los descuentos que ofrecen desarrolladores para entrar en un proyecto. "Los valores de los pozos van a terminar empujando a los usados a que suban, y no al revés, por la sencilla razón de que los departamentos en construcción no pueden bajar, es lo que valen", indica.