Real Estate: en qué proyectos ponen el foco los grandes desarrolladores

Pese a la incertidumbre económica, la limitación a las obras y los sobrecostos que ocasionó la cuarentena, los desarrolladores confían en que, una vez más, el sector atraerá inversiones de quienes tienen excedente de pesos. Proyectos premium y en los suburbios, el foco de atención hoy. Cómo incide la baja de costos en dólares.

Más allá de la crisis sanitaria que desató, el Covid-19 profundizó en la Argentina la recesión económica presente desde 2018, que golpeó en especial al sector de la construcción. El real estate corporativo, el negocio del retail y del turismo y la hospitalidad podrían quedar como los más dañados en una economía cada vez más complicada por la devaluación, la inflación, el endurecimiento del cepo cambiario, la retracción de la actividad productiva y el aumento del desempleo y de la pobreza, además de la asfixia impositiva.

En particular, el sector de la construcción –con gran parte de las obras paradas o limitadas en diversas localidades del país– arroja cifras preocupantes: el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró una baja del 12,9 % interanual en julio, si bien hubo un aumento del 6,8 % con respecto al mes anterior.

En tanto, durante agosto se firmaron solo 1604 escrituras de compraventa de inmuebles en CABA, una baja de 45,9 % respecto a igual mes de 2019 (acumulando 27 meses de caídas interanuales consecutivas).

En este contexto, la apuesta de los desarrolladores inmobiliarios está en los proyectos residenciales premium y en emprendimientos suburbanos, donde la comercialización de lotes y alquileres temporales de viviendas se potenció fuertemente durante los meses de cuarentena y con miras al próximo verano.

En un marco en el que el costo de construcción en dólares está en los niveles más bajos de la historia –en torno a los u$s 600 el metro, según algunos desarrolladores–, y el cepo cambiario se cierra cada vez más, el sector tiene expectativa de que la construcción vuelva a ser elegida como herramienta de resguardo de ahorristas con alto poder adquisitivo así como de inversores corporativos e institucionales que necesiten colocar sus pesos excedentes.

Aunque los empresarios esperan señales claras del Gobierno para incentivar la actividad, ven difícil en este contexto que surjan líneas que permitan facilitar propuestas de acceso masivo a la vivienda para la clase media, más allá de algunos créditos del relanzado Procrear. Los precios de las unidades usadas bajaron levemente y hay mayor margen de negociación.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), se muestra preocupado por el efecto de la cuarentena: “El parate generó un perjuicio económico grande a toda la escala de valor de la industria así que primero habrá que tratar de levantar el muerto que esto implica. Además, al reiniciarse las obras hay sobrecostos que asumir y posibles problemas en la cobranza de cuotas a los inversores. La respuesta dependerá de la suerte que cada uno haya tenido con la crisis. Todavía no sabemos cómo será la recomposición económica de los proyectos al reiniciarse. En promedio, habrá más gente afectada que beneficiada por lo que los proyectos sufrirán .

Entre los aspectos positivos del mercado que pueden ayudar a la reactivación, Tabakman destaca el abaratamiento del costo de construcción que “es un aliciente a que la gente se anime a apostar por el sector ya que el costo directo cayó a la mitad en dólares contado con liqui o blue y que, como los precios de venta publicados no bajaron mucho, entonces “presumiblemente habría una mejor rentabilidad o mayor margen del negocio para el que construye con los costos actuales.

Según el referente de la CEDU, ante la falta de créditos para desarrolladores y compradores habría dos candidatos a financiar la actividad: inversores institucionales (como aseguradoras o bancos) con pesos excedentes; y el de la clase media acomodada a los que les fue bien durante los últimos meses.

Eduardo Costantini avanza con las obras en Puertos, en Escobar, donde se activó la demanda.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), advierte: “Venimos en caída libre hace ya unos 30 meses, agravado con la situación de la pandemia que retrajo más la comercialización de inmuebles y modificó los precios. Según los lugares, la reducción de los valores ronda entre 15 y 20 % pero en otros pueden llegar hasta 30 y 40 %. Se mantuvo bastante sólido el mercado pero, quien quiera vender, tiene que bajar el valor .

Diego Cazes, director general de la consultora LJ Ramos, resume: “La de manda está con ganas de operar ya que el costo de la construcción es bajo y no hay muchos lugares para generar ahorros. Funcionan aquellos que tienen buena ubicación y precios. Los lotes se están vendiendo muy fuerte .

En cuanto a la situación en el segmento de locales, Cazes afirma que "la desocupación de los locales es terrible y el mercado ya tocó el piso, pero algunos rubros muy particulares están retomando las búsquedas y hay una demanda mínima".

Volver a las obras

Eduardo Costantini, fundador y presidente de la desarrolladora inmobiliaria Consultatio Real Estate, analiza: “El mercado de real estate está en una situación recesiva debido a la crisis que comenzó en 2018 y se profundizó en 2020, no solo por la pandemia sino también por las políticas económicas que perjudican al mercado inmobiliario. Sin embargo, hay un cierto rebrote de los desarrollos fuera de la ciudad pero a valores más bajos en dólares, sobre todo en el valor de las tierras y casas .

Costantini habla por experiencia propia. En sus ciudades pueblo de zona norte –Nordelta y Puertos– vieron incrementadas las operaciones y consultas: “Hay un interés activo en ambos, sobre todo de propietarios que ya habían adquirido lotes y tienen el deseo de iniciar obras, aprovechando el bajo costo de construcción en dólares .

Con una inversión de u$s 4 millones en obra, en Puertos –donde ya desarrolló siete barrios– Consultatio está construyendo el primer centro urbano de densidad media que comprenderá una plaza central, oficinas, locales y un edificio náutico sobre la bahía. Por otra parte, dentro de Nordelta faltan lanzar tres barrios de viviendas hasta 2025 y 800.000 m2 de construcción de mediana densidad en el centro cívico.

Asimismo, la desarrolladora reanudó las obras de Oceana Puerto Madero, proyecto residencial premium que lleva a cabo junto a Alan Faena. En el mercado residencial Consultatio invertirá otros u$s 100 millones para avanzar con Huergo 475, torre de 37 pisos y 50.000 m2 que construirán en uno de los lotes que le compraron al Estado. En oficinas, destinará u$s 400 millones para edificar Catalinas Río, en Retiro.

Por su parte, Marcos Juejati, socio fundador de la desarrolladora Northbaires, define: “El sector está trabajando para adaptarse al nuevo escenario, con mucho esfuerzo. Tenemos un modelo de negocios de mediano y largo plazo que entiende al ladrillo como un multiplicador de valor que tiene –como siempre– buenas perspectivas .

A pesar de la cuarentena, en julio Northbaires lanzó OM Palermo, un proyecto de residencias premium ubicado en las viejas oficinas de la productora Polka, entre Jorge Newbery, Maure y las avenidas Álvarez Thomas y Córdoba. Levantarán allí dos edificios de 10 pisos con 265 departamentos, además un parque, rooftops abiertos, piscina y un área de 250 m2 para coworking, entre otros amenities.

 

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos.

La firma cuenta con 150.000 m2 en desarrollo “que seguirán su curso planificado y trabaja en tres proyectos por 160.000 m2 para desarrollar en los próximos dos años en la Ciudad de Buenos Aires con una inversión aproximada de u$s 500 millones.

Carlos Spina, director comercial de Argencons, comparte su mirada del sector: “Seguimos atravesando un cambio de ciclo en el que hay una baja de costos muy grande pero, dada la incertidumbre generada por la situación económica y el cepo, vemos muy pocos proyectos lanzados. También el sector del real estate está golpeado por la cuarentena y por estar detenidos tanto tiempo. Encontramos ausencia de crédito, lo que concentra la demanda en el pico de la pirámide .

Esta desarrolladora avanza con las obras en Distrito Quartier, una inversión de u$s 220 millones para construir 115.000 m2 de usos mixtos en Retiro, donde llevan vendidas el 50 % de las unidades. A su vez, en septiembre lanzaron un nuevo emprendimiento: Quartier del Bajo, dos torres de 36 pisos de viviendas en la manzana entre Huergo y las calles Venezuela, México y Azopardo, sobre otro terreno subastado por la AABE. Prevén concluir la obra hacia junio de 2023.

Oportunidades en costos

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y socio director de la desarrolladora Real Estate Developers (RED), es contundente sobre el impacto de tener cerradas las obras: “Luego de más de seis meses de cuarentena, la situación de CABA/AMBA y las principales ciudades del país dista mucho de ser normal. Creo que se causó un daño innecesario a la actividad. La paralización de las obras impactó sobre todos los contratos en marcha. Con los inversores y compradores por boleto hemos suspendido aportes y cuotas por falta de aplicación y por sus propias dificultades; con los contratistas y proveedores hemos tenido que readecuar contratos en proceso .

Más allá de todo, este empresario asegura que completarán las obras que ya tenían en marcha: 106 departamentos que son parte de la primera etapa de IN Lope de Vega, proyecto de usos mixtos en el barrio de Vélez Sarsfield que “se adapta perfectamente a las necesidades actuales con amenities y área verde. También continuarán con Dorrego Mio, en la zona del Distrito Audiovisual, y lanzarán Spot Studios Live & Work en Retiro, que tendrá unidades de 40 a 250 m2 y amenities.

Tomás Coria, CEO del grupo desarrollador que lleva su apellido, señala que si bien el sector atraviesa un momento difícil optaron por “exprimir la cuarentena al máximo lanzando proyectos muy ambiciosos tanto residenciales como de retail y hotelería. “Tuvimos una gran aceptación en ventas y estamos convencidos de que este momento es ideal en cuanto a costos, precios y oportunidades , asegura el empresario.

Eidico lanzó Santa Ana, en Tigre, en respuesta a la demanda de barrios cerrados.

Llambías lo avala: “Estamos convencidos de que invertir en real estate será no sólo una alternativa de resguardo de capital sino de mejor rentabilidad. Hay numerosos estudios que muestran que –aun en los últimos tres años que no han sido buenos para el sector– la evolución de las inversiones inmobiliarias supera a colocaciones financieras en acciones, fondos o plazos fijos .

Para Costantini, “hay oportunidades sobre todo para aquellos que ya tienen terrenos. Hay un rebrote de la actividad constructiva en un segmento de la población que invierte en ladrillos porque tiene dólares y necesidades de vivienda . Pero, advierte, “esto es una inversión de oportunidad de precios relativos. Está bien, pero no es una base sólida a largo plazo para el crecimiento del mercado inmobiliario .

Especializado en coworking, Alejandro Gawianski, fundador y presidente de HIT Group, suma su mirada: “La coyuntura del real estate es muy particular porque, por un lado, muchos inversores están con miedo de invertir en la Argentina por toda la cuestión impositiva y la hostilidad que puede haber de parte del Gobierno a nuevas inversiones. Pero, por otro lado, hoy no deja de ser una oportunidad construir porque estamos en valores históricos por lo que estamos viendo que el real estate puede ser un refugio de valor .

Spina coincide: “Vemos un exceso de pesos y voluntad en la gente en refugiarse en algo que les prometa una moneda dura para más adelante. La construcción siempre ha mostrado nobleza a lo largo de todas las coyunturas por lo que –una vez más– terminaremos siendo la opción fortalecida en esto .

Gustavo “Mosquito Menayed es CEO de Grupo Portland, desarrolladora que ejecuta 400.000 m2 residenciales en el AMBA. “El mercado ha bajado sustentablemente los valores de las propiedades y las operaciones que se hacen son con ofertas de distress. Esta baja está sustentada en la reducción de los costos. Es una oportunidad poder construir actualmente, aunque no creo que esto se sostenga en el largo plazo porque la construcción tiene efectos dolarizantes casi inmediatos. El pequeño movimiento que hay es de los argentinos que tienen el dinero y compran 25 ó 30 % más barato que un año atrás .

En julio, Portland fue noticia cuando lanzó la primera etapa (dos edificios de 10 pisos) del proyecto Ciudad Palmera, sobre Avellaneda 1340 en Caballito, en un polémico terreno que pertenecía a IRSA. Lo novedoso era que proponían un adelanto en dólares y financiar el saldo en pesos a 22 años. En los primeros 20 días, vendieron 19 unidades.

El emprendimiento tendría en total 115.000 m2 de obra, más de 80.000 m2 de viviendas y ocuparía 35.000 m2 de una manzana. En los restantes 165.000 m2 del predio, el Gobierno planea el desarrollo de una gran área verde. Sin embargo, la obra se detuvo porque los vecinos presentaron una medida cautelar.

Marcos Juejati, fundador de la desarrolladora Northbaires, lanzó un proyecto en Colegiales.

Entre sus proyectos más destacados, Portland además construye L´Avenue Libertador en Palermo, una torre premium proyectada por el estudio internacional de la célebre arquitecta ya fallecida Zaha Hadid, mientras que en Escobar levantan el cuarto edificio de Distrito Boero, una urbanización de usos mixtos que comprenderá 29 edificios por 95.760 m2 en siete manzanas.

Suburbios, la estrella

Especializados en desarrollar y lotear barrios cerrados, abiertos y townhouses con presencia en 11 provincias y más de 20 municipios, Mateo Salinas, gerente general de Eidico, afirma: “En nuestro país hay un déficit habitacional muy profundo por lo que resulta indispensable un incentivo al desarrollo y a la construcción para impulsar la economía. Vemos oportunidades tanto en frentes consolidados como, para los más arriesgados, en las zonas más alejadas .

En cuarentena, Eidico lanzó dos nuevos: Santa Ana Joven en Tigre, proyecto de casas, dúplex y townhouses a entregar en noviembre de 2021; y Los Teros, compuesto por 134 lotes de 650 m2 en promedio, a la altura del Km 38 de la Panamericana, ramal Pilar. También planea tres nuevos lanzamientos en Tigre, Pilar y Escobar y está con una nueva etapa de comercialización de Costa Esmeralda, cerca de Pinamar.

Según Cazes, las mejores posibilidades las tiene la construcción de viviendas: “El que gane dinero más rápido será el que invierta en terreno y construcción; las obras en buenos lugares y con costos cuidados funcionarán bien .

Cuando arrancó la cuarentena, Grupo Coria construía la segunda etapa de Cañada Village y tiene planeado iniciar la tercera etapa de este complejo (200 unidades distribuidas en dos plantas con tres piscinas, amenities y coworking). También salió a comercializar dos proyectos residenciales de clase media: Altos de la Cañada (166 unidades en dos plantas) y Blü, Comunidad del Lago (ocho edificios de condominio con un total de 196 unidades).

Walter Fuks es CEO del grupo Ecipsa. Esta desarrolladora tiene presencia en ocho provincias (Mendoza, San Juan, Salta, Tucumán, Córdoba, Buenos Aires, Neuquén y Chubut), con 110 contratos de obras para construir diversos tipos de proyectos residenciales. “El interés por los suburbios y las ciudades más chicas continuará porque quedó demostrado que muchos trabajos y oficios se pueden llevar adelante desde el hogar. Luego del primer mes de cuarentena, las consultas para adquirir productos aumentaron considerablemente e inclusive estamos logrando picos impensados de ventas , remarca Fuks.

Desde comienzos de 2020 la empresa entregó 150 unidades y en el último trimestre tienen previsto entregar lotes, casas y otros tres edificios (157 unidades). Asimismo, ejecutan otros 17 emprendimientos.

La versión original de esta nota se publicó en el número 322 de Revista Apertura.
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