Mercado inmobiliario

Precios de departamentos en Puerto Madero cayeron hasta 30% y atraen a nuevos compradores

En un año y medio, el metro cuadrado pasó de u$s 7000 a u$s 5000. Esto abrió oportunidades y empezaron a moverse operaciones. Quiénes venden y, fundamentalmente, quiénes y por qué hacen ofertas. Qué descuento se consigue con el cash en la mano

Puerto Madero es una ciudad en sí misma. Los precios de los inmuebles triplican el valor promedio del resto de la Ciudad de Buenos. Pero la pandemia generó en el barrio oportunidades para los inversionistas con rebajas de hasta el 30 por ciento.

"Hoy, el valor del metro cuadrado (m2) de un departamento en venta en la zona es, en promedio, de u$s 5000. Ese valor en marzo del año pasado, previo a la pandemia, era de u$s 7000. Es decir, los precios se acomodaron a la baja y son una verdadera oportunidad para el inversor que cuenta con el cash", dice Cynthia Edenburg, broker de Miranda Bosch, firma especializada en Puerto Madero.

Según datos de Reporte Inmobiliario, el valor promedio actual del m2 a estrenar de Puerto Madero alcanzó los u$s 5795, lo que representa una baja del 10,58 % con relación al relevamiento efectuado en diciembre de 2019.

Pero, ¿quiénes son los inversores que pueden apostar hoy a la zona más top de la Capital Federal? "En general, se trata de clientes finales que, hoy, pueden acceder a una propiedad en el barrio y quizás, hace dos años, no podían hacerlo", resume la especialista.

No obstante, pocos pueden ver este mercado como una inversión rentable para poner el inmueble en alquiler. Según el último informe de Zonaprop, el valor promedio de un alquiler en la zona es de $ 83.000. Pero la rentabilidad es una de las más bajas de la historia: una tasa de retorno anual de apenas el 2,6% en dólares.

"Hoy, el mercado de los alquileres convencionales está muy quieto porque no hay oferta disponible. Diferente es el caso de los contratos temporarios, que resultan más atractivos para los propietarios por su flexibilidad", dice Mercedes Ginevra, fundadora y CEO de Ginevra International Realty, firma que maneja la zona de Puerto Madero.

Con muy poco movimiento de operaciones de compra-venta, el barrio porteño más exclusivo y joven parece sobresalir.

Por qué los departamentos a estrenar bajan menos que los usados: lo que nadie dice

En julio según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, se labraron sólo 2439 escrituras por un monto involucrado $ 23.233 millones, muy por debajo de la media histórica.

Sin embargo en Puerto Madero, la situación parece muy distinta. "Hay movimiento de venta de inmuebles. Esto se da porque los valores están en baja y son realmente una oportunidad. Hay un público que aspiraba a vivir en esta zona pero no podía hacerlo y hoy ve ese acceso al alcance de la mano", resalta Edenburg.

Además, existe un factor que se torna casi imprescindible en momentos de pandemia. Puerto Madero está ubicado en una zona estratégica de la ciudad y cuenta, además, con un entorno natural y pulmones verdes difíciles de igualar.

Como referencia, un monoambiente de 48 m2 con cochera en Madero Harbour tiene un valor de publicación de u$s 220.000, con una expensa cercana a los $ 20.000 por mes.

En el caso de Alvear Tower, una unidad de 90 m2 pero con solo dos ambientes y una cochera tiene un precio de u$s 700.000. Por ese valor, se puede conseguir una casa tres veces más grande en Núñez o Belgrano.

"Hoy, es un momento ideal para invertir en la zona porque hay propietarios que se fueron al extranjero y quieren deshacerse de sus bienes. O mismo inversores extranjeros que, por la pandemia, deciden vender sus inmuebles", explica Edenburg.

En la contra-oferta, "se pueden conseguir descuentos agresivos de hasta un 20%. Siempre, teniendo en cuenta la necesidad del vendedor", concluye la especialista.

Para el inversor que apuesta a futuro con la reapertura de fronteras, la llegada de ejecutivos extranjeros y turistas será una buena oportunidad para inclinarse por los alquileres temporarios.

Además, la escasa disponibilidad de tierra en Puerto Madero y su estricta zonificación provoca que su desarrollo sea sumamente controlado y por ende que la construcción de nuevos emprendimientos y oferta de unidades se vea limitada en su cantidad. Lo que lo convierte siempre en un mercado exclusivo.

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