Tendencia en alza

¿Por qué crecieron 300% las donaciones de inmuebles pese a la pandemia y la crisis del sector?

Es como consecuencia del cambio en el Código Civil a fines del año pasado. Al sacarle la condición de "observable", no tendrán complicaciones para venderse ni para acceder a créditos o garantías.

El 2020 fue uno de los peores años para el mercado inmobiliario. Sin embargo hay un número positivo. Se trata de las operaciones realizadas a través de donaciones. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en el primer trimestre del año hubo un alza del 300% en comparación al mismo periodo del año pasado.

¿La explicación? A finales de 2020, una reforma legislativa al Código Civil reabrió una conducta habitual de las familias: la donación de bienes. Se le quitó la "observabilidad" a los títulos de propiedad, un dato no menor ya que dificultaba la venta de un bien donado y el otorgamiento de créditos

El 2020 cerró con apenas 18 mil escrituras, un 44% menos de lo que ya había sido el peor año en 2019. 

"En los primeros tres meses, hubo 2053 donaciones, que se muestran muy sólidas frente a las 529 de 2020 (aún, en meses pre-pandemia). Pero vale remarcar que estos indicadores de 2021 hasta duplican lo que era un año habitual previo a la sanción del Código, cuando este acto jurídico se convirtió en observable", remarcaron desde el Colegio de Escribanos.

En números, desde 2004 a 2015, rondaron las 1000 donaciones en los tres meses y, entre 2016 y 2020, fue un "pozo" de apenas 500 escrituras donatarias. "Con las 2000 de este año, pareciera que se recupera claramente el ritmo de espera que tuvieron en el período 2015-2020", remarcan desde el colegio.

Ahora bien, según los registros totales de los años, hasta 2015 había entre unas 7000 y 8000 donaciones por año. En el periodo que contempla desde 2016 a 2020 se redujeron a 3000, por año. Es decir, menos de la mitad. "Por eso es que, con un trimestre de 2000 escrituras, la proyección para 2021 es una muy buena tendencia", pronosticaron desde la institución.

"Después de la sanción del Código en 2015, las donaciones se redujeron a la mitad porque la gente temía que ese inmueble sería objeto de conflicto en el futuro. Y otro dato es que los bancos también dejaron de aceptar a un bien donado como opción para una compra a través de crédito hipotecario", explica el presidente de la institución, Carlos Allende.

Hay un dato que desde el colegio destacan. En 2015, un mes antes de la puesta en vigencia de la normativa que reemplazó al viejo Código de Vélez Sársfield, las donaciones tuvieron un pico de 2848 actos, por lejos el mejor registro de toda la serie histórica en un solo mes. Y es que se trataba del último mes válido para que una donación no tuviera el mote de "observada" por un lapso de 10 años.

La modificación

Los números son la consecuencia del cambio en el Código Civil. Es que, hasta fines del año pasado, la calificación jurídica de "observable" implicaba que esa donación podía ser reclamada por herederos en el marco de una sucesión y el inmueble ya no era aceptado en ese circuito de la comercialización.

Es decir que, para muchos, se convertían en una transacción poco confiable por lo que trataban de evitarla.

Desde el sector celebran los números positivos

Pero, con la sanción en noviembre de 2020, las donaciones de bienes inmuebles de padres a hijos o a terceros ya no podrán ser jurídicamente observables y no tendrán trabas para venderse o usarse como garantías bancarias.

En términos jurídico-inmobiliarios, el Código de 2015 afectó el tráfico inmobiliario: "Como los títulos eran observables durante una década o de cinco años desde la muerte del donante, era compleja la venta y eso frenó también al mercado", comenta Ricardo Blanco Lara, prosecretario del Colegio.

En términos prácticos, "se vuelve al sistema anterior, de Vélez Sarsfield, donde la donación a terceros solo tiene una ‘acción de reducción' (reclamo de herederos sobre la propiedad) si afectan la llamada herencia ‘legítima'. Si el destinatario de la donación hubiera vendido el bien a un tercero de buena fe, el acto queda saneado. El legislador protege a los que quieren comprar un bien que fue donado", agregó Blanco Lara.

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