Inversión de u$s 400 M

Paseo del Bajo: Costantini analiza opciones para salvar a su megaproyecto de oficinas

En junio de 2019, el empresario anunció el desarrollo de Catalinas Río, el mayor edificio de oficinas de la Argentina. Pero, por la pandemia, quedó stand-by. En Consultatio, estudian sumar viviendas para reconvertirlo en un complejo mixto o residencial

El empresario Eduardo Costantini pudo prever muchas cosas pero nunca imaginó que una pandemia cambiaría por completo sus planes. En junio de 2019, algunos meses antes de que el Covid se expandiera por el mundo, anunció una inversión de u$s 400 millones para un proyecto de oficinas de más de 150.000 m2 en el Paseo del Bajo. La obra, que estaba estipulada para mediados de 2020 y que insumirá u$s 400 millones de inversión, todavía está en stand-by y, desde Consultatio, reconocieron que los planos están en proceso de "reconversión". Hoy, por la llegada del home-office y el incierto futuro que tiene el Microcentro porteño como polo laboral, la desarrolladora apuesta a transformarlo en un edificio de viviendas.

El proyecto Catalinas Río combinaba oficinas con espacios comerciales, culturales y recreativos, distribuidos en dos torres conectadas entre sí. El edificio, que buscaba ser el más grande de oficinas de la Argentina, se llevaría a cabo en los terrenos que Consultatio le compró al Estado a fines de 2017.

El edificio sobre la Avenida Huergo está en la etapa de aprobación de planos

Consultatio Real Estate se quedó, en aquel momento, con las unidades 6 y 7 por u$s 100,1 millones. Unos meses antes había ganado la puja por la parcela 5 por un total de u$s 40,2 millones. Los terrenos se ubican en la avenida Madero, entre el boulevard Grierson y San Martín.

La situación epidemiológica y la llegada del home-office cambiaron los planes. El proyecto, que, todavía, no había sido aprobado por el Gobierno porteño, volvió a foja cero y, por ahora, está en stand by.

"Los terrenos están y nos comprometimos a edificar allí, lo cual haremos. Pero, hoy, el proyecto se está readecuando al contexto. Todavía, no hemos definido si será de viviendas exclusivas o de usos mixtos", indicaron desde Consultatio.

Costantini buscaba crear el complejo de oficinas más grande de la Ciudad

Las mega torres de oficinas se anunciaron junto a un edificio de viviendas en la avenida Huergo al 400, que demandará una inversión de u$s 100 millones con 50.000 m2 construibles. "Estamos trabajando en los permisos y en los detalles del proyecto. Pero se llevará a cabo como se anunció", remarcaron fuentes de la desarrolladora sobre este otro emprendimiento.

Costantini ya tiene amplia experiencia en lo que respecta a desarrollos de oficinas. A mediados de los '90, su compañía se encargó de las torres Catalinas Plaza y, más tarde, también encaró el proyecto Alem Plaza. El último en su especie es la Torre BBVA, la cual entregó en 2017.

Si bien el empresario había anunciado a fines de 2019 que ya había muchas empresas interesadas en el nuevo proyecto, el contexto lo hizo cambiar de planes. "Estamos trabajando en reconvertir el proyecto. Pero aún no sabemos cuándo lo tendremos listo", remarcaron fuentes de Consultatio.

Mercado de oficinas

Como consecuencia del trabajo remoto, durante el primer trimestre del año, los indicadores del mercado de oficinas en alquiler continúan reflejando el impacto de la pandemia.

"La tasa de vacancia creció acercándose a máximos históricos (15,7%). Aunque, todavía, se mantiene por debajo del récord alcanzado en 2002 (31%). La liberación de superficie se aceleró, registrando un incremento del 11% respecto del trimestre anterior, y del 77,7% en comparación con el mismo período de 2020", explicó Karina Longo, gerente de Consultoría & Research de L.J. Ramos.

Hoy, la oferta de oficinas supera ampliamente la demanda. "Tenemos búsquedas de empresas que se achican en superficie, no nuevas empresas", agregó Longo. Según los datos de L.J. Ramos, la absorción neta cerró en 22.515 m2 negativos, es decir, que sólo se rentaron 9100 m2, frente a los 31.600 m2 liberados.

El stop de Costantini, en el que sería su emprendimiento de oficinas más importante, se da en medio de una búsqueda por parte del Gobierno para re-convertir el Microcentro, hoy, una zona desolada.

La calle Florida, hoy está desolada

Costantini habló de todo: del "desacertado" impuesto a la riqueza a la reconversión del real estate

Según datos relevados por el Gobierno porteño el 63% del espacio del microcentro corresponde a oficinas y el espacio de viviendas es del 20%, con menos de 200 parcelas de viviendas por cada kilómetro cuadrado.

La Secretaría de Desarrollo Urbano porteña ya reunió diferentes mesas de trabajo con cámaras y distintos sectores para impulsar la reconversión. Se busca instalar una reforma de la Ley de Plusvalía Urbana, con la que se cobra un impuesto compensatorio a los sectores beneficiados por cambio normativos de edificabilidad.

Desde la Cámara de Desarrolladores Urbanos de la Argentina (CEDU), explicaron que, hoy, están en la etapa de diagnóstico. "En esta fase,  es de gran importancia escuchar a la gente del barrio", indicaron en la entidad.

En definitiva, lo que se busca es generar la inyección de nuevas viviendas en una zona netamente comercial y de oficinas, a través de incentivos fiscales y precios accesibles.

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