Reconversión

Oficinas: cuáles son las nuevas zonas que ganan con la caída del Microcentro

Para la vuelta a la presencialidad las empresas buscan estar más cerca de sus empleados. Hay mayor demanda en barrios estratégicos que, además, ofrecen plazas más pequeñas.

El mercado de oficinas es uno de los más castigados como consecuencia de la pandemia y el home-office. Y mientras el microcentro agoniza, registrando los números más altos de vacancia, se posicionan hoy dos nuevos polos en plena Capital Federal. Se trata de los barrios de Saavedra y Belgrano.

"Hoy Avenida Libertador es la estrella. Hay dos puntos que lo diferencian de otras zonas. El principal es su ubicación, cerca del corredor norte y también que que las plazas que se ofrecen son más chicas", remarca, Martín Potito, director de la división de oficinas de LJ Ramos.

Es que hoy las empresas están haciendo volver a sus empleados pero en general en un esquema híbrido. "Hoy muchas empresas buscan achicar sus espacios, por eso vemos que no hay demanda de plazas grandes", explica el especialista.

Otras razones del crecimiento corporativo de la zona están dados por los excelentes accesos con los que cuenta, el enorme crecimiento de desarrollos de lujo en Belgrano -donde hoy residen muchos empresarios- y finalmente por la gran oferta de servicios comerciales y gastronómicos.

La Avenida Libertador, especialmente en el tramo entre Monroe y Pampa, está viviendo una transformación en los últimos cinco años. "De ser una zona netamente residencial se ha transformado en un nuevo polo corporativo Premium", indica Elbio Stoler, fundador y director de ADN Developers, quienes están construyendo Dome Business Plaza, un mega proyecto de oficinas. 

El desarrollo, que está previsto se finalice a fines del 2023 en Av. Libertador y Olazábal, incluye 14 niveles y 3 subsuelos de cocheras, tiene una superficie total de 17.500 m2 y cuenta con oficinas de 65 a 320m2, con la posibilidad de unificar plantas alcanzando los 1000 m2. Los valores de venta arrancan en  u$s 200.000, alcanzando un ticket de u$s 875.000 en los niveles superiores con terraza propia, un diferencial muy buscado.

El nuevo diseño de oficinas, con espacios al aire libre.

"Es una zona donde el valor del metro siempre tenderá al alza ya que es limitada la posibilidad de construcción mirando a los próximos 10 a 15 años", explica. 

  "Hoy existe una tendencia cada vez más fuerte, y acelerada por la pandemia, a vivir cerca de donde se trabaja, y por eso las empresas se están moviendo en dirección a donde residen sus directivos", agrega Stoler.  

En una economía en crecimiento y en un contexto favorable, por año se absorben en promedio 50.000 m2 al año. "Hoy tenemos 250.000 m2 disponibles en oficinas, se tardarán años en absorber el stock disponible, además hay que tener en cuenta que se sumarán nuevos jugadores generando más espacios disponibles", explica Potito, sobre el complejo escenario que atraviesa el mercado.

Saavedra

Otro de los corredores que más creció en pandemia y con más potencia es en Saavedra, en la zona cercana a shopping DOT. "Se trata de un stock de 80 mil m2 de oficinas, con un punto a favor, aún hay más tierra para desarrollar por lo que tiene gran potencial de crecimiento", resalta.

El polo se instala en los alrededores del shopping

Es la zona donde están Coca-Cola, Mercado Libre, entre otras empresas de primera línea. Y tiene un punto a favor: su ubicación estratégica. "No es lo mismo estar en provincia que en Capital, al estar en la Ciudad de Buenos Aires tenés más beneficios impositivos. En este caso, estás en Capital pero es como si estuvieras en provincia. Es una zona muy estratégica y es cierto que tuvo un crecimiento en este último tiempo", dice.

Según el último informe de LJ Ramos la vacancia promedio de oficinas se ubicó en 15,6%. "Hoy tenemos zonas con picos como el microcentro que alcanzan el 23,6%", agrega Potito.

Otro dato a tener en cuenta es el precio de alquiler pedido, que en el último informe mostró mayor estabilidad y registra un moderado descenso del 1,2% respecto del trimestre anterior. Es decir, los valores hoy parecen empezar a estabilizarse.

La migración del microcentro hacia estos corredores hubiese sido impensada hace algunos años atrás por estar lejos de la zona bancaria. "Hoy se hace todo por Internet, con lo cual ya no es importante estar en la zona céntrica, y se puede mudar hacia zonas más tranquilas", indica Ariel Wasserman, que junto con Roberto Baylac, lidera el BW Group.

Parque Patricios

El polo de Parque Patricios no es nuevo, ya cumplió más de una década. Sin embargo, en este contexto, suma aún más adeptos. "Es un competidor desleal porque tiene beneficios impositivos", describe Potito.

La sede del Gobierno de la Ciudad en Parque Patricios

El proyecto que emprendió el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires hace 13 años, permitió captar hasta hoy "más de u$s 450 millones en inversiones de inmuebles corporativos y residenciales. Ahora, el gobierno porteño extendió hasta 2035 los beneficios impositivos para las empresas que allí se radiquen", agrega Baylac.

"Hoy allí hay grandes empresas como Prisma o Accenture. En el último tiempo, se consolidó como mercado de oficinas. En este momento, ninguna empresa se va a ir de ahí porque pierde sus beneficios impositivos", concluye Potito.

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