Los PH, más demandados: qué tienen de especial y qué barrios pican en punta

Con un precio promedio del metro cuadrado 20 por ciento inferior al de los departamentos, sube la búsqueda de PH en la ciudad. Cuáles son los barrios más demandados y qué cantidad hay en oferta hoy.

El encierro forzoso de la cuarentena produjo cambios en el mercado de real estate: creció la demanda de alquileres de casas en los suburbios y se revalorizaron las propiedades con balcones y vistas abiertas. También subió el interés por los PHs, cuyo precio está por debajo del promedio de los departamentos.

Según un informe del sitio especializado Zonaprop, el metro cuadrado promedio de un PH en CABA se ubicó en abril último en u$s 2011, un 20% por debajo del precio de los departamentos. Un PH medio de 90 metros cuadrados y dos habitaciones cotizaba a u$s 194.000, y un PH de tres habitaciones y 135 m2, a u$s 251.000.

Tras experimentar un alza de precios en 2017 y 2018 -en línea con la suba de los precios de las propiedades en todos los segmentos-, los PHs comenzaron a retroceder. Según Zonaprop, entre el pico alcanzado en 2018 y abril último los precios bajaron 8,2%.

En Capital, Palermo (u$s 2743), Belgrano (u$s 2605) y Núñez (u$s 2551) son los barrios donde el metro cuadrado de los PHs cotiza más alto. Fuera de CABA, en Vicente López los PHs se ubican en u$s 2017/m2, en San Isidro en u$s 1889/m2 y en Tigre en u$s 1414/m2. En Zona Oeste, un PH cotiza a u$s 1802/m2 en promedio, y en Zona Sur (Lomas de Zamora, en concreto), a u$s 1324 el metro cuadrado.

Su menor precio respecto del promedio de un departamento, los bajos costos de mantenimiento (al contar con expensas muy reducidas por no tener servicios comunes) y la demanda de espacios abiertos como patios y terrazas impulsó el interés por los PHs, señalan brokers. Según un informe de la proptech Mudafy, Villa Crespo es el barrio que se posicionó al tope de las búsquedas de ese tipo de propiedad desde marzo de 2020 por su oferta de unidades, buenos accesos al resto de la ciudad y terrenos disponibles para desarrollar.

Otro factor que empuja la demanda de PHs es el costo de la construcción medido en dólares, por debajo de los u$s 500/m2 si se toma como referencia el dólar paralelo.

"El costo de la construcción se mantiene en niveles históricamente bajos que al trasladarlos a un trabajo de reciclado de una unidad lo convierte en una verdadera oportunidad", señala Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa. "El costo de reciclar un baño se ubica en los u$s 3000. Asimismo, si consideramos una cocina estándar de un departamentos dos ambientes, el costo de reciclarla se ubica en el orden de los u$s 5000 a u$s 7000".

De las 160.700 propiedades en venta en CABA que hay en este momento, 10.600 corresponden a PHs, indicó el último monitor inmobiliario de Daniel Bryn, correspondiente a agosto. El 30% del stock en venta son departamentos de 2 ambientes, y el 26%, 3 ambientes.

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