Misterio inmobiliario en CABA: el barrio donde más aumentan los alquileres es de los más baratos

Los precios de los alquileres subieron más que la inflación. La oferta actual es un 20% menor que en 2019

La oferta de alquileres en la ciudad disminuyó un 10% desde 2020 y es un 20% menor a 2019. Esta baja genera un aumento de los precios en el mercado de alquileres por encima de la inflación, según indicó un relevamiento realizado por el portal inmobiliario Zonaprop, .

Los alquileres acumulan una suba del 47,8% en 2021, levemente por encima de la inflación. El alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 en la ciudad se ubica en 43.350 pesos por mes, un 3,3% por encima del mes anterior. Una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 63.457 pesos por mes.

En los últimos doce meses, el precio medio de los nuevos contratos de alquiler acumula una suba del 52,2%, levemente por encima de la inflación (51,8%) y del ajuste de los contratos existentes firmados hace 12 meses (50,5%).

¿Cuánto cuesta alquilar en CABA?

Puerto Madero encabeza el ranking de precios como el barrio más caro con un valor de 95,706 pesos por mes, le siguen Núñez (51.797 pesos por mes) y Palermo (51.782 pesos por mes). En el medio se encuentran Villa Devoto (47.322 pesos por mes), Caballito (45.174 pesos por mes), Villa Luro (43.972 pesos por mes), Monte Castro (42.742 pesos por mes) y San Telmo (40.579 pesos por mes). Los barrios más económicos para alquilar son Lugano (30.737 pesos por mes), La Boca (36.626 pesos por mes) y Barracas (37.931 pesos por mes).

Lugano se mantiene como el más barato de la ciudad para alquilar, pero también es el que registra la mayor suba interanual de precio (72,5%). En noviembre de 2020, una unidad se pagaba en promedio $17.822 ($12.915 menos que ahora). En el primer mes del año, el precio promedio que exigía un propietario rondaba los $18.893, valor que ascendía a $25.705 en junio.

Precios en baja

El 32% de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses. En los últimos 6 meses, el precio del 32% de los departamentos publicados en el portal fueron retasados por un valor menor al que tenían. En el 2017, esta cifra era solo de un 18%, pero, desde finales de 2018, viene en aumento. El descuento promedio realizado es, actualmente, de un 8,1%.

Los precios de las propiedades bajan un 0,6% respecto al mes pasado y, en lo que va del 2021, acumulan una caída del 7%. Desde el valor máximo que tuvieron en el 2019, el descenso es de un 15,5%. Las unidades de pozo son las que mejor resisten la depreciación: decrecen solo un 3.9% en el año.

Las bajas varían en los distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Nueva Pompeya y Agronomía son aquellos con mayor baja interanual con un 16,2% y 13,5%. En el otro extremo, los barrios lindantes a la Gral. Paz en el oeste y el sur de la Ciudad presentan las menores bajas.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad?

El precio promedio de una propiedad en CABA se ubica en los u$s 2366  por metro cuadrado. Por ejemplo, el departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de u$s 123.185 . Uno de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los u$s 175.373.

El rango de precios en la ciudad encuentra su valor máximo en Puerto Madero con 5.552 u$s/m2. Le siguen Palermo con 3.053 dólares/m2 y Belgrano con 2937 u$s/m2. En la otra punta, el valor mínimo está en Lugano con 1143 u$s/m2.

Mientras los precios de venta de las propiedades en CABA bajan, los costos de construcción vuelven a registrar una suba: en los últimos tres meses acumulan un aumento del 5.7%. En el mismo periodo, la venta de departamentos disminuye un 2%. Construir hoy cuesta un 23% menos que el promedio 2012-2021.

¿Cómo se comporta la rentabilidad?

La relación alquiler/precio sube y se ubica en un 3,05% anual. Esto significa que se necesitan 32,7 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor está un 27% por debajo de lo requerido en noviembre del 2020.

La zona oeste de CABA es la que tiene mayor rentabilidad promedio: un 3,3% anual. Dentro de los barrios, Lugano y Constitución son los que demuestran mayor rentabilidad de alquiler con un 4,3% y un 3,6%. En la otra punta, Retiro y Palermo son los de menor retorno con un 2,7%.

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