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IRSA quiere salir de la crisis: el plan de los Elsztain para levantar su millonario negocio de Real Estate

Tras el impacto de la pandemia en sus negocios de oficinas y centros comerciales, Daniel Elsztain, el CEO del principal player del real estate habla sobre la situación de la empresa hoy, los planes en carpeta y el futuro de ambos segmentos. "Estamos con el portafolio que queremos tener", dice, sobre la venta de activos.

En Della Paolera 261 se levanta una de las últimas torres de oficinas premium (A+) que se construyeron en el mercado porteño. Sus 35.000 m2 fueron desarrollados por IRSA Propiedades Comerciales, compañía del grupo IRSA presidido por Eduardo Elsztain.

La firma, referente indiscutido del real estate nacional, fue noticia durante el último año por la venta de parte de sus activos de oficinas y su lucha para lograr la reapertura de los centros comerciales cerrados durante la cuarentena.

En este marco complejo, sin embargo, aseguran que continuarán adelante con los proyectos que ya estaban en ejecución, aunque aguardarán a que el panorama económico aclare para lanzar los que aún estaban en carpeta, ante la falta de interés de los inversores y de financiación en las condiciones actuales. También trabajan en una propuesta para "trasladar la experiencia del shopping al mundo digital" y meterse en la logística de entrega de productos.

Daniel Elsztain, hermano de Eduardo, ingresó al holding hace más de 23 años y desde octubre 2020 es CEO de IRSA Propiedades Comerciales (donde se desempeñaba como director). Desde su puesto maneja las inversiones inmobiliarias en el mercado de oficinas, de centros comerciales y el banco de tierras que poseen en el país.

Aunque reacio en general a dar entrevistas, el gerente general se abrió a una profunda charla mano a mano con APERTURA en la que realizó un balance del impacto de la pandemia, el estado de sus inversiones, de sus proyectos en ejecución y a desarrollar.

- ¿Cómo es el panorama económico de la Argentina? ¿Cómo se refleja en sus negocios?

Venimos de una situación extraordinaria con la sumatoria de una crisis económica, la pandemia y -además- el confinamiento, que fue bastante duro. Esta combinación hace que tengamos una situación bastante particular y difícil. Pero creo que la Argentina tiene una oportunidad nuevamente con los commodities altos. Al tener agua (para los productores), personas y compañías con un endeudamiento que bajó muchísimo y un dólar con el que se puede exportar, se generan condiciones interesantes para que el país avance.

No obstante, si las políticas no fomentan las inversiones, es una oportunidad que se desperdiciaría. Ese es el mayor de los temores. Se implementan políticas -por ejemplo- que promueven la construcción, pero después veo otras que desincentivan que haya compradores para inversión. Esto genera que no haya coordinación y si no hay gente que quiera invertir porque se le ponen restricciones o porque tienen que hacer cosas que son complejas, las inversiones se van a otro lado.

- ¿Considera que existe un plan económico?

Los actores todavía no tenemos claro qué es lo que tenemos que hacer, cuáles son las reglas de juego, cómo tenemos que movernos para aprovechar estas oportunidades que -sin duda- deberían estar. Creo que falta difundir más lo que se quiere, cuál es el modelo de país que se busca y qué es lo que quisieran que hagan los actores económicos para poder salir a contar esa intención y conseguir inversores.

El lobby del nuevo edificio de oficinas en Catalinas que acaba de terminar de construir la empresa, a donde mudó su sede central. Fotos: Patricio Pérez.

Fly to quality en oficinas

Durante 2020 IRSA Propiedades Comerciales se desprendió de varios activos: le vendió a la química Dow los 12 pisos (15.014 m2 locativos) de la torre Bouchard 710 por US$ 87,2 millones y otros cinco pisos de la torre Boston en Catalinas Norte por US$ 34,6 millones. En este último edificio también entregaron otro piso y cinco cocheras a un inversor privado.

En tanto, a comienzos de 2020 la compañía concluyó la construcción de su nueva torre A+ en Della Paolera al 200, donde en junio el Banco Industrial le compró dos pisos (2.430 m2) y 16 cocheras, por US$ 16,9 millones. Allí Globant ya posee cuatro plantas de modo tal que IRSA en la actualidad retiene 24 pisos para alquilar (28.000 m2), si bien al momento de la entrevista negociaba la posible venta de otro de sus pisos.

- ¿Cómo está hoy la compañía? ¿Continuarán desprendiéndose de activos?

El portafolio de oficinas que tenemos hoy es casi igual al de hace dos o tres años, pero lo cambiamos mucho en calidad y composición. Es decir, hoy tenemos los mismos 115.000 m2 que teníamos hace un tiempo pero más de la mitad es nuevo o tiene tres años. Por una cuestión estratégica decidimos vender edificios excelentes, pero que ya tenían varios años y necesitaban inversión. Nos mudamos a un portafolio más nuevo, que es más sustentable y responde a la necesidad tecnológica que demandan nuestros clientes premium a los que le alquilamos las oficinas.

Hicimos un fly to quality espectacular. Veíamos gente que buscaba refugiar pesos y que decidió hacerlo en este tipo de activos premium y esto a nosotros nos dio la oportunidad de hacer un recambio de portafolio y aprovechar a vender a precios récord por metro cuadrado. Estamos muy contentos con las operaciones que se hicieron. Hoy tenemos los edificios más nuevos del mercado.

- ¿Pero estas operaciones estaban programadas o surgieron como oportunidad en el contexto de la pandemia? ¿Continuarán vendiendo?

Esta pregunta es la misma que me hicieron los inversores. Nosotros siempre tenemos en programa ir renovando nuestro portafolio de oficinas. Hasta ahora vendimos lo que queríamos vender, si bien nos quedan algunos pisos que todavía están pendientes.

- ¿Cuáles son los activos de oficinas aún por vender?

Tenemos algunos pisos que todavía están en la lista: tres en la torre del Intercontinental y un edificio en el centro de clase B, aunque ya no es una torre entera como la de Bouchard, no tenemos ninguna así a la venta.

Estamos con el portafolio que queremos tener salvo algunas excepciones. No está dentro de nuestra estrategia hoy deshacernos de muchos más metros, salvo los mencionados. Sin embargo, la cuestión oportunista siempre está cuando hay un precio al que uno pueda vender muy bien. Pero siempre que vendemos, reemplazamos. A nosotros nos gusta vender un metro y construir dos.

- ¿En Della Paolera tampoco venderán más pisos?

Hay un piso más que ahora está dando vueltas. Si bien es un acuerdo que hablamos e hicimos un hand shake hace un largo rato y probablemente se concrete en el corto plazo, no puedo aún decir quién es (la compañía). Pero no es que hay un plan de salir a vender la torre, de hecho se está alquilando muy bien y está bastante ocupada.

- ¿Qué nivel de ocupación tienen actualmente en los pisos que les pertenecen?

Casi 80 %, que en este contexto es espectacular y más aun siendo que la torre todavía no está inaugurada. Somos los únicos que ya estamos porque hace dos meses mudamos nuestras propias oficinas allí. Los demás están trabajando en hacer obras (en sus plantas) pero en total la ocupación es más alta porque los pisos de Globant y del Banco Industrial están ocupados. Es el edificio más nuevo y me animo a decir que hoy es el mejor o de los mejores edificios de Buenos Aires.

- La pandemia afectó fuertemente al negocio de las oficinas y al comercial. ¿Cómo lo vivieron? ¿Hubo inquilinos que cancelaron contratos, redujeron superficie o quienes optaron por aprovechar a mudarse para hacer un fly to quality?

Nos pasó todo eso. El primer efecto fuerte lo tuvimos con la cuarentena porque nos dejó mucho tiempo -tal vez demasiado- los centros comerciales cerrados.

En oficinas no tuvo tanto efecto durante la cuarentena, pero sí en la poscuarentena ya que estamos viendo que la gente está demorando el regreso a las oficinas, conviviendo con el home office y planificando cuál será el nuevo futuro del trabajo en las oficinas. No obstante, tuvimos muy poca gente que dejó los edificios, son casos contados con los dedos de una mano, aunque está el caso de Falabella que se va de la Argentina, entonces nos deja espacios.

También hubo muy pocos casos -aunque los hay- de reducción de metros cuadrados. Algunas compañías tecnológicas que tenemos han decidido que seguirán con el esquema de home office por lo que necesitan menos superficie.

"Las oportunidades para hacer cosas están. El costo de construcción hoy está -medido en dólares- más bajo que en mucho tiempo con lo cual hay una oportunidad a aprovechar", dice Daniel Elsztain. Fotos Patricio Pérez.

- ¿Cómo prevé que será el futuro de las oficinas?

Lo que todo el mundo está pensando es cómo seguir para adelante, aunque creo que dependerá un poco del país. Hay una oportunidad espectacular para la Argentina con el home office porque se puede trabajar para el exterior pero no veo que haya incentivos para que las empresas grandes multinacionales tomen mucha gente acá y vendan servicios para las mismas compañías afuera. Me encantaría que esto pase y que sea de una forma ordenada. Si esta oportunidad se da, creo que aumentará la demanda de oficinas. Si no, hay un riesgo de achicamiento. Las compañías que nos alquilan están buscando hacer lugares muy atractivos para que la gente vaya. Y nosotros también.

- Pero las tendencias en el diseño de oficinas comprenden mucho espacio compartido, con plantas abiertas y esto -justamente- es lo que se puso en crisis con la pandemia. ¿Se modificarán los paradigmas?

Eso es lo que se puso ahora en crisis pero la gente lo único que sigue valorando -y los jóvenes más- es el contacto con otra gente, las experiencias y los viajes. La diversión y la valoración del encuentro no cambiarán. Los adolescentes -que son los que trabajarán mañana en las empresas- no le tienen miedo al virus y, además, al aparecer la vacuna y como ahora también sabemos cómo manejarnos, creo que volveremos a una vida mucho más parecida a la que teníamos de lo que en general se habla.

Habrá cambios: el home office vino para quedarse así como los cuidados y la limpieza, pero la búsqueda del entretenimiento y del encuentro continuará.

Creo que vendrán oficinas con horarios flexibles y con -por lo menos- dos días de home office. Esto permitirá eficientizar mucho las oficinas y hacer lugares de encuentro muy piolas. Si funcionara todo con home office, no hay forma de mantener la cultura ni la pertenencia ni otro montón de cosas que transmite el estar codo a codo con un colaborador que te ayuda a empujar la compañía hacia adelante.

De hecho, estamos lanzando una propuesta de asesoramiento a nuestros clientes sobre cómo pueden volver a las oficinas. Son capacitaciones para mostrar experiencias, qué se hace, cómo se manejan las burbujas y también tenemos una aplicación para registrar quiénes estuvieron cada día, lo que en caso de producirse algún contagio permite identificar a los contactos para avisarles que se aíslen.

Tierras para vivienda

- ¿Cómo es el planteo que tienen de cara al futuro de la empresa? ¿Continuarán con los proyectos en danza?

No paramos ninguno de los proyectos en los que estábamos avanzando, ni por la pandemia ni por la crisis ni por la dificultad de la financiación. Seguimos adelante. Pero tenemos nuevos proyectos que estamos analizando y acercándonos a la etapa de concreción sobre los que estamos viendo un poquito qué es lo que pasa porque para todos ellos necesitamos financiación.

Si hubiera esa financiación, las oportunidades para hacer cosas están. El costo de construcción hoy está -medido en dólares- más bajo que en mucho tiempo con lo cual hay una oportunidad a aprovechar.

A nosotros nos gusta hacer, en las buenas o en las malas siempre hemos hecho inauguraciones, hasta en los peores momentos de la Argentina. Lo que nos motiva es construir e ir para adelante así que diría que sí, queremos seguir haciendo y ojalá que las oportunidades estén y las podamos llevar a cabo.

Además de los proyectos en los que se avanza, tenemos también mucha tierra que -en el segmento residencial- en la mayoría de los casos nosotros las entregamos a desarrolladores específicos que se dedican a hacer viviendas. Actualmente tenemos dos casos -en la zona del Abasto y Caballito- en los que están trabajando developers.

- ¿En qué estado están estos proyectos?

El de Caballito es el que desarrolla Portland (N.de R: bautizado Ciudad Palmera, en avenida Avellaneda 1340, que comprende en total 10 edificios por 168.480 m2), que lamentablemente había empezado pero hoy está parado (N.de R: por decisión judicial). Son proyectos que el país necesita porque son para la clase media y media acomodada, con posibilidad de comprarlo con financiación de largo plazo. En este caso, eso es lo que más lástima me dio porque Portland ofrecía una financiación única, que no la dan los bancos ni el Estado todavía. Pero yo creo que las cosas se hicieron bien así que espero que se destrabe pronto, tengo fe.

El del Abasto -con la empresa KWZ- se ubica donde está el supermercado Coto (N. de R: Human Abasto Towers, consta de dos torres de 28 pisos -21.000 m2- en Lavalle entre Agüero y Gallo, lindero al shopping). Allí ya están trabajando, la grúa ya empezó, se ve el cerco de obra con toda la imagen y se hicieron las protecciones así que imagino que ya estarán vendiendo también. Nosotros ahí no nos metemos. Le damos la tierra (al desarrollador) y recibiremos a cambio unos departamentos.

En la ciudad de Córdoba tenemos el mismo esquema con Proaco, en un terreno que está al lado de nuestro shopping. Ese está todavía en etapa de permisos e imagino que empezará próximamente. Pero también tenemos otros espacios por los que estamos hablando con desarrolladores dado que está tentador construir.

Hay más tierra en la que hacemos estos acuerdos. Estamos también en San Martín (N.de R: predio de 16 hectáreas donde estaba la planta de Nobleza Piccardo) charlando con dos desarrolladores que están tomando unos metros para hacer dos edificios así que se avanzó un montón.

Fotos: Patricio Pérez.

- ¿Ahí pensaban avanzar con la construcción de vivienda para la clase media?

Sí, el problema es que no hubo financiación. Si no encontramos financiación -no solo para nosotros sino también para el comprador- es una dificultad y la situación es muy compleja. Ahí ya se terminó de definir el proyecto y otras cuestiones. De hecho hay un edificio que está construido y que estamos a punto de alquilarlo a una compañía.

Empieza la rueda. Estas cosas son lentas para iniciar pero una vez que comienzan resulta más fácil, si bien estamos conviviendo con el hecho de no tener financiación, lo que hace que todo sea más lento. Es un proyecto como a 15 años que incluye también hotel, cines, oficinas y locales.

- ¿Qué perspectiva visualiza para el acceso al financiamiento?

Yo soy optimista nato y también lo es la compañía. Creo que alguna forma aparecerá: no sé si será por medio de algún programa multinacional para fomentar el acceso a la vivienda o del Estado o si aparecerán otros desarrolladores como Portland que está decidido a invertir y brindar financiación.

También tengo fe en que en algún momento prenda el modelo de país que está construyendo el Gobierno actual y podamos "venderlo" para conseguir inversores internacionales. Todavía no es el momento pero -cuando se dan buenas señales- las ventanas se abren de un día para el otro.

Centros comerciales

- ¿Cuándo prevén inaugurar las obras de ampliación del Alto Palermo?

La obra sigue, se está avanzando a toda máquina. Calculo que para julio estará terminado y podremos abrirlo al público. Comprende pocos metros -alrededor de 3.000 m2- pero es el principio de un gran cambio que se viene para el Alto Palermo. Habrá food hall nuevo, locales más grandes que se expanden y aprovecharemos a tomar el viejo patio de comidas para seguir modificando el shopping, aunque aún este proyecto no lo revelamos porque todavía estamos trabajándolo. Pero, seguirá creciendo, Alto Palermo tiene potencial para continuar siendo el número uno.

- ¿Cómo impactó la pandemia en este negocio?

La cuarentena y el Covid llevaron a la peor ocupación en la historia de la compañía. Nunca tuvimos una vacancia tan grande como la que hubo en el peor momento de la cuarentena. Teníamos 150 locales vacíos (algunos muy grandes), sobre 1500 en total.

Usualmente estamos en niveles de 97 a 99 por ciento de ocupación y hoy estamos un poquito por debajo del 90 por ciento, pero influenciados muy fuertemente por la salida de Falabella que nos dejó dos espacios muy grandes y próximamente dejará también el de Mendoza.

- ¿Cómo son las expectativas de recuperación?

Se firmaron más de 100 contratos nuevos así que se reactivó mucho la comercialización, especialmente en los shoppings más fuertes que recuperaron más rápidamente al consumidor. Recién ahora la gente está volviendo con más fuerza a los centros comerciales. En el interior, hubo shoppings que abrieron antes y recuperaron la ocupación, así pasó también en Distrito Arcos que tiene la ocupación a full.

- Los nuevos contratos, ¿es con el mismo perfil de marcas o se ven cambios?

Se ven dos efectos. En el mix entre al componente que llamamos "Moda" y "Otros", en los nuevos contratos está creciendo el segundo. Autos, servicios, gastronomía, entretenimiento son todos rubros que crecen y que fomentamos porque creemos que el shopping va hacia eso: a ser un lugar de encuentro, descubrimiento y experimentación.

Por lanzar

- ¿Cómo responderán ante el crecimiento del e-commerce?

Estamos incursionando en ver cómo trasladar la experiencia del shopping al mundo digital. Trabajamos en eso. Sin dudas el e-commerce creció muchísimo durante la pandemia y luego repuntó un poco el comercio tradicional pero sin reducir el e-commerce, que sigue siendo de un tamaño muy interesante.

Pero hay una relación entre la presencia física y digital, se da una especie de convivencia sana. Una marca que vende en internet, cuando pone un local vende más en la web y favorece a lograr también mejores ventas en el local. No hace falta tener cinco locales, con uno bueno de "experiencia" para que la gente conozca la marca está bien y los shoppings se están transformando en ese buen lugar de experiencia.

- ¿Cómo será el futuro de los centros comerciales?

La transformación de los shoppings sigue pero sobrevivirán los exitosos que tengan mucho flujo de gente y que ofrezcan experiencias. Aquellos que no tengan excelente ubicación y posicionamiento, tendrán grandes desafíos o se van a reconvertir.

También viene mucho el uso mixto de los shoppings, que es algo en lo que estamos trabajando nosotros también. Hay parte de retail, oficinas, viviendas, servicios y productos de salud y gimnasia con una convivencia muy fuerte.

- ¿Proyectan invertir en centros logísticos para e-commerce?

En logística urbana el desafío grande es cubrir la última milla porque uno puede tener el mejor centro de logística a 20 ó 30 kilómetros pero resulta difícil hacer la distribución en la ciudad. Así que estamos trabajando para realizar una prueba -en el corto plazo- sobre la última milla para que la gente pueda comprar por internet y retirarlo en el shopping o comprar en el shopping y que se le entregue a domicilio o comprar de una forma y cambiarlo de otra. Estamos justamente trabajando en entender esta nueva modalidad para hacer las pruebas.

- ¿A qué se refiere? ¿Cuál es ese proyecto en el que están trabajando de la última milla?

La experiencia digital que estamos trabajando es justamente la de hacer convivir los dos mundos: el digital y el real estate. Hay muchas formas de comprar distintas, cada una tiene su particularidad y estamos aprovechando nuestra ventaja de tener mucha cercanía física con el consumidor (por nuestro posicionamiento) para experimentar en esto.

- Otra tendencia en e-commerce y logística es la instalación de puntos de pick up donde la gente pueda retirar sus envíos y tener su depósito, ¿también trabajan en ello?

Estamos haciendo exactamente eso, con dos modalidades: en locales de shoppings o en las cocheras de los shoppings. No sabemos qué funcionará más, si la gente decidirá ir con el auto y que se le coloque el producto en el baúl o si los que viven cerca de un centro comercial dirán que prefieren ir caminando a retirarlo. Vamos a probar y veremos qué eligen para después escalarlo. Estamos trabajando justamente en la logística para poder hacerlo bien y para que -cuando lo comuniquemos- sea una muy buena experiencia.

"Por una cuestión estratégica decidimos vender edificios excelentes pero que ya tenían varios años y necesitaban inversión. Nos mudamos a un portafolio más nuevo, que es más sustentable"

- ¿En qué estado se encuentran los proyectos pendientes de construir en Polo Dot?

Seguimos trabajando en terminar el proyecto y conseguir el cliente porque nos gusta el concepto de build to suit, que es construir para alguien al que la propuesta le encaje perfectamente.

Allí tenemos dos proyectos: uno que es un edificio independiente (Giga, de planta baja y nueve pisos) y otro que está conectado con el centro comercial (La Herradura). Este último por ahora cuenta con más candidatos que el otro, tendrá espacios para oficinas, para centro comercial a cielo abierto y habitaciones tipo hotel para que la gente que trabaja en la zona pueda pernoctar allí. Pero aún no lo lanzamos porque no tenemos "las novias" del proyecto, aunque las estamos buscando.

En algún momento imagino que podremos avanzar con alguno de ellos pero si no tenemos quien lo ocupe no creo que lo hagamos. Estamos viendo los permisos así que cuando los tengamos y esté todo listo, veremos qué decisión tomamos. En tanto, Giga también está con el proyecto y los permisos en desarrollo de modo tal de tener todo para el momento de lanzarlo. Esto nos permite tener velocidad de arranque como para contratar a la constructora y empezar. Son proyectos que duran dos años reales de construcción o menos.

- ¿Cómo es el avance en el desarrollo de usos mixtos que anunciaron para La Plata?

Tenemos los permisos y se está trabajando en el proyecto, los planos y con las compañías prestatarias de servicios para tener toda la infraestructura. Es un proyecto divino, a cielo abierto, muy moderno y muy Covid friendly (risas).

- ¿En qué tipo de negocios de real estate, nichos o segmentos proyecta que hay mejores oportunidades a futuro?

Hay una oportunidad en el mercado residencial, habrá mucha construcción. Pero espero que no se pongan más trabas a los compradores de las unidades y que aparezca financiación. En cuanto a inversión de nuevos proyectos creo que veremos un período de espera hasta que se lancen. Hay oportunidades. El proyecto de La Plata es espectacular, no hay nada aún pero ya tenemos gente que nos dice que si lo lanzamos, van. Y en San Martín también. Gente queriendo desarrollar, hay.

- ¿Ven como una tendencia cada vez más consolidada que haya empresas que quieren posicionar sus pesos en el ladrillo?

Hace seis meses cuando se empezó a dar la brecha (en la cotización del dólar) era algo incipiente dado que el incentivo era mayor. Actualmente la brecha es bastante amplia y no sabemos qué pasará con ella. Cuando era acotada había un gran incentivo a hacer traspaso (de pesos) al metro cuadrado pero el real estate -el ladrillo- siempre fue una reserva de valor y no creo que eso cambie, seguirá así.

Creo que están dadas las condiciones para que haya más crecimiento. Me da mucha lástima escuchar a gente o empresas decir que se van del país, pero soy optimista y tengo fe. 

La versión original de esta nota se publicó en el número de marzo (327) de Revista Apertura.

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