Real Estate

Invertir en Miami: la letra chica del contrato que le genera dolores de cabeza a los argentinos

Si bien el sur de la Florida es uno de los destinos preferidos por los argentinos a la hora de comprar una propiedad como inversión, hay contras que hay que tener en cuenta antes de hacerlo. ¿Cuáles son?

Miami es unos de los destinos preferidos por los argentinos a la hora de invertir en real estate. Sin embargo, seducidos por los precios de las propiedades y las ganancias en dólares que podrán obtener con futuras rentas, muchos no tienen cuenta las contras, la letra chica de los contratos, cuando se convierten en propietarios.

El clima cálido, los bajos impuestos y la alta calidad de vida, combinados con la posibilidad para muchos de trabajar de manera remota durante la pandemia, hicieron que las propiedades en el sur de la Florida se volvieran más requeridas que nunca en el último año.

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De hecho, datos oficiales de Miami-Dade indican que la venta de departamentos en condominios aumentó un 43% y marcó un récord histórico. Con tickets que parten de los u$s 200.000 (monoambientes) y que pueden llegar hasta los u$s 600.000, los nuevos proyectos exhibieron los carteles de sold out (Vendido) a los 90 días de su lanzamiento.

Cuál es la letra chica de invertir en Miami

La letra chica del contrato les trajo muchos dolores de cabeza a aquellos inexpertos que no pensaron en los gastos en dólares que les generaría tener un inmueble en esa ciudad y hoy se replantean la inversión realizada.

En Miami los contratos de alquiler son por un año

  • Si bien las expensas ordinarias tienen un costo razonable, siempre y cuando se trata de un edificio medianamente nuevo, de menos de 10 años; a medida que envejece, debido a las regulaciones estatales, "es necesario pagar expensas extraordinarias que en muchos casos son muy significativas y se quedan con las ganancias obtenidas por la renta de un año", detalla Solange Esseiva, directora de H54.
  • Por el contrario, si se trata de un emprendimiento relativamente nuevo, "el dinero obtenido por el alquiler alcanza para mantener los costos del departamento todo el año, siempre y cuando no se tenga un crédito por más del 30% de su valor".
  • Las condiciones para los contratos de alquileres en Miami dependen de cada edificio y son por un año. "Esto hace que si el inquilino no renueva, es factible que tengamos por lo menos un mes desocupado el departamento y según el estado que lo hayan dejado es posible que haya que pintar el mismo, generando ese solo hecho la pérdida del 10% al 12% de la ganancia bruta anual", especificó Esseiva.
  • Además, la mayoría de los edificios en Miami no permiten el alquiler temporario por disposición de la asociación del condominio, poniendo como límites máximos 2 o 3 alquileres al año. "Así, le impiden al propietario aprovechar una alternativa de renta que le daría la posibilidad de maximizar el alquiler bruto o sobrellevar mejor los momentos adversos del mercado", indicó.

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Por eso, antes de comprar hay que consultar si en el condominio están o no prohibidas las rentas y si hay alguna cláusula que permite alquilarlo una vez pasado el año de la posesión. 

"Siempre hay que buscar aquellos condominios que tengan reglas menos rígidas aunque son muy pocos los que permiten alquilarlos de forma temporaria todo el año", aclaró Esseiva.

  • En tanto, si la persona que compra un departamento es extranjera necesita contar con alguien que atienda al inquilino y se ocupe de llevar a cabo las reparaciones necesarias. "Para esto hay que contratar a un Property Management, cuyo costo va de los u$s 50 a u$s 100 dólares mensuales, por departamento", señaló la dueña de H54.
  • Además, para proteger la inversión es indispensable contratar un seguro anual de incendio y responsabilidad civil, "otro de los costos que en principio nadie dice nada", advirtió.
  • Por último, a los efectos de no abonar el derecho hereditario se aconseja estructurar la compra a través de una corporación de la Florida (no a nombre personal), la cual tiene un costo anual importante sobre la renta.

Cuál es la ganancia neta de una inversión

Actualmente, un departamento de 60 m2 en la zona de Brickell Ave y el Downtown de Miami se alquila por u$s 2500 mensuales, lo que otorga una ganancia anual bruta de u$s 30.000 (7,5% del valor de la propiedad) pero una ganancia neta de u$s 9165 (2,29%).

"A este número llegamos si descontamos el costo anual de la asociación del edificio (u$s 5335), el impuesto inmobiliario (u$s 8000), el seguro por incendio y responsabilidad civil (u$s 1000), la estructura societaria (u$s 1000), la comisión inmobiliaria del alquiler (u$s 3000) y el Property Managemente (u$s 600)", especificó Esseiva, quien alerta a tener en cuenta todos estos ítems antes de cerrar una operación inmobiliaria.

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Comentarios

  • RH

    Ronnie Heffesse

    Hace 4 segundos

    bien muy bien escrito !!!!!!!!!

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  • JCM

    Juan Cruz Mozzano

    Hace 5 minutos

    Por eso siempre aconsejan invertir en casas, en barrios medianos-bajos y dividirlas. Hay que fijarse también el pago del HOA, que en algunos casos es un dinero importante.

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  • EEGG

    eduardo errnesto garay garay

    Hace 4 horas

    Según el dinero de argentinos en el exterior debe haber más propiedades argentinas en Miami que en toda la Argentina.

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