Real Estate

Hay récord de propiedades en oferta. Qué conviene: ¿vender o alquilar?

En un clima de incertidumbre muchos propietarios buscan lograr mayor rentabilidad. ¿Es momento para alquilar? ¿Cuáles son los gastos si se tiene un inmueble ocioso?

El mercado inmobiliario atraviesa una fuerte crisis que acumula ya cuatro años en retroceso. Por eso no sorprende que cada año los propietarios se pregunten que hacer con sus inmuebles vacíos. ¿Alquilarlos, venderlos o mantenerlos ociosos?

En la Ciudad de Buenos Aires, según los datos relevados por Daniel Bryn de Invertire Real Estate en agosto había un total de 160.699 inmuebles en venta, de los cuales 118.842 son departamentos.

Es decir que la venta de inmueble no parece hoy la alternativa más rápida ni sencilla. 

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en julio se labraron solo 2.457 registros. En comparación con junio de este año, los actos aumentaron un 0,7%, es decir que se mantienen estables.

"En este caso tengo que tener la convicción de vender, ¿porqué?. No es un camino simple y el mercado inmobiliario hoy no está "liquido" o sea, solo se venden 2 de cada 100 propiedades publicadas, por lo tanto no es algo que va a ocurrir en el corto plazo", explica Bryn.

Por otro lado hay que asumir que la expectativa de precio que voy a obtener por el inmueble no es la misma que aquella expectativa de los últimos cuatros años. "El valor por el cual hoy quizás llegue a vender es bastante más bajo", agrega

"Solo hay posibilidades para propietarios motivados y realmente dispuestos a vender, quienes deberán competir con la sobre oferta que existe, ajustando los valores de publicación para convencer a alguno de los pocos compradores dispuestos a intercambiar sus dólares", explica por su parte Fernando Pozzi, socio gerente de Pozzi Inmobiliaria

Pero que pasa hoy con los alquileres "Hay que analizar cada situación para determinar si lo mejor es alquilar o vender. Hoy la renta de un departamento ronda el 2% anual en dólares", resalta, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

"Hoy la alternativa del alquiler implica que al menos por 3 años no puedas disponer libremente del inmueble, dado que el propietario no puede rescindir un contrato de alquiler, deberá esperar este plazo de tiempo para tenerlo vacío y así poder venderlo", resalta Bryn. 

Si bien es la decisión clásica o más elegida por quienes necesitan cash en pesos, se trata de la alternativa menos flexible.  "Al tener un inquilino adentro no puedo disponer libremente del inmueble para venderlo, permutarlo por otro inmueble u otra alternativa", enumera.

El punto a favor es que "No tenes que mantener el inmueble, dado que los gastos de mantenimiento corren por cuenta del inquilino (excepto ABL y expensas extraordinarias). Además tenes una renta mensual", explica.

¿Dejarla vacia?

Con este escenario incierto en medio de una pandemia y en medio de una fuerte crisis económica, hay muchos que optan por mantener la vivienda ociosa, hasta que la realidad se acomode. 

"Tener el inmueble vacío conlleva un gasto variable de mantenimiento, en consecuencia genera una pérdida mensual de patrimonio y una pérdida en la capacidad de ahorro; es inviable dejarlo vacío, pero también lo es vender sin reinvertir y dejar el capital inactivo", indica Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles

"Tener un inmueble vacío por tiempo indeterminado no es una opción", coincide Pozzi. "A diario vemos propietarios preocupados por la falta de reglas claras, la intromisión del Estado, la Ley de Alquileres. Esos son temas que complican la decisión de inversión de renta", enumera.

Para Bryn, dejar la vivienda ociosa, es la alternativa de menos riesgos pero que más gastos genera.

"Si bien hoy hay conversaciones sobre la imposición de mayores impuestos o leyes contra las viviendas ociosas, no va a ser algo que en definitiva entiendo que ocurra, no han sido bien recibidas estas intenciones en las pocas veces que se comentaron y sería contraproducente para todo el mercado, desalentaría la construcción de viviendas en un país con un déficit de más de 3.000.000 de viviendas", resume Bryn.



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Comentarios

  • E

    El-Mati

    Hace 23 días

    Tiene que haber un impuesto de la propiedad vacía, y de esta forma obligar los dueños a alquilar.
    O la ponen en alquiler, o que les salga muy caro.
    La vivienda digna es un derecho.

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  • JP

    Jorge Peloso

    Hace 24 días

    no tenes p....idea de lo que decís..pero bueno

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  • PL

    Pepe Liniers

    Hace 24 días

    El propietario corre mas riesgo, preferible ociosa, le mandas el cartel de venta y quizas alguno de los 2500 tipos puede picar. Con los costos y a 3 años de mantener un inquilino no es negocio te la hace polvo o en pandemia se te queda gratis, ahora sino te interesa nada de nada la entregas a la inmo y listo. Pero en blanco? o en negro...? tenes la propiedad en Bs Ps ? jajaja este ispa no cambia y ya no van a subir nunca mas o alguien opina que vamos a tener dolares libres...se acabo, se derrumbo todo.

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