Real Estate

Fin del regateo: se achica la brecha entre el valor de publicación y venta de las propiedades

Hoy conviven los inmuebles que fueron tasados post cuarentena con una baja promedio del 20% con aquellos de principio del 2020 que se resisten a ajustar sus valores

Los precios de publicación de las propiedades a la venta parecen comenzar a sincerarse. Según los brokers, la brecha entre los valores de los avisos y lo que finalmente se abona en la transacción final hoy llegan a un tope máximo del 15%, número que en 2020 llegó la duplicarse hasta alcanzar un 30%. La clave está en las tasaciones que se acercan a los valores que convalida el mercado.

"Hoy hay un sinceramiento de precios. Las operaciones que sucedieron el año pasado aceptaron contra-ofertas mucho más agresivas a precios de publicación pre-pandemia. Ahora hay nuevos valores como consecuencia de los nuevos jugadores que aparecieron con precios mucho más acordes", explicó Humberto Luis Foresti, socio-director de HF Proyectos & Inversiones.

La realidad es que no todos los propietarios están dispuestos a bajar los precios, por lo que en el mercado existe una gran variedad de valores y es difícil determinar cuál es la cotización real de un inmueble.

"Todavía estamos complicados para saber la tasación real, primero porque no hay gran movimiento por ende no hay operaciones de referencia dentro de la zona para tomar", enumeró Foresti. "Los precios los van a poner la demanda cuando esta los convalide", agregó.

La principal complicación a la hora de realizar una tasación tiene que ver con la negociación entre la inmobiliaria y el propietario del inmueble. "Cuando le das un nuevo valor a los propietarios y lo compara con los precios que hay hoy publicados, es cuando se complica el acuerdo, porque todavía hay muchas unidades con valores pre-pandemia", resume Foresti.

De los precios pre-pandemia a la fecha los descuentos llegaron en algunos casos hasta el 30%. "Ahora, las nuevas tasaciones arrancan con una baja del 20% y la operación cuando se cierra en negociaciones puede bajar entre un 5% y 10%. Aunque claro que no es tan lineal. Aún así, bajo este contexto y con nuevas tasaciones el mercado sigue totalmente lento", concluyó el especialista.

Lo que está claro es que los precios de las nuevas propiedades que entran en el mercado de la venta son aquellos que bajaron, pero no se registra una baja generalizada en la oferta. "Nosotros lo que notamos es que es posible que los valores de publicación de nuevos ingresos hayan bajado pero eso no quiere decir que los precios de publicación hayan bajado de forma general. Lo vemos en las tasaciones", remarca Soledad Balayan de Maure Inmobiliaria.

Las bajas se dan siempre en los casos en donde el propietario necesita vender de forma más urgente el inmueble. "El que vende no está generalmente apurado, por lo tanto le cuesta acceder a publicar a valores más cercanos a los de cierre", sostiene Balayan.

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Hoy hay un nuevo fenómeno que es el de retasar las propiedades en busca de precios acordes con el mercado de hoy, en pandemia y con un mínimo de operaciones. "Esta semana tuve 3 casos de tasaciones donde el inmueble ya estuvo publicado previamente con otro colega y no lograron la venta. En algunos casos falla la presentación y la difusión, y otros casos, quizás la mayoría, tiene que ver con el precio al que se publicaba: muy lejos de lo que el mercado está convalidando ahora", concluyó Balayan.

Tasaciones

"Para que un inmueble pueda venderse rápido es fundamental que se ajuste al valor real", aseguró por su parte Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium debido a que "una práctica muy común entre los agentes inmobiliarios es inflar el precio de publicación para captar al cliente y después bajarlo entre 20% y un 30% para concretar la operación".

"Muchas inmobiliarias les mienten a los clientes para que les confíen sus propiedades y las cotizan a un precio que van a resultar invendibles. A todos les gusta escuchar que su propiedad vale más de lo que uno cree", advirtió Champanier. "En promedio en 70 días las propiedades que entran al mercado se venden", agregó.

"Otras veces tasan de acuerdo a lo que figuran en los portales de Internet sin tener en cuenta las características propias del inmueble, sobrevaluan su precio y la propiedad no se termina vendiendo", indicó.

A modo de ejemplo precisó que "si actualmente un departamento a estrenar en la zona más cara de Palermo cotiza en USD 3.200 el m2 sería imposible vender uno refaccionado a USD 3.000 el m2".

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