Explota la oferta de propiedades usadas: están más baratas, ¿quiénes pueden comprar?

Qué está ocurriendo en el segmento de propiedades usadas y cómo se resuelven las operaciones, según cuatro brokers de CABA y el Gran Buenos Aires. Las claves para una reactivación del mercado.

Las opiniones coinciden: prácticamente, no hay mercado del usado. Aunque el sector comercializador se aggiornó con Zoom, tours virtuales y hasta con la firma de boletos electrónicos, lo cierto es que las dificultades que impuso la pandemia se suman trabas, tanto exógenas como inherentes a la actividad, que complican toda transacción.

¿Cuál es la raíz de los problemas? Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, indica que, en primer término, el mercado del usado sufre la falta del crédito hipotecario, instrumento fundamental para el dinamismo de todo el sector. "A esto se suma que estamos transitando un año electoral en el que diferentes economistas hablan de una posible devaluación luego de octubre", advierte.

Más allá de las profecías, el presente de este segmento es per se inquietante. "Oferta y demanda no se están encontrando", describe Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. Según explica, hoy hay muchos departamentos en venta, "quizás como nunca antes en la historia", porque confluyeron varios efectos: muy baja rentabilidad de los alquileres, la pandemia y el deseo de suburbanización en busca de más espacios abiertos, acumulación de stocks en manos de inversores y el efecto de liquidación de activos en el país.

Por otro lado, comparte, la demanda "es pequeña", condicionada por la imposibilidad de comprar dólares, el empobrecimiento general de la clase media y la inflación que tornaron inviables los créditos UVA. "Entonces, la compra quedó reducida a quienes tienen los dólares y están ávidos de oportunidades, que suceden poco porque nadie desea malvender. Y así está el mercado: no ajusta por precio y lo hace por cantidad, cantidades mínimas de operaciones como no se tiene registro", señala Raggio.

Sin embargo, de acuerdo con la CEO de Real Capital, Marta Oriozabala, el mercado del usado, golpeado por la pandemia y precios en baja desde 2018, aquí y ahora lentamente recupera las ventas. "Ya hay un precio estimado", define, al diferenciar este 2021 de períodos anteriores, cuando era muy difícil establecer valores de referencia o "valor real de transacción", como lo designa la broker.

La profesional indica que el presente es un tiempo de negociación en el que el sector inmobiliario tiene la tarea de acercar a las partes. "En cuanto a los valores actuales, un simple recorrido por los buscadores inmobiliarios revela que los precios publicados no son los de cierre de la operación", señala y evalúa: "El mercado aún tiende a la baja y hay margen para negociar".

"En mayo de 2020 hablábamos desde Depa de valores que iban a bajar entre un 20 y un 40 por ciento. Y el tiempo nos dio la razón. Hoy notamos que la caída promedio está llegando a ser del 20 por ciento del valor de las propiedades. Y al hablar de promedio se entiende que un porcentaje del mercado del usado sufrió bajas que superaron ese 20 por ciento", mensura por su parte Di Maggio.

Para el corredor inmobiliario y profesor de la UTN Diego Lo Nigro, los valores se ajustan por una sencilla razón: "El metro cuadrado viejo llega a competir con el nuevo, lo que representa una distorsión". "A veces, los propietarios quieren mantener precios que eran los de 2016 o 2017, cuando había alta demanda a raíz de los créditos UVA. Así, lo cierto es que lógicamente los precios van a la baja aún desde antes del Covid", comenta.

Escrituras en CABA
En febrero de este año, se realizaron 1499 escrituras por un valor promedio de U$S 97.494, un 9,9% por debajo del valor promedio en dólares del mismo mes de 2020.
Los números no discriminan a las propiedades usadas de las nuevas.
Fuente: Colegio de Escribanos

Desde Interwin aportan otros datos. "Las propiedades han ido bajando, pero muy poco respecto a lo que sería si el mercado fuese más elástico", suma Raggio. "Se da el fenómeno de meseta indeterminada: no están en el piso, pero, quizás, no bajen más. Al no ser un mercado con deuda, sólo un bajísimo porcentaje de departamentos está hipotecado, aquellos deseosos de vender no aceptan tomar pérdidas respecto del precio, prefieren quedarse con la propiedad", explica.

En los hechos, en el canal de Ventas reconocen las diferencias existentes entre el precio de venta y el de publicación; distorsión que se produce muchas veces a raíz de las pretensiones del propietario que no se resigna a obtener por un bien menos dólares de los que oportunamente pagó y, muchas otras, debido a la táctica del mismo broker que por integrar una propiedad a su portfolio, la sobrevalúa. Cuando no, las dos causas a la vez.

Lo cierto es que la diferencia o variación entre el precio de publicación de una propiedad y la de cierre fue, históricamente, entre un 5 y un 10 por ciento en promedio, indican las fuentes. Sin embargo, admiten, hoy se manejan valores que difieren entre un 10 y un 15 por ciento en la negociación, porcentajes podrían ser menores en aquellos casos en que se cuente con algún tipo de herramienta financiera.

"A febrero de este año, había, publicadas, 113.000 unidades a la venta, lo que habla de un sobrestock", completa Lo Nigro. "Las propiedades quedan así publicadas durante varias semanas, porque los propietarios no quieren bajar los precios y se mantienen a la espera de que el bien recupere su valor expresado en dólares, lo que no está sucediendo. Cuando un departamento está en precio, lo que expresa necesidad, realismo y motivación, la operación se concreta", dice.

"Las pocas transacciones que suceden son largas, llenas de tensiones y trabas administrativas. No hay operaciones que fluyan cuando empiezan con contraofertas agresivas", resume Raggio.

Qué se vende

¿Qué es lo poco que se compra, en concreto? En Interwin responden que la demanda busca monoambientes con tickets debajo de los U$S 60.000 y, motivados por el efecto "quedate en casa", departamentos que permitan a las familias crecer en espacio.

En el mercado del usado, los valores de las casas no están en baja.

Desde Real Capital apuntan que las tipologías más buscadas también cambiaron. "Los espacios descubiertos se valorizaron: balcones, jardines, terrazas", grafican. "Los clientes buscan grandes ventanas que den una conexión con lo natural y mucha luz", ilustra. En este sentido, los PH se presentan como las tipologías de la época.

"Casas que estuvieron mucho tiempo sin venderse encontraron comprador en estos meses. Por cierto, en el mercado del usado, los valores de las casas no están en baja", distingue Oriozabala.

En cuanto a los departamentos, "en CABA, las zonas más requeridas son aquellas que están cerca de parques, espacios al aire libre, corredores verdes", responde la broker. Y completa: "Las unidades sitas en zonas oscuras con mucha concentración de gente perdieron valor". Oriozabala añade que "también hay hoy muchas oportunidades en Puerto Madero", porque la zona, aunque luminosa y moderna, terminó perdiendo valor durante la pandemia.

¿De qué depende una reactivación en el mercado del usado? "Fundamentalmente, del crédito hipotecario y de políticas económicas claras por parte del Gobierno", opina Di Maggio, en alusión a una herramienta que ofrezca estabilidad y confianza en el tiempo "y que soporte los escenarios de alta inflación que venimos arrastrando desde hace años".

Para Raggio, de Interwin, bajar la inflación es clave, ya que, de hecho, permitiría motorizar créditos. Aunque también son necesarias otras medidas -dice- como liberar la compra de dólares, restablecer el poder de compra de los salarios y dar la posibilidad de ahorro en una moneda que no se esfume, además de "mejorar la renta eliminando todas las trabas y regulaciones estatales que han sufrido los alquileres".

La versión original de esta nota se publicó en el número 328 de revista Apertura.

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