El pozo, otra vez la "estrella" del Real Estate: hoy es casi la única opción para financiarse

La baja del costo de la construcción y la falta de opciones de inversión para quienes tienen excedente de pesos empujan los nuevos emprendimientos estructurados como fideicomisos al costo. Zonas, opciones y perfil de los compradores. Cómo incide la inflación en las cuotas.

Costos bajos. Los números son los que explican la cantidad de proyectos en diversos estados del pozo en la actualidad. ¿Puede un pozo tener distintos estados? Claro que sí, en términos de real estate. Determinado el terreno, que es el insumo dolarizado, los desarrolladores parecen estar aprovechando la coyuntura dada por el tipo de cambio. Así, proyectos más o menos postergados, o bien comenzaron de cero, o bien se retomaron a un ritmo interesante, superada las primeras etapas de la cuarentena. También se anuncian lanzamientos.

Sucede que el pozo es prácticamente la única forma de financiación disponible para la compra de departamentos, donde junto a los costos juegan otras variables. La inflación, por caso. "La mayoría de nuestros emprendimientos están armados como fideicomisos al costo, con lo cual las cuotas de construcción se abonan en pesos y por ende se ajustan", explica Ignacio Trabucchi, socio y director Comercial y de Planificación Estratégica de ATV Arquitectos.

"Desde el lado del cliente, la inflación impacta directamente en el valor de las cuotas, que se calculan sobre la base de la actualización de los saldos de los costos de la construcción", señala. "Y desde el punto de vista del desarrollador, esto nos obliga a tener las finanzas muy cuidadas y a que ejecutemos lo más efectivamente posible los presupuestos. Lo que tenemos que hacer es cobrar, acopiar y avanzar con las certificaciones de obra. No tener el dinero ocioso", continúa el directivo de la firma.

Matías Wepfer, director de Operaciones y Comercial de Rosbaco & Partners, confirma que un plan de pago de cuotas en pesos más CAC refleja la inflación de precios de materiales. "Si bien esto tiene un efecto directo sobre el poder de compra o de pago que tiene el público para con los proyectos, al final de cuenta sigue siendo muy competitivo entrar en proyectos de pozo porque se termina con una inversión por debajo del precio de mercado, aunque haya que esperar dos o tres años para que se concluya".

Desde la desarrolladora RED, su titular, Alejandro Reyser, remarca que los costos son los más bajos de los últimos 15 años, aun con los últimos reacomodamientos, por ejemplo, las paritarias del sector de la construcción. Asimismo, estima el developer, medidos en dólares se ven en Buenos Aires precios para prestar atención. "Hoy, el metro cuadrado oscila entre los US$ 1500 y 2000, cuando hasta no hace mucho el valor de los nuevos proyectos variaba entre los US$ 2300 y 2700", grafica.

Recalculando

Pero lo cierto es que las oportunidades no son para todos. El anticipo en dólares y los plazos de financiación segmentan la demanda. ¿Quiénes, puntualmente, acceden a un emprendimiento en pozo? "Con los tiempos cortos -24 meses, en promedio-, el mercado se reduce a un 5 por ciento de la Argentina, porcentaje que a la hora de comprar representa siempre al mismo sector. En ese sentido, lo cierto es que hoy ese segmento chico cuenta con mucha oferta para elegir", explican en RED, desarrolladora que durante este 2021 comenzará la segunda etapa de su proyecto IN Lope de Vega, en Monte Castro.

Usuarios finales que demandan productos de calidad, con un nivel de arquitectura más exigente o tipologías especiales. Con esas características, retratan a los clientes de sus proyectos en pozo desde ATV. Su marca Sens, de casas en altura, requiere un estándar alto, que, a la vez, es el que más tracciona y moviliza a nuevos interesados, dicen. "El cliente inversor está un poco más retraído, con más incertidumbre y busca más oportunidades", apuntan.

En cuanto al producto, la pandemia lo ha redefinido todo. Reyser comparte que durante el año que pasó convirtieron un proyecto de oficinas en uno de usos mixtos -Spot- para uso residencial, profesional y de alquiler temporario. "Ya no habrá de 9 a 5", dispara, en alusión a las nuevas formas de habitar que modificaron los planes. "La demanda requiere espacios amplios y balcones aterrazados", describe. "Y, en materia de proyectos, los nuestros contemplan edificios bajos, con pocos departamentos; también en sintonía con lo que dispone para algunas zonas el nuevo código", agrega.

El Índice Construya registró en febrero una suba del 8,17% desestacionalizada con respecto a enero último.

Los despachos de insumos de las empresas se ubicaron 25,2 % por encima de los registrados en el mismo mes del año anterior. En tanto, en el primer bimestre del año acumuló una suba del 24,6 % en comparación con el mismo período del año anterior.

La ubicación es otro de los factores que definen los emprendimientos que actualmente conforman la oferta en pozo. Según destacan en el sector, los productos ubicados en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires tienen precios que se defendieron mejor que en otras zonas durante el año que pasó. Eso explica que allí, en barrios consolidados y aquellos que son tendencia, la actividad sea intensa. "Tenemos una presencia muy fuerte en esa franja, donde, además, nuestras marcas ya se encuentran instaladas", añaden en Rosbaco, donde anuncian un próximo lanzamiento de su marca Mood, después de los últimos dos en Colegiales y Palermo.

La relación entre el producto y la locación también -y sobre todo- se expresa en el GBA. En Grupo Monarca, donde su oferta en pozo está integrada por condominios, remarcan que el producto se enfoca en población urbana que quiere migrar de la ciudad. Se refieren puntualmente a Lagoon Pilar, donde, a raíz de la pandemia y por la demanda de amenities reformularon el house para hacer un espacio de trabajo para los propietarios del barrio.

"Un poco pensando también en esas personas que decidían instalarse en los condominios para brindarles la opción de que tengan más espacios. El comprador, además de pedirnos naturaleza y balcones más amplios en las unidades, también pide espacios donde pueda quedarse y desarrollar su trabajo de forma diaria que no sea dentro de su casa", define Gonzalo Monarca, a la cabeza de la empresa.

Observación de un broker que trabaja los principales cascos urbanos del corredor norte del GBA: para los matrimonios que se deshacen de sus grandes casas con 600 metros de jardín, hay una nueva oferta en pozo de grandes departamentos, con las dimensiones necesarias que logran que el futuro habitante no se sienta ahogado. Se trata de un segmento donde oferta y demanda aparecen acotados. Un verdadero nicho.

Incentivos, bienvenidos

Aunque en los barrios del norte de la ciudad y los corredores del GBA la oferta es nutrida, lo cierto es que no toda la urbe ni los corredores se comportan de la misma manera. El pozo que, como se dijo, representa la posibilidad de financiamiento en un escenario sin crédito hipotecario, no alcanza a satisfacer un mercado siempre ávido de vivienda.

En ese sentido, a coro, los desarrolladores reclaman la puesta en marcha, primero, a través de la banca pública, de mecanismos de préstamos, de manera de dinamizar el mercado. El accionar de la banca pública disparará la oferta crediticia, según descuentan. ¿Y el blanqueo? "Creemos que es una medida que ayuda mucho al sector", opina Wepfer. "Es una medida muy esperada, necesaria para crear más dinamismo a toda la cadena de valor. Además, pensamos que los ladrillos siempre son una buena alternativa resguardo de valor", enfatiza.

"En términos generales cualquier régimen de incentivos, en un contexto tan adverso, es importante pero insuficiente", afirma Trabucchi. "Ojalá que con menos inflación y un mercado financiero más saneado y regularizado, vuelvan los créditos y aunque sea en parte, se integren o colaboren para darle opciones, al desarrollador o al comprador en pozo. Esas opciones hoy en día son muy limitadas", finaliza. 

La versión original de esta nota se publicó en el número 328 de Revista Apertura.

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