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Cuáles son los barrios 'estrella' que más proyectos tienen en venta: qué los hace tan atractivos

Saavedra, Chacarita y Coghlan encabezan el ranking de barrios con mayor cantidad de proyectos en el pozo y a estrenar, según un relevamiento especializado. Qué efecto tiene eso sobre los precios en cada zona.

La cantidad de propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires viene marcando récords en los últimos meses, con más de 160.000 unidades con cartel colgado en este momento entre casas, departamentos y PH. En ese marco, ¿cuáles son los barrios con mayor cantidad de proyectos en el pozo y a estrenar proporcionalmente dentro de esa oferta? ¿Y qué impacto tiene esa situación sobre los precios en cada lugar?

Del total de propiedades en venta en la ciudad, según un relevamiento de Invertire.com, del broker Daniel Bryn, 118.829 corresponden a departamentos. "De esa cantidad tenés 15.781 en pozo (emprendimientos que se están iniciando o ya tienen un grado de avance pero aún no se han terminado) y 30.940 que son departamentos a estrenar", precisó el especialista, con datos correspondientes a octubre último.

Entre emprendimientos en pozo (13 por ciento) y a estrenar (26 por ciento), suman el 39 por ciento de la oferta. En contraste con los usados, hoy hay 8975 departamentos en venta de 5 a 10 años de antigüedad (solo el 7,5 por ciento). Y entre 10 y 20 años, 7642 (solo un 6,37 por ciento), comparó Bryn.

Los barrios con mayor oferta de departamentos en pozo o a estrenar hoy son: Saavedra (61% del total de la oferta en el barrio); Chacarita (56%); Coghlan (55%); Devoto (52%); San Cristóbal (51%) y Villa Urquiza (49% del total).

¿Qué indica que en un barrio haya más unidades a estrenar que usadas en venta? ¿Cómo se traduce esa situación en los precios? Según Bryn, "lo que vemos en estos barrios es que el m2 promedio del barrio termina bajando más rápido que en otros barrios, porque si vas a negociar para comprar una unidad con una persona que tiene un departamento a estrenar, ese propietario va a querer hacerse del dinero que invirtió más rápido. Lo piensa como un negocio, invirtió dinero hace unos años cuando era un pozo, pasó el período de la construcción y ahora quiere recuperar su inversión, para invertirlo en otro emprendimiento o hacer otra cosa. En ese caso, será más flexible al momento de negociar un valor de cierre en la venta de ese departamento".

En el caso de los usados, agregó el broker, el propietario no lo pensó como un negocio y tiene muchas veces un vínculo sentimental con la propiedad, lo cual retrasa la negociación y la baja del precio. En conclusión, "en esos barrios con más a estrenar y "pozos" el m2 promedio baja más que en otros que no tienen esa cantidad, dado que el dueño del "a estrenar" o el desarrollador del pozo bajan más rápido el precio de su propiedad que un propietario de un usado".

Bryn concluyó que "hay mejores oportunidades en esos barrios que en otros con poco desarrollo inmobiliario. Es posible conseguir un mejor valor de compra en Coghlan, Saavedra, Urquiza, que en Recoleta, Barrio Norte o Belgrano".

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