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El inmueble estrella para invertir hoy: resistió la baja de precios y tiene boom de demanda

Estas propiedades bajaron sus valores de venta en promedio 2% en un periodo en que otras cayeron más de 13%. Efecto pandemia y la necesidad de espacios más amplios. Cuáles son, cuántos cuestan y dónde están los más atractivos

Los números siguen en rojo en el mercado inmobiliario. Con super-stock de inmuebles a la venta y menos de 2000 operaciones por mes en la Ciudad de Buenos Aires, los precios continúan con su tendencia a la baja. Sin embargo, las propiedades más grandes parecen resistir la desaceleración de precios y se posicionan como la estrella para los inversores que siguen apostando en ladrillo.

Según los últimos datos difundidos por el Colegio de Escribanos porteños, el mercado no repunta. En mayo, se realizaron 1901 escrituras de compra-venta de propiedades, por un monto de $ 15.619 millones, registrando el segundo descenso intermensual consecutivo en cantidad de operaciones.

La ley de oferta-demanda no parece responder en el sector de bienes raíces. Si bien mes a mes caen el número de operaciones alcanzando picos históricos a la baja, los valores de las propiedades se desaceleran a paso lento.

Desde la llegada de la pandemia, las propiedades bajaron en promedio 11%, según el índice de precios elaborado por Ucema, Remax y Reporte Inmobiliario. De esta forma los valores promedios pasaron de u$s 2200 el m2 en enero 2020 a u$s 2000 en mayo 2021.

Hay que tener en cuenta que este nuevo índice toma como referencia los valores en que se cerraron las operaciones y no los datos de publicación de los inmuebles. Hoy estos últimos se acomodaron pre-pandemia en promedio un 25% en dólares hacia la baja.

Ahora bien, los inmuebles chicos fueron los que más bajaron sus precios. Mientras en enero 2020 el valor promedio de un monoambiente era en torno a los u$s 2300, hoy el valor es de u$s 2000, con un pico de caída en abril de u$s 1900. 

"Tomamos como referencia el valor real de los inmuebles. La brecha entre lo publicado y lo que se vendió fue de entre el 5 y el 7%", indicó Sebastián Sosa presidente de Remax en Argentina y Uruguay.

Por su parte, las unidades de dos ambientes tuvieron un comportamiento similar al de los monoambientes. "Los precios son parecidos. En enero se pagaba u$s 2300 por m2 y hoy se abona u$s 2000 en promedio, con la diferencia que la curva sigue a la baja y la brecha entre lo que se paga y se publica fue mayor alcanzando un 10% en julio del año pasado", resaltó Sosa.

La sorpresa son los departamentos de tres ambientes que mantuvieron los precios en el último año y medio con un valor promedio de u$s 2100 por m2. "Las unidades de uno y dos ambientes bajaron más del 13%. Mientras los tres ambientes bajaron 2% Esto se debe a que hay menos oferta y hoy son los lo más buscados", resaltó Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario.

"La lógica del mercado siempre mostró que los inmuebles con mayor rentabilidad a la hora de alquilarlos eran aquellos de poco metraje, ahora por primera vez, observamos que los precios de los inmuebles de tres ambientes se mantienen estables generando mayor retorno", agregó el especialista.

Hoy la rentabilidad de un departamento es entorno al 3%. "La pandemia cambió el tipo de demanda, hoy se buscan espacios amplios con balcón y terraza. Lo cierto es que hay menos stock en el mercado porque en los últimos años los emprendimientos se centraron en construir unidades chicas de uno o dos ambientes", indicó Gómez Picasso.

La ubicación también es determinante. Si bien las propiedades en Capital en barrios con gran presencia de verde son muy demandados hoy se destacan las zonas suburbanas. "Por la pandemia la gente busca alejarse del centro y se concentra en la zona norte, en donde los inmuebles también resisten la baja de precios", agregó 

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De cara a futuro, los especialistas que presentaron el índice de forma virtual a la prensa, sostuvieron que el segundo semestre estará invadido por la incertidumbre tanto por el contexto de pandemia como por las próximas elecciones de término medio.

 "Hay que ver cómo se comporta el dólar, pero todo indicaría que los precios de los inmuebles continuarán a la baja", concluyó Sosa.

Lo cierto es que para los inversores, la oportunidad estará en los tres ambientes que hoy mantienen sus precios a la venta y son muy buscados tanto para la compra como para alquilar. "La pandemia cambió los comportamientos de hábitat", finalizó Sosa.

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