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Comprar departamento para alquilar: ¿cuál es la zona más rentable?

Según el barrio de la ciudad de Buenos Aires en donde se invierta, se puede obtener un retorno de hasta el 5%. En qué corredor porteño hay que poner el ojo.

Comprar un inmueble para alquilar no parece el negocio más rentable. Lo cierto es que el resguardo en ladrillos es una de las inversiones más seguras y la favorita de los ahorristas de clase media. Y en tiempos en donde el valor de los inmuebles a la venta se contrae, la rentabilidad según el barrio en donde se elija comprar, puede alcanzar el 5%, casi el doble del promedio en Capital.

"Hoy, la renta promedio está en 2,64% anual en dólares. Pero, según el barrio, ese número puede ser superior", explicó Daniel Bryn, de Invertire Real Estate.

Según el último informe realizado por Zonaprop, Lugano hoy tiene el mayor retorno en capital, que alcanza el 5,2% anual en dólares, Parque Patricios le sigue en un segundo lugar (3,6% anual) y La Boca completa el top-3, con un 3,6% anual.

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"Si se apunta a obtener un flujo de dinero en pesos, hoy, no conviene comprar en Palermo o Recoleta. Por el contrario, sí se puede apuntar a San Cristóbal, La Paternal o Floresta, que, en el precio de costo, saldrán más baratos y no hay tanta diferencia en lo que paga hoy un inquilino por un departamento por barrios. Esto cambió con la Ley de Alquileres", resume Bryn.

Para ejemplificar, hoy, un departamento dos ambientes en Palermo tiene un precio promedio de u$s 3100 el metro cuadrado (m2), es decir que un dos ambientes de 50 m2 se consigue por u$s 155.000. Ahora bien, esa unidad en alquiler se ofrece a $ 47.000.

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La ecuación en Retiro es muy diferente. Mientras el alquiler en promedio tiene un valor de $ 33.500 para un dos ambientes, el valor de compra es de u$s 2100 el m2. Es decir, una unidad de 50 m2 tiene un precio de oferta de u$s 105.000.

"Si en un momento crece el precio del m2, tu segunda forma de ingreso es la revalorización. Si apunto a que, en cinco años, va a crecer el valor del m2, el de Recoleta o Palermo aumentará mucho más que en Floresta, porque es un sitio donde a la gente le gusta más vivir", resume el especialista.

Lo que queda claro es que, para aquel inversor que busca hacerse de pesos, la inversión está en los barrios del sur de la Capital. "Si apuntas a futuro, en la revalorización, va a tener un alza más rápida los barrios más conservadores", concluyó Bryn.

Los datos de Zonaprop muestran que los barrios con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% anual), Liniers (2,6% anual) y Puerto Madero (2,6% anual). Este último, con los precios más altos de alquiler: en promedio, se abonan más de $ 83.000 por mes.

Así, la zona sureste se posiciona como la más rentable (3,2%) y el corredor norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%).

En los barrios medios, se ubican Villa del Parque, Devoto y Chacarita, que tienen un precio promedio de alquiler de $ 40.000. Caballito, Almagro y Boedo apenas están por debajo, con precios que van de entre $ 39.000 y $ 37.000

Venta

Los departamentos en venta continúan evidenciando bajas en los precios. Según los datos de Zonaprop, los inmuebles publicados tuvieron una baja del 1% durante el último mes y acumulan un descenso del 4,2% en 2021.

Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s 2436. Así, como precio de referencia, una unidad de dos ambientes y 50 m2 cuesta u$s 126.885 y una de tres ambientes y 70 m2 alcanza los u$s 180.439.

El informe también remarca que el 23% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos seis meses y llegaron a su nivel máximo desde el inicio de la serie.

En 2017, el porcentaje de retasados se ubicaba en 14%, comenzó a aumentar a finales de 2018 y la tendencia continúa hasta el día de hoy (23%). En la actualidad, el descuento promedio efectuado en los últimos seis meses, en este tipo de unidades, es del 7,7 por ciento.

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