Construcción

Blanqueo y real estate: cuánto puede impulsar al sector

Aun cuando los costos en dólares siguen siendo atractivos para construir, los principales players del sector ven con preocupación la suba de precios y advierten que la incertidumbre atenta contra la reactivación. Cómo puede impactar el blanqueo en los proyectos.

Por estos días, mientras los protagonistas del sector del real estate evalúan la coyuntura, cómo adaptarse y navegar en el medio de la pandemia, se despertó -a su vez- gran expectativa por la aprobación de la ley 27.613 que establece beneficios tributarios para aquellos que inviertan en nuevos emprendimientos inmobiliarios que presenten hasta 50 por ciento de avance de obra. La medida comprende la eximición de pago del impuesto a los Bienes Personales (del valor de las inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022), el diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles -ITI- o de Ganancias al titular de un inmueble destinado a un proyecto (como ser el dueño de un terreno destinado a un proyecto); y la opción de exteriorizar (blanquear) fondos sin declarar en moneda local o extranjera, ya sea que esté atesorada en el país o en el exterior.

Blanqueo para la construcción: ya son oficiales los plazos y los beneficios

Aunque la magnitud del optimismo respecto al impacto que esta medida puede tener en el sector varía según el player, hay consenso general en que se trata de una herramienta añorada por el real estate que puede ayudar -en parte- a recomponer la actividad, que viene golpeada desde años antes de la pandemia. "Es muy buena. Creemos que va a mover el mercado, sobre todo el del ahorrista medio. Entre la baja del costo de construcción y la posibilidad de hacerlo con plata que no estaba declarada, aparece una oportunidad que muchos no desperdiciarán. Este no es un blanqueo para ricos ni para dejar la plata afuera. Es un blanqueo productivo para apostar por los ladrillos", destaca Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Asimismo, Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de la desarrolladora Argencons, recordó que esta medida es "una demanda histórica del sector y va a colaborar mucho más de lo que la gente cree". Pero, "para dar una respuesta seria del blanqueo hay que esperar la reglamentación. Si ésta hace que el proceso sea fluido, podrá producir un movimiento interesante, sobre todo en el perfil de inversor de a pie porque hoy es un buen momento para convertir dólares en stock. Confiamos en que las herramientas que hemos venido desarrollando permeen y que el mercado se vaya recuperando. Hay cosas que tal vez hoy no se ven pero con el correr del tiempo vamos a agradecer que se hayan realizado".

Eduardo Costantini, fundador de la desarrolladora Consultatio, creadora de la ciudad pueblo Nordelta, es menos optimista respecto a las repercusiones de las leyes en la actividad: "Ayuda y es positivo para promover la inversión, pero marginalmente". Según cree, "no cambiará la ecuación del mercado dentro del contexto general ni es que a partir de eso habrá una fuerte reactivación".

Por su parte, Mateo Salinas, gerente general de Eidico, empresa que desarrolló barrios cerrados y abiertos en 11 provincias y 20 municipios, opina que la medida "parece ser positiva" dado que "cualquier incentivo a la industria viene bien". Pero, señala que "hay un componente difícil de descifrar que es cómo lo tomará el potencial inversor".

En tanto, Gerardo Azcuy, fundador y director de la compañía que lleva su apellido y que tiene fuerte arraigo en el segmento residencial del barrio porteño de Caballito, cree que con el impulso de las medidas de regularización de capitales habrá un buen 2021, aunque reclama más certidumbre: "Somos muy optimistas. Pero, lo que genuinamente ayudaría al sector sería propiciar un clima de negocios más amigable. En el país ese clima está enrarecido, dado que la carga impositiva es demasiado elevada y las reglas se modifican constantemente. La incertidumbre que se genera desalienta que la gente opte por la compra de activos y la inversión. Si bien el blanqueo es una medida paliativa que sin dudas ayudará e impulsará al sector, pero es también importante pensar en políticas a largo plazo".

El desarrollador de Madero Harbour en Puerto Madero, Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, resume las condiciones favorables que ve para el real estate: "Si se suman los incentivos que dio la Ciudad hace unos meses a la construcción, la ley que aprobó ahora la Nación respecto a las inversiones en pozo y el blanqueo y la baja del costo de construcción, se conforma un combo que resulta más que interesante. Lo que todavía falta es la contraparte: la confianza de la gente en invertir, la confianza en el país, en que el blanqueo funcione y que se haga. Ya empezó a aparecer interés por adherirse al blanqueo y ojalá termine siendo una oportunidad porque -si esta vez funciona- se verán grúas por todos lados".

Si bien elogia la medida considera que también habría que discutir los sectores para los que se construye porque "deberían diferenciarse los beneficios para la construcción de algunas viviendas sobre otras". Como ejemplo de ello, cita la necesidad de que se generen planes de gobierno que incentiven la construcción de edificios que sean exclusivos para renta de modo tal de incrementar la oferta de viviendas en alquiler.

"El consumidor final está muy relegado, la relación salario/metro cuadrado es de las peores en mucho tiempo", afirma Spina, que respecto a la legislación aclara que "el esfuerzo de los bancos debe ser para reactivar el mercado por lo que tiene que ir a productos nuevos, no usados".

Números calientes

Aunque los costos medidos en dólares continúan siendo atractivos para la construcción, con la cotización de la moneda extranjera planchada y los precios de los materiales en ascenso por la inflación, durante los últimos meses el margen de oportunidad comenzó a reducirse, lo que preocupa a desarrolladores, constructores e inversores. Según el último relevamiento realizado por la Cámara Argentina de la Construcción el incremento del costo de construcción interanual es del 55,8 por ciento. En particular, los materiales subieron casi el 75 por ciento en un año.

En resumen, en palabras de Spina: "De una foto hiperatractiva pasamos a una que es interesante. Vemos con preocupación el aumento de los costos pero entendemos que es esperable".

Para Tabakman, la incertidumbre de la macro está complicada a la hora de tomar decisiones de inversión importantes, como son las inmobiliarias. En consecuencia, "la mayoría las posterga y eso no ayuda". Pero, al mismo tiempo, señala que "el costo de construir está barato y el Gobierno apoya con incentivos potentes por lo que es una gran idea avanzar con construcciones en este momento dado que -cuando la macro se ordene- todo será más caro y los incentivos desaparecerán".

Por su parte, Costantini señala: "En los últimos meses hubo como un 20 por ciento de aumento en dólares del costo de construcción, que es razonable porque el año pasado en plena crisis cambiaria el dólar se había disparado a precios altísimos y los materiales de construcción reaccionan más tarde". A futuro prevé que el dólar "irá acompañando más o menos la inflación" y descree que pueda haber una crisis cambiaria este año, aunque si bien "hay algo de riesgo porque se está en una situación de equilibrio inestable que es bastante frágil".

A su vez, Spina advierte que el clima de inversión está complicado: "La confianza del inversor está entre algodones y es un tema delicado. El inversor no está exultante pero la tentación aparece producto del costo y de las oportunidades. Hay mucho mercado expectante e inversores esperando. Pero, también hay mucho enojo por el shock impositivo sobre Bienes Personales y el impuesto a las Grandes Fortunas por lo que hay un wait and see. Para los que confiamos en que la Argentina no va a explotar, es momento de capturar oportunidades porque bien que las hay".

En el último número de marzo de APERTURA, Daniel Elsztain, CEO de IRSA Propiedades Comerciales, señalaba que si bien se viene de "una situación recontra particular, difícil y extraordinaria, la Argentina cuenta con condiciones interesantes como para que la economía del país avance". Pero, advierte que "si las políticas que se implementan no fomentan inversiones, hay oportunidades que se desperdician" ya que los actores económicos no tienen todavía claro qué es lo que hay que hacer y cuáles son las reglas de juego. "Debería difundirse más cuál es el modelo de país que se busca para poder salir a contarlo y conseguir inversores. Si hubiese financiación, las oportunidades para hacer cosas están. Pero, al no tenerla todo se hace más lento", agrega.

Alzas y bajas

Dentro del sector, no todos los mercados resultan igual de afectados. En particular, los proyectos de oficinas y comerciales se vieron entre los más golpeados por el incremento del home office y del e-commerce, respectivamente. Esto ya llevó a que varios desarrolladores opten por postergar el lanzamiento de este tipo de proyectos hasta tener más claridad sobre la evolución de la organización de las empresas y de las modalidades de compra así como de las condiciones de oferta y demanda que presentará el mercado a futuro.

En cambio, los promotores de emprendimientos residenciales en áreas suburbanas recibieron un crecimiento exponencial de consultas y ventas sobre todo de lotes, aunque también de departamentos y casas para adquirir o alquilar temporalmente.

Salinas cuenta: "2020 fue un año bastante movido, más en el sector del desarrollo suburbano de loteo y vivienda en particular. La pandemia ha cambiado muchos hábitos y la gente que ha salido a buscar verde con lugares de esparcimiento hizo que fuera positivo".

En mayo del año pasado la empresa lanzó Santa Ana Joven, en el Barrio Villanueva, partido de Tigre, un barrio abierto con townhouses, casas y dúplex de 100 m2. La primera etapa (de 38 unidades) se suscribió en un mes y ya comercializan la tercera. Y más allá de que las novedades durante la pandemia "funcionaron muy bien", observaron mucho movimiento en el mercado secundario (operaciones de reventa). Este nicho, en el que usualmente se registran 2500 cesiones al año, en 2020 casi se duplicó: hubo 4700 que "en general correspondieron a proyectos ya avanzados o terminados".

Desde Grupo Coria, Daniela Pérez de Graffe, su directora comercial, coincide en que en zona norte (el área en la que desarrollan sus proyectos) "hay un repunte importante de ventas pospandemia" dado que para los que quieren alcanzar su casa propia es "el momento ideal, pues el valor del metro cuadrado se encuentra bajo en relación con lo que costaba antes". Sin embargo, aclara, este valor "ya tocó piso y va a empezar a repuntar en cualquier momento porque los costos han subido y hay un gran auge constructivo".

Costantini coincide en que hay una situación especial "porque debido al Covid hay un cambio y la gente prefiere vivir fuera de las ciudades. En este contexto de pandemia el uso de oficinas mermará y los departamentos de la ciudad bajan sus precios". En su ciudad pueblo Puertos, registraron un crecimiento en las operaciones: vendieron 500 terrenos durante el segundo semestre y otros 130 en 2021, además de que tuvieron crecimiento importante en los permisos de obra para construir nuevas casas.

Según datos registrados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en febrero 2021 hubo 4523 escrituras de compraventa contra 3182 firmadas un año antes, lo que representa un incremento de alrededor del 42 por ciento. En cambio, la situación porteña es bien diferente: en el segundo mes del año hubo solo 5,8 por ciento más actos respecto a igual mes de 2020. El presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende, señala que si bien "un dato levemente alentador es que en los últimos cuatro meses hubo tres recuperaciones interanuales, ni aun creciendo a un 100 por ciento estaríamos al nivel de un año medianamente normal".

Sin embargo, en proyectos residenciales urbanos también hubo interés de inversores que buscaron volcar sus pesos en el ladrillo.

"Creo que todos volveremos a una vida bastante parecida a la que teníamos. No me imagino un boom de suburbanización infinita. Los que salieron a comprar lotes se darán cuenta que la autopista se vuelve a llenar, que no siempre podrán trabajar remoto y que lo costos no serán los que hoy creen. Volveremos a mucha vida urbana aunque quizá diferente. Las unidades seguro serán repensadas con mayor disfrute de superficie propia", imagina el directivo de Argencons, firma que ya tiene más de 200.000 m2 en el pipeline.

Argencons lanzó en plena pandemia Quartier Lacroze, una torre de 15 pisos residencial de lujo en Belgrano (Lacroze entre Luis María Campos y Villanueva) donde ya cerraron suscripciones por el 85 por ciento de las unidades. Además, ya colocó la primera de las dos torres de Quartier Del Bajo, que tendrá 800 unidades en total y que se construye en un terreno -comprado por subasta pública al Estado- ubicado entre las calles México, Azopardo, Venezuela y la avenida Ing. Huergo. Estos dos proyectos aspiran tenerlos terminados para junio de 2023.

En mayo Costantini también arranca con la construcción de su proyecto residencial Huergo 475 en la zona del Bajo porteño, sobre otro de los terrenos comprados al Estado. Sobre él, el empresario aclara que "si bien está en la ciudad, es un proyecto que de alguna manera está aggiornado al siglo XXI por la cantidad de amenities y espacios que tiene. En principio lo lanzaremos en el primer semestre. Veremos un poco la dinámica del mercado".

Futuro

Para Ignacio Trabucchi, socio fundador de ATV Arquitectos, firma que actualmente proyecta dos complejos de viviendas y prevé comenzar obras en cinco proyectos residenciales más durante 2021: "El sector en general está recuperándose gradualmente luego de un año muy complejo. Estamos en una etapa de reorganización y reactivación, proyectando y esperando un marco de reglas claras y acordes al contexto para acompañar la sostenibilidad del sector de aquí en adelante".

Según su visión, la clave en el negocio de real estate es "ser proactivos y moverse en búsqueda de oportunidades para poder seguir desarrollando ya que en la Argentina los escenarios suelen ser cambiantes y la pandemia -naturalmente- ha impactado de manera directa en todas las industrias y la sociedad".

La novedad de la empresa es Sens Luxury Homes, edificio de 33.000 m2 con viviendas premium de 120 a 520 m2 ubicado en un terreno delimitado por las calles Nicaragua, Godoy Cruz, Soler y Atacalco, en la zona denominada Palermo Green.

Mariano Vega, gerente general de la desarrolladora Raghsa, especializada en la construcción de oficinas para renta y de edificios residenciales premium marca Le Parc, también comparte su mirada del sector: "Los desarrolladores somos optimistas por naturaleza, de lo contrario sería imposible iniciar cualquier proyecto. El mercado se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI. Si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos que posdataron la concreción de operaciones en el último año debido a la pandemia, podrían concretarlas en el 2021 generando una rápida reactivación". El año pasado la empresa inició la construcción de una nueva torre corporativa en Núñez.

A Costantini lo que más le preocupa es el mediano y largo plazo: "No lo veo bien. Si bien ha pasado el gran temor del año pasado de la crisis cambiaria, sin duda las expectativas son desfavorables. No hay una buena perspectiva de fomento a la inversión. Este año será mejor que 2020 porque habrá una recuperación respecto a la fuerte caída del año anterior: se estima un crecimiento del 6 por ciento del PBI. Pero la Argentina igual no llegaría a recuperar el nivel de 2019 hasta finales de 2022".

En cuanto al sector inmobiliario, agrega: "Habrá nichos de este mercado que se van a mover razonablemente bien. Se observa cierta recuperación y está muy activa la periferia de Buenos Aires. Pero, si no hay un cambio en la actitud política general, si no hay seguridad jurídica y si no fortalecemos las instituciones y no logramos una moneda, estaremos siempre en la misma".

Mientras que Matías Wepfer, director de Operaciones y Comercial de Rosbaco & Partners, compañía que cuenta con 14 proyectos -de sus cinco marcas- en desarrollo en diversas etapas, agrega: "Creemos que es un muy buen momento para la industria. Hay un contexto más estable, con menos incertidumbre, y con medidas para alentar al público a tomar decisiones. Hay muchas oportunidades para aprovechar. En el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires (donde la compañía construye) se puede ganar hasta un 40 por ciento en la compraventa (entre la inversión en pozo y la venta de la unidad terminada) en dos años, un retorno muy atractivo para los inversores".

Para concluir, Spina plantea que "hay que salir de determinados aturdimientos, como es el Covid y la incertidumbre macro y política. La Argentina sigue siendo la Argentina". 

El texto original de esta nota fue publicado en la edición 328 de la revista Apertura

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