Mercado inmobiliario

Bajan los precios de pozo en 'Palermo Sur' por la falta de presencialidad en universidades

La zona delimitada por Córdoba, Scalabrini Ortiz, Soler y Gallo tiene record de emprendimientos en marcha pero la mayoría está en etapa inicial. Son, en su mayoría, edificios con departamentos de dos o monambientes. De cuánto fue la reducción en dólares de los valores para comprar esas propiedades

Los inmuebles a la venta continúan con la desaceleración de sus valores. Lo curioso es que la baja de precios también se siente en los barrios con alta demanda. En Palermo, la zona de universidades tiene hoy récord de emprendimientos en obra. Pero eso, con el inesperado contexto de pandemia, se convirtió en un sobrestock: en consecuencia, los precios de esos 'pozos' bajaron por segundo año consecutivo.

En la zona de Facultades, o "Palermo Sur", como refirió un informe de Reporte Inmobiliario, el valor promedio bajó por segundo año consecutivo, aunque de manera más moderada. "De los 66 emprendimientos relevados, 23 poseen inicios de obra reciente", resalta el reporte.

Se trata del área delimitada por las calles Soler, Scalabrini Ortiz, Córdoba y Gallo. 

"El número de emprendimientos en construcción se mantuvo constante con relación al año pasado. La superficie involucrada en los desarrollos alcanza actualmente los 154.203 metros cuadrados (m2) mientras que, en 2020, era de 148.203. Una importante cantidad de los desarrollos se ubican en las inmediaciones de las sedes de la Universidad de Palermo", explica Reporte Inmobiliario.

Del total de 66 emprendimientos existentes, 23 fueron iniciados recientemente o bien vieron su avance frenado producto de Pandemia y crisis económica, ya que poseen avances de obra inferiores al 5 por ciento.

"El porcentaje de emprendimientos en etapa de inicios, demolición o promoción con carteles resulta realmente muy elevado, en relación a la media de los últimos años. En la otra punta, cerca de su finalización total se ubican 10 edificios cuyo nivel de avance supera el 90%", resalta el informe.

"La construcción tiene una inercia muy larga. Los edificios que se están construyendo hoy son proyectos en los que el terreno se compró hace más de tres años. La etapa de armado de proyecto y aprobaciones de planos puede demorar hasta dos años. Son proyectos pensados previo la pandemia. Más allá de que no se venda, se siguen arrancando con la expectativa de que el futuro mejore", explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

En la zona del relevamiento, en los últimos dos años, la caída del costo de construcción medido en dólares por efecto de las distintas devaluaciones se ve reflejado por segundo año consecutivo en las listas de cotización, con una baja en promedio del 14% de los precios en divisa estadounidense.

"Tenemos en venta dos edificios en esa zona. Las unidades a estrenar bajaron a u$s 3000 el m2, una reducción del 8% en promedio este año. Pero la demanda sigue siendo muy buena porque la ubicación es excelente", resalta Horacio Berberian, director de la inmobiliaria Shenk, que comercializa históricamente la zona.

Sin embargo, el empresario inmobiliario reconoce un cierto "parate del mercado de compra-venta, que se debe a la volatilidad del dólar y las elecciones que no ayudan a que la gente tome las decisiones. Aunque, tras las elecciones, el ánimo se modificó y evidenciamos una leve reactivación"

Gascón al 1600, un edificio a estrenar

Según los datos que toma Reporte Inmobiliario, el valor más bajo registrado en el relevamiento actual es de u$s 3034 el m2, con un techo de cotización que se ubica en los u$s 3900.

Hoy, la tipología que más abunda en los proyectos es la que corresponde a monoambientes, seguida por dos ambientes y departamentos de dos dormitorios en forma mucho más reducida.

"Los inversores que compraban departamentos para alquilar a los estudiantes de la zona hoy ya no están. Pero, si bien es un público importante, no se trata de la mayoría de los compradores", resalta Gómez Picasso.

Es que, como consecuencia de la pandemia, durante todo 2020, las clases en las universidades se mantuvieron por vía remota. Y, de hecho, hoy muchas continúan con esta modalidad. "Aquellos jóvenes que llegaban del interior para estudiar, ahora no están", explica el analista.

Sin embargo, la zona sigue siendo atractiva para el mercado locativo. "Los alquileres aumentaron en el último trimestre un 40% y hay mucha demanda, aún sin tomar a los estudiantes", ejemplifica Berberian.

El usado en la zona

La desaceleración de los valores en los inmuebles usados es aún mayor y esto se debe a que hay un sobrestock de unidades a la venta.

En base a los datos de Reporte Inmobiliario, se observa que el valor promedio para las unidades usadas de dos ambientes es, actualmente, de u$s 2837 el m2, mientras que, hace un año, llegaba a u$s 3142.

Es decir, la cotización actual del usado se ubica un 16 % por debajo del precio  promedio del "a estrenar" en la zona.

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