La tierra es donde todo comienza, la verdadera condición sine qua non de los proyectos inmobiliarios. La oferta y demanda de terrenos es, en este contexto, una de las prioridades de los desarrolladores -y comercializadores involucrados en la operación-- a la hora de analizar la posibilidad de encarar una iniciativa. 

¿Qué sucede hoy con el principal insumo de los desarrolladores? Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, empresa con varios proyectos paralelos tanto aquí como en el exterior, sostiene que existe un alto nivel de oferta de terrenos en segmentos como el residencial, particularmente en corredores verdes. "Si bien muchos inversores van a esperar a que las variables macroeconómicas se estabilicen para pensar en proyectos a tres años, considero que la oportunidad va a estar dada por encontrar lugares que combinen excelentes accesos con buenos valores de tierra para poder desarrollar productos que estén al alcance del público y que tengan un mix de espacios verdes, cercanía a puntos comerciales y amenities diferenciales", define.

En la empresa, que trabaja "mucho" en el corredor norte, de Vicente López a Pilar, "donde vemos un continuo crecimiento de nuevos centros de negocios", dicen tener muy en cuenta la zona y su incidencia en el precio, para luego definir si será viable el desarrollo del proyecto. Pero también hay otras variables. "En el mercado local, las recientes modificaciones que se implementaron, principalmente en CABA en materia de zonificación, hacen que los desarrolladores tengamos que ser aún más precavidos en la evaluación del proyecto a encarar. En el caso de GBA, opino que se presentarán más oportunidades en la medida que el mercado se reactive. En lo que respecta a la elección de terrenos y a la incidencia de la tierra de proyectos futuros, las zonas norte y sur de GBA son nichos de oportunidad por su precio, incidencia y desarrollo de la zona", precisa Gagliardo. 

¿Cuánto influye el nuevo costo de la construcción y cuánto el valor del dólar? De acuerdo con el CEO, aún hay que esperar para ver de qué manera se comportan estas dos variables en el mediano y largo plazo, "pero si el dólar y la inflación se estabilizan, su influencia será positiva para la reactivación del mercado". Según explica, en el escenario actual, en Vitrium Capital definen un costo a precio cerrado para los proyectos de la Argentina, con un esquema de precio fijo en dólares, anticipo de un 40% y luego el saldo financiado durante la obra con cuotas fijas en dólares. 

"Sin embargo -comenta Gagliardo- si se activa un mayor control sobre el nivel de precios y se reactivan los créditos hipotecarios impulsados hace un tiempo, el impacto será favorable para el segmento residencial en general y para aquellos directamente vinculados. A futuro, esperamos que estas dos variables, junto con la ejecución de nuevas medidas que colaboren con el aumento de la oferta, puedan efectivizarse a nivel país. Esta reactivación le hará bien a toda la industria y el consumidor final va a poder concretar el circuito de entrar en un crédito, cancelar deuda y acceder al inmueble".

La ley de la oferta y la demanda

Antonio Pécora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, señala que los terrenos en CABA van a seguir manteniendo sus valores en dólares, ya que son un recurso escaso y cada vez existe menos disponibilidad de buenos terrenos. "Siempre y cuando las posiciones de los vendedores sean realistas, las compraventas se siguen concretando por lo dicho anteriormente. De nuestra parte, siempre estamos atentos a la aparición de buenos terrenos, más allá de la coyuntura", puntualiza. 

En cuanto a las zonas, indica, se van a ir posicionando áreas nuevas, como el caso del sur, "que tiene una incidencia sustancialmente más baja, con una alta expectativa para la clase media ya que tienen dos o tres avenidas con muy buen accesos, como son los casos de San Juan e Independencia". De acuerdo con el desarrollador, Saavedra, si bien es otro caso porque está más consolidado, aún presenta buenas oportunidades en cuanto a oferta de tierras y costos.

Para el titular de MPC, el costo de la construcción no influye, hoy, en la venta de terrenos. "Si bien hoy este costo medido en dólares ha bajado considerablemente, esto no influye en el precio del terreno, ni para arriba ni para abajo", enfatiza. Y destaca, respecto de la incidencia, que los terrenos se mantienen siempre en el mismo precio, "aunque en algunas zonas como el corredor norte están al alza pero por un tema de escasez". Ante este panorama, se explaya, desde hace algunos años que los desarrolladores han empezado a mirar otras zonas, como el centro y sur de la Ciudad. 

"El sur hoy tiene una gran demanda, no tanto para construir pero sí para hacer stock de tierra", comenta Pécora GPS en mano, aludiendo a otra operatoria común entre los desarrolladores. Según revela, "si la oportunidad es buena siempre estamos comprando tierra, no nos olvidemos que cada año que pasa se tornan más escasas en CABA". 

 ¿Las formas de pago más usuales? "Cuando compramos un lote, lo primero que ofrecemos son metros, y cuanto más tomen, mejor para el negocio inmobiliario, siempre hablando de incidencias lógicas", responde.

En relación al nuevo código que rige los destinos inmobiliarios de la CABA, el desarrollador afirma que los terrenos donde con anterioridad se podían construir torres y ahora no, han bajado algo de precio, pero, sostiene, también existen otros predios donde, por la nueva fórmula de cálculo de los metros a construir, se pueden hacer más metros, y en estos casos han subido. 

A manera de ejemplo, señala que en la zona de Saavedra hay muchas manzanas donde antes existía un FOT de 1,6, y ahora tienen alturas equivalentes a seis pisos. Lo mismo, dice, sucede con las esquinas, que antes agotaban el FOT en una PB y primer piso, y hoy se puede cubrir hasta un segundo piso completo, y hasta un retiro en el tercer piso. "Este tipo de terrenos con el nuevo código aumentaron mucho su valor. Nosotros particularmente estamos en la búsqueda de este tipo de terrenos que ahora permiten mayores posibilidades de construcción", señala. Y agrega: "Un dato importante a tener en cuenta es que aquellos terrenos donde ahora se puede construir más tienen hoy una plusvalía que cuando se quiera presentar los planos para la obra los derechos de construcción son más costosos", finaliza.

Mirada comercial

Los brokers también observan y perciben cuáles son los últimos movimientos en materia de terrenos. Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, inmobiliaria que trabaja en las zonas de Palermo, Belgrano y Barrio Norte, advierte que la demanda sigue activa pero más selectiva. "En estas épocas de inestabilidad económica y política la tierra siempre es valorada por los desarrolladores, estudios de arquitectura o empresas constructoras, que entienden que es la materia prima para iniciar sus proyectos. La oferta de tierra siempre es escasa, pero en momentos como el actual, también suelen aparecer buenas oportunidades", desarrolla.

El bróker señala que las mismas empresas, ya sean desarrolladoras, arquitectos o constructoras, tienen que seguir generando negocios para sus inversores y trabajo para sus equipos. "Por esto hay empresas que van a continuar lanzando sus proyectos y otras que van a esperar mejores momentos pero la tierra siempre está en la mira", realza. 

En este sentido, Siwacki apunta que el cliente actual sigue siendo el inversor, "quien es el que ya conoce los vaivenes del país pero sigue apostando al ladrillo porque sabe que es el mejor refugio y que siempre en el corto o mediano plazo le generó buenos rendimientos". De acuerdo con el directivo de Capital Brokers, el cliente que desapareció es el comprador final de clase media, que necesita financiación y que no puede atarse a un proyecto con cambios importantes en las cuotas. Así, razona, la inestabilidad y el costo de la construcción atado a la inflación dejó afuera a un segmento que se asomaba como potencial inversor de pozo.

El comercializador coincide con los desarrolladores en relación a los costos de construcción: están en su valor más bajo de últimos años, razón por la cual, confirma, hay una demanda activa atraída por estos valores que hacen más rentable los proyectos, por lo menos en su inicio. "También hay que decir que los valores estos últimos meses en la obras terminadas no vienen subiendo, pero mantienen sus precios en dólares con una venta más lenta. Los valores de los lotes, al igual que los de las unidades que se comercializan en los proyectos, se realizan en dólares; por ello, la variación del dólar en relación al peso influye en la oferta y en la demanda de lotes", concluye.

Por último, en referencia a los precios, Siwacki afirma que los valores con respecto a un año están más altos medidos en dólares, según estima, entre el 10 y el 15% en dólares. A manera de ejemplo, aporta, en Palermo y Belgrano, los lotes arrancan en 900 dólares, y pueden llegar hasta 1.500 dependiendo de la ubicación, si es un simple o doble frente o más.