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Apertura Negocio
En Obra

Muy buenos días. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, y arrancamos con la novena entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. Hoy, precios y proyectos en cocheras e indicadores relacionados con alquileres.


Las cocheras siguen en carrera

El segmento de cocheras creció como alternativa de inversión de “ticket bajo” en los últimos años en el real estate, empujado por las otrora ventas récord de O km y el déficit creciente de estacionamientos. ¿Qué está ocurriendo con los proyectos en medio de la cuarentena, dada la restricción de la movilidad? Garage Caballito es una desarrolladora que ya levantó cuatro proyectos en la Ciudad con más de 1500 cocheras entregadas. Hoy comercializa un emprendimiento sobre avenida Avellaneda al 300, para entrega en marzo de 2021. Daniel Bryn, jefe de Marketing de la desarrolladora, respondió la consulta de En Obra:
¿Cómo viene la demanda de cocheras en medio de la pandemia?
En los últimos meses hemos tenido un crecimiento de las consultas de inversores que buscan renta, y que ven en las cocheras una alternativa al sistema financiero en pesos. Con la baja de tasas y el riesgo de los bonos estos inversores están pensando en pasarse a la economía real. Respecto a la ocupación, en los barrios residenciales como Caballito no ha sufrido baja dado que la gente sigue usando el auto como medio de locomoción casi en exclusividad por la pandemia.
¿Cuál es el ticket mínimo de inversión en una cochera y qué rentabilidad en dólares prometen?
La cochera más económica descubierta cuesta U$S 15.200, y la más económica cubierta, U$S 18.200. Ambas se pueden pagar en pesos y en cuotas. Es muy probable que estas cocheras, cuando estén terminadas, valgan un 20 por ciento más dado que el mercado de la zona así lo convalida. Respecto del alquiler, hoy en la zona tenemos otras cocheras donde el valor es de $ 4800 mensuales, y la ocupación es del 100 por ciento, con lista de espera permanente. Las expensas, por su parte, rondan los $ 800/900, con ABL incluido. Ese es el valor en un proyecto ya realizado y funcionando.

Bryn aporta otros datos como respaldo a las cocheras versus otras inversiones en ladrillos. “Cada 10 autos que se fabrican se construyen tres cocheras. A eso hay que sumar que la Ciudad ofrece cada vez menos espacio de estacionamiento en la vía pública producto de la expansión de las peatonales y el arribo del Metrobus y las bicisendas”, apunta. El aumento de los precios de los terrenos en la última década produjo el cierre de más de 1400 garages, un punto que a su juicio le jugará a favor a los desarrollos dedicados a estacionamiento por el exceso de demanda que aún persiste, dice. “El precio promedio de las cocheras en CABA se duplicó en los últimos seis años y la tendencia de incremento es cada vez mayor”, asegura. Mientras que en los últimos 12 meses los precios de las propiedades bajaron en promedio un 6,4 por ciento, las cocheras subieron 7,2 por ciento, indica.

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Alquileres: cuánto aumentaron

Desde que el Congreso aprobó en junio la ley que regula los alquileres, el mercado está en la mira de todos. El portal de propiedades Zonaprop difundió un estudio que revela que los precios subieron un 19,2 por ciento desde la sanción de la norma. En lo que va de 2020, los alquileres acumulan una suba del 37,6 por ciento, el doble que la inflación y por encima del ajuste de los créditos hipotecarios UVA (22,8 por ciento), indicó el informe. 
Precios promedio en CABA: un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubicó en agosto en $ 26.137 mensuales y uno de tres ambientes y 70 m2, en $ 36.184. En los últimos seis meses, según Zonaprop, los precios de los alquileres aumentaron a un ritmo del 56 por ciento anual, su mayor incremento desde 2012.
Algunos precios promedio para un dos ambientes, por barrio: Puerto Madero, $ 55.173; Palermo, $ 32,312; Núñez, $ 30.516; Chacarita, $ 27.336; Monserrat, $ 23.793; Villa Luro, $ 19.714. El barrio más económico en alquiler es Lugano ($ 15.659).
En cuanto a los precios para la compra-venta, el metro cuadrado promedio en CABA cotizó en agosto a US$ 2634, un 0,8 por ciento menos que en julio y un 3,8 por ciento por debajo del comienzo del año. El 95 por ciento de los barrios registran caída en los precios, según Zonaprop. 
 En promedio, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta US$ 138.123. Un tres ambientes de 70 m2, US$ 193.649.

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Construcción modular, en alza

Por la pandemia, la necesidad de obras rápidas impulsó la construcción modular. Ecosan es una empresa con 22 años de trayectoria en el rubro que levantó 22 salas de emergencia para Covid en hospitales de la Ciudad en los últimos meses y quiere expandirse al mercado residencial. “El plazo de ejecución de la obra es mucho más corto que la construcción tradicional, de hasta un 50 por ciento menos, y la reducción de costos llega al 30 por ciento”, señala Juan Pablo Rudoni, presidente de Ecosan. “Además, lejos de lo que se pensaba años atrás, hoy uno de los elementos clave de su elección es la calidad de los materiales, amigables con el medio ambiente, mientras que su flexibilidad permite reformar una obra en cualquier momento”, agrega.
Rudoni indica que la construcción modular –basada en placas de yeso- tiene una previsión de costos mucho más certera que la de la construcción tradicional, lo cual impacta en el costo final y el plazo de ejecución. Ecosan ejecuta en este momento una obra para el HSBC –la primera sucursal bancaria de construcción modular, dice- y un centro de atención para Aysa con estructura de acero. “Sacamos una línea de casas nuevas que pueden construirse en 20 días con personal no especializado en el sitio de la obra”, indica. “Venimos con una muy buena actividad y creemos que con la línea de vivienda vamos a tener una buena respuesta”, completa.

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El costo del retorno

A poco más de una semana del reinicio de las obras de más de 5000 metros cuadrados, Alejandro Ginevra, presidente y CEO de GNV Group –desarrollador de Madero Harbour en el Dique Uno de Puerto Madero- reclama que el sector necesita “acciones concretas y medidas inmediatas de apoyo”. “Reactivar una obra frenada implica gastos que no estaban contemplados anteriormente cuando se proyectó la obra y se vendió, como por ejemplo los costos extra de cuestiones vinculadas a respetar el protocolo impuesto por el Gobierno de la Ciudad. Retomar una obra con un ritmo más lento trae aparejados costos indirectos más elevados”, plantea el empresario en referencia al traslado de personal y garantizar los controles para evitar los contagios por Covid. “La solución requiere de ambos sectores, público y privado, nos tenemos que apoyar mutuamente. No queremos que nos regalen algo sino promover espacios de diálogo y que nos acompañen”, pide.

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