Registro en AFIP

Real Estate: prevén que se agravará el derrumbe en la oferta de alquileres

Las inmobiliarias advierten que este tipo de operación deja de ser un negocio rentable, especialmente en esta época de crisis.No solo ven la retirada de propietarios, también la de inversores de nuevos desarrollos.

Ya está reglamentado. A partir del 1° de marzo los propietarios de cualquier inmueble en alquiler, ya sea para vivienda, para comercio, para uso industrial deberá registrar la operación ante la AFIP reglamentó el registro de contratos de locación de inmuebles y las Cámaras que nuclean a las inmobiliarias advirtieron que la oferta de propiedades para alquilar volverá a sufrir una caída al mismo tiempo, y en consecuencia, que seguirá el aumento de precios.

"En los meses siguientes a la Ley de Alquileres la cantidad de inmuebles en alquiler cayó un 50%", señala Armando Pepe, presidente del Colegio único de corredores inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba). Y agrega: "Esta reglamentación seguramente provocará una nueva caída porque se sigue avanzando en controles sobre el ciudadano y sobre la propiedad privada".

Además, según el responsable de Cucicba, la medida "espanta definitivamente a inversores de 1, 2 y 3 ambientes de proyectos de pozo que aprovechaban a invertir en pesos".

Congelamiento de alquileres: inmobiliarias temen que el próximo paso sea el control de precios

Si bien la iniciativa no toma por sorpresa a ninguno de los actores del mercado inmobiliario, el hecho de que sea reglamentada en este momento y con retroactividad al 1° de julio enciende varias alarmas.

"En sí no es algo nuevo. Es una resolución, la 2820, que existe desde 2010 tanto para operaciones de venta como de alquiler aunque el año pasado se colocó en el Código Civil y Comercial", explica Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Además de los cuestionamientos que las inmobiliarias hacen a la Ley de Alquileres en general por la cual aseguran subieron los precios y cada vez hay menos oferta, suman el hecho de que esta reglamentación, específicamente, sea retroactiva a julio 2020.

"Me pregunto como ciudadano cómo hace un propietario para pagar impuestos sobre un inmueble del que hace 12 meses no cobra alquiler. Los impuesto se cobran por deuda devengada, no por deuda cobrada", analiza Pepe.

"Las medidas que está tomando el Gobierno tienden a buscar la regulación del sistema como es lógico. Sin dudas hay un probema grave con el pago de impuestos, la gente no está pagando. Y lo lógico sería que la gente pague impuestos normalmente. El tema es que los números no cierran y con estas trabas cada vez menos propiedades van a estar en el mercado", afirma Oscar Puebla, arquitecto y corredor inmobiliario, quien cree que la medida es negativa en función del momento en que la están sacando. "Si se quiere reactivar el mercado de alquileres para que haya propiedades, lo menos que se puede hacer es sacar planes de regulación, trabas o medidas que terminan siendo contraproducentes", señala.

Sin embargo, el hecho que los tradicionales inversores en real estate ya no vean al sector atractivo es lo que más preocupa a los profesionales que ya vivieron un año con caída histórica de escrituras -44 % en 2020-, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y 13.000 locales cerrados también en CABA.

"Es muy sencillo, si a un inversor le aumentan los costos los pasa a precios. En el caso que la rentabilidad sea negativa sale del negocio e invierte en otro", resume Vodanovich, quien recuerda que la reglamentación no es solo para alquileres de vivienda incluso temporales, sino también para comercios, inmuebles de uso industrial. Y asegura: "Y es lo que está sucediendo". 

Para Horacio Ludigliani de la desarrolladora homónima "la disposición espanta cada vez más a inversores que buscan negocios mas redituables. La rentabilidad toca su mínimo histórico y parece seguir en caída libre"  

Según un informe de Zonaprop, durante 2020, el precio de los alquileres subió un 62%, el mayor incremento en los últimos nueve años. La causa, también según el relevamiento, la nueva norma sancionada en julio del año pasado.

"Creo que los próximos contratos van a contemplar también este costo", señala Daniel Zampone, asesor inmobiliario. Según el profesional, por supuesto que  nose puede estar en contra de una medida que es legítima. Sin embargo, agrega: "Ojalá lo recaudado le vuelva a la gente, por ejemplo, en un sistema de créditos que le permita llegar a la casa propia. Hay que buscar una forma de que los argentinos tengan la posibilidad de dejar de ser inquilinos para convertirse en propietarios".  

A la vez, la rentabilidad de alquileres residenciales es una de las más bajas de la región. Según datos de Reporte Inmobiliario, la tasa rentabilidad mostró una leve alza en el último trimestre de 2020 y llegó en CABA a 2,23% anual luego de estar en 1,75% a principios de 2020.

Lo que ofrecen otras ciudades de países vecinos ronda el 5, 6% similar a lo que sucedía en Buenos Aires cuatro años atrás.

"Hoy es muy difícil convencer a los inversores que inviertan en una propiedad a través de la rentabilidad. Sin embargo, si tomamos en cuenta el valor del dinero en el mundo con tasas negativas, sacar una rentabilidad de 2, 3% no está mal. El tema es que es antes de impuestos", analiza Puebla.  

Y Ludigliani suma: "Estamos muy lejos de aquella época en la cual un trabajador aspiraba a vivir de rentas una vez que se jubilara porque la rentabilidad hoy es irrisoria. El que invierte en propiedades verdaderamente lo hace por seguridad pero sabe que no constituye un buen negocio"

"No está mal que se blanquee el mercado pero si va a tener su impacto tanto en la oferta como en el precio como ya se viene viendo", remata Vodanovich, quien señala que la Cámara está en charlas con el Gobierno y presentando ideas para que el sector pueda salir de la crisis.


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Comentarios

  • SC

    sebastian C.

    Hace 6 días

    En otros países como por ejemplo Chile , quien tiene hasta 3 inmuebles con menos de 100m2 no paga impuestos, esto es beneficio para los dueños y los inquilinos, además de hacer progresivo el impuesto, lo pagan solamente quienes tienen mucho capital y no todos los inquilinos como lo harán en argentina ( los impuestos no se pagan se transfieren al consumidor final en el precio).

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  • SC

    sebastian C.

    Hace 6 días

    La falta de educación financiera hace que quien tiene un ahorro lo único que se le ocurra es comprar una vivienda para alquilar. Una locura, ya que si calculamos bien, pagando bienes personales, impuestos , comisión inmobiliaria, gastos comunes del propietario, mantenimiento , tiempo libre sin alquilar y sin contar la depreciación la rentabilidad es cero o levemente negativa. Sr propietario infórmese , lea ,estudie no sea bruto hay miles de inversiones más seguras y que traen menos dolores de cabeza que un inmueble

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  • AL

    Alvaro Lamas

    Hace 7 días

    YA NADIE ES SU SANO JUICIO INVERTIRA MILES DE DOLARES EN ALQUILAR VIVIENDAS, POR UN MISERO 2%, SOPORTTAR OKUPAS Y USURPADORES, SIN DESALOJOS, SIN SEGURIDAD JURIDICA YA NO MAS ALQUILERES

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  • CA

    Claudia Analía

    Hace 8 días

    SI ESCASEA LA OFERTA LOS PRECIOS SUBEN.... AVÍSENLE A "LA EXITOSA" QUE NO META MÁS LA KUCHARA!

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