En Obra 17

Muy buenos días y muchas gracias por leer como siempre. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, y esta es la 17° entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. Abrimos 2021 con una entrevista a Marcos Juejati, de la desarrolladora Northbaires, y comparaciones entre alquileres de oficinas versus departamentos, entre otros contenidos. Arrancamos:

Lanzamientos en Barrio Parque y Puerto Madero

Marcos Juejati es el fundador y director de Northbaires, desarrolladora posicionada en el segmento premium con proyectos en Recoleta y Palermo. En contacto con En Obra, habló sobre el momento actual y anticipó el lanzamiento de dos emprendimientos para este año.

¿En qué punto están las ventas hoy? ¿Empezaron a reactivarse?

Lentamente hubo una recomposición del interés de compra por parte de los usuarios finales, y los inversores también perciben que es un buen momento para ingresar al mercado. La intención de compra y la intención de inversión, ambas encontrando un nuevo equilibrio por estos días. Y esto tiene que ver con que cada vez se internaliza más la noción de que el ladrillo en la Argentina no es más un resguardo de valor, sino un multiplicador de valor. La historia demostró que quien invierte en ladrillos obtiene excelentes rentabilidades. En los momentos de mayor volatilidad, protegerse es encontrar algo concreto y tangible. Y eso es el ladrillo.

El proyecto de Northbaires en donde funcionaban los estudios de Polka iba a ser de oficinas en un primer momento y fue reformulado. ¿Qué vieron para ese cambio? ¿A quiénes apunta hoy?

El caso de OM Palermo, que es el proyecto al que hacés referencia, es el mejor ejemplo que explicita la necesidad de los desarrolladores de ser flexibles. El proyecto comenzó hace tres años y medio, cuando compramos la tierra. El primer modelo de negocios fue el desarrollo de un complejo de viviendas para acceso con créditos que en ese momento había disponibles de hasta $ 1.000.000. A los 10 días, nos llamó una firma multinacional (N. de R.: WeWork) y nos ofreció alquilarlo todo para desarrollar ahí otro de sus grandes polos de oficinas de marca. Firmamos el acuerdo con esa multinacional, y avanzamos.

Teníamos con esa misma empresa otro contrato similar, que estaba registrando demoras, y no nos tomaban la posesión de edificio. Y empezamos a ver que aparecían noticas negativas de esa compañía a nivel global. Decidimos entonces frenarlo y dar de baja el alquiler. Un año más tarde, esa multinacional se reestructuró fuertemente a nivel global.

Entonces, nos dimos vuelta con nuestros equipos, y replanteamos una vez más el proyecto. Volvimos a la idea de las viviendas, con una reconfiguracion de las tipologías, mas adaptado a un público joven, y con un coworking adentro. Estábamos listos para salir al mercado, y llegó la pandemia. Suspendimos el lanzamiento, que estaba para marzo. Y hacia julio, decidimos lanzar. Como vimos que la pandemia afectaba más al AMBA que al interior, lanzamos en el interior y luego sumamos a la ciudad. Las respuestas fueron inmediatas. Tenemos 265 unidades residenciales de 1, 2 y 3 ambientes, distribuidas en dos edificios de 10 pisos cada uno, con terminaciones premium, grandes aberturas y un diseño moderno y de líneas europeas. El complejo contará además con 94 cocheras cubiertas en dos subsuelos, 250 m2 de coworking, bicicleteros, más de 90 bauleras y dos espaciosos laundries. Es decir, este es un proyecto que llevará, desde que nació hasta que termine, unos seis años.

¿Qué otros proyectos tiene en carpeta la desarrolladora y en qué lugares, además de OM Recoleta, sobre Callao y Marcelo T. de Alvear?

Estamos trabajando en Santa Fe y Aráoz con OM Botánico, lanzamos OM Palermo, y en 2021 tenemos planificados dos lanzamientos para un segmento muy exclusivo. El primero es OM Barrio Parque, un proyecto residencial único que saldrá al mercado en el primer semestre del año, con 31 exclusivas unidades pensadas directamente para el usuario final. El segundo es un proyecto en el Dique 4 de Puerto Madero, de usos múltiples y características internacionales, que está previsto para el segundo semestre del año. Y siempre estamos en búsqueda de tierra, y de oportunidades de desarrollo, pues ese es el trabajo del desarrollador.

 ¿El costo de la construcción en dólares aceleró decisiones? ¿Cuánto incide ese indicador hoy?

Todo está en reconfiguración permanentemente. La relación oferta demanda, los precios, los costos, las formas de pago. Pero, como decimos siempre, hay que ver la película y no la foto.  Más que resguardo de capital, el ladrillo es un multiplicador de valor. Y eso es lo que en verdad incide en las tomas de decisiones de compra o de inversión.

¿Cómo ve los precios en su segmento, el ABC1? ¿Desde qué valor se puede entrar hoy a un proyecto premium y qué evolución proyecta?

Como siempre, somos prudentes en la valoración. El escenario de pandemia y postpandemia requiere de esfuerzo y compromiso, y todos estamos optimizando y recalculando las inversiones y negocios proyectados. Eso incluye ir hacia el equilibrio en la ecuación entre costos y precios, que gradualmente se irán encontrando y balanceando mutuamente. En  nuestro caso, hoy se puede ingresar de pozo a un proyecto premium, como OM Palermo, a US$ 2400 el M2. Pero depende de cada proyecto, que tiene su propia ecuación en optimización de tierra, espacios y demás.

¿Cuál es el sobrecosto que implican los protocolos en las obras por el Covid?

Es alto, y fluctuante. Aún no sabemos por cuanto tiempo estarán vigentes los protocolos, o si se agregarán o cambiarán, lo que suma incertidumbre, pero entendemos y actuamos para priorizar la salud. Todos tuvimos que adaptarnos a la nueva realidad para seguir adelante con los proyectos. Es deseable que se piensen e instrumenten políticas flexibles para estimular la construcción, porque el desarrollo privado representa más del 70 por ciento de la industria de la construcción en el país.

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Oficinas versus departamentos: ¿qué rinde más?

La empresa Cushman & Wakefield, especializada en el segmento corporativo, y la consultora Reporte Inmobiliario realizaron un informe sobre el comportamiento de los alquileres de oficinas y departamentos en los últimos seis años.

En el caso de las oficinas, se tomó el valor promedio del mercado denominado CBD (Central Business District), que incluye los submercados 9 de julio, Catalinas-Plaza Roma, Microcentro, Centro Sur y Retiro-Plaza San Martín. En el caso de los departamentos, se usó el promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo. En los casos, se ajustaron por inflación los valores a septiembre de 2020.

Al ponerlos frente a frente, el valor de alquiler de las oficinas experimentó una apreciación del 70 por ciento entre 2014 y 2020, mientras que el de los departamentos sufrió una caída del 3 por ciento en el mismo período. La principal explicación de esa disparidad es que los departamentos están orientados a usuarios finales con ingresos en pesos, cuyo ajuste no sigue al dólar como sí sucede en el caso de las oficinas.

El alquiler de un departamento clase A cotiza hoy a $ 501 el metro cuadrado, y el de una oficina clase A, a $ 2236 el m2. Medida en dólares, la rentabilidad del alquiler de oficinas es del 6 por ciento anual y la de departamentos, del 1,6 por ciento, según el informe.

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Vivir en el campo: cuánto cuesta

Con la irrupción de la pandemia creció el interés por radicarse en los suburbios, incluso más allá de los típicos destinos de los countries de Zona Norte. ¿Cuánto cuestan los terrenos y la construcción? En Zona Oeste, los precios varían entre los US$ 20.000 y US$ 25.000 para lotes superiores a 1000 m2. Tres ejemplos de barrios: en el emprendimiento Tres Pinos Villa de Campo, en General Rodríguez, un lote dentro del barrio El Estribo cuesta US$ 20.000. En San Andrés de Giles, en el proyecto Laguna de las Pampas, un lote de 2000 m2 cotiza a US$ 25.000. Y en la urbanización Chacras de San Andrés, ubicada entre Carlos Keen y Villa Ruiz, los lotes de entre 2000 y 3400 m2 empiezan en US$ 24.000.

En cuanto a la construcción, en Laguna de las Pampas una casa modular sustentable de 70 metros cuadrados (el modelo más chico) sale US$ 49.800 más IVA.

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Se cortó la racha

Con 2512 escrituras, en noviembre se cortó la racha de 29 meses de caída consecutiva del mercado inmobiliario en CABA, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad. En el acumulado de los 11 meses, no obstante, el número de escrituras cayó 47,98 por ciento contra 2019, que ya había sido de por sí un año malo: 15.699 actos contra 30.180 del mismo lapso anterior.

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Dixit:

Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca

“El mercado está pasando un momento complicado, pero creemos que la salida paulatina de la pandemia y el movimiento económico en busca de nuevas inversiones ayudará a tener un 2021 mucho más próspero… Para que este crecimiento ocurra es fundamental disponer de reglas claras para el mercado, una economía más estable, la posibilidad de créditos para la clase media e incentivos para las empresas constructoras del mercado que favorezcan las inversiones y potencien nuevas zonas .

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Muchas gracias por acompañarnos. Para recibir información, datos y otro tipo de contenido relacionado con el mundo de los ladrillos, está disponible la dirección enobra@cronista.com. Y gracias por compartir este newsletter con sus contactos.

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