El Cronista Comercial

Real estate y mercado de capitales, crónica de un viejo amor

por  CAROLINA ZANG Y FRANCISCO BERECIARTÚA

Zang, Bergel & Viñes.

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De Cholila a la mesa gourmet del restaurant Don Julio

Los nuevos modelos de negocio, el aumento de la competencia, el desarrollo exponencial de nuevas tecnologías y las cambiantes expectativas de los inversores están redefiniendo la industria del real estate a nivel mundial y nuestro país no está ajeno a estos cambios. Seguramente en los próximos años, los esquemas tradicionales de negocio dejen de funcionar de la manera en que los hemos visto hasta hoy y los desarrolladores deberán adecuarse con eficacia al ritmo implacable del cambio.

En el sector inmobiliario los cambios seguramente tendrán que ver con la forma de financiamiento de los proyectos de real estate, cuya limitante ha sido la falta de acceso al mercado de capitales de forma atractiva. En general, los emprendimientos inmobiliarios locales se financian con capital privado propio o de terceros, mediante preventa a inversores conocidos como friends & family o, capital privado de alto poder adquisitivo, high net worth. La figura más recurrente ha sido la del fideicomiso al costo.

Ahora bien, como primer augurio de cambio, la Ley de Financiamiento Productivo introdujo la transparencia fiscal de los fideicomisos y los fondos comunes de inversión con objeto inmobiliario y una alícuota reducida para el desarrollo de vivienda social, siempre en la medida que sus títulos sean colocados por oferta pública autorizada por CNV y sus inversiones se realicen en Argentina. El segundo augurio, vino dado este año de parte del Poder Ejecutivo mediante el Decreto 382/2019 que reglamentó la transparencia y trajo aclaraciones al texto de la ley.

Con estas medidas, el mercado espera que estos vehículos, similares a lo que en el mundo se conocen como Real Estate Investment Trusts (REITs), logren que la industria del real estate comience a fondearse en el mercado de capitales. ¿Cuál sería el potencial impacto si esto sucede?

A modo de ponderar la exponencialidad, se identifican dos experiencias mundiales. Según el informe "Global perspectives: 2018 REIT report" presentado por la firma Ernst & Young, los REITs tienen una capitalización total de USD 1,7 trillones. Entre 2017 y 2018, crecieron un 7%, debiéndose la expansión a un incremento del 10% en Estados Unidos, pionero y con una capitalización de USD 1,15 trillones. A su vez, en más de 37 países los REITs se ofrecen como una opción de inversión. En España hay 72 SOCIMIs, vehículos similares a los REITs, y representan una inversión inmobiliaria de 50 mil millones de euros. 

A nivel local, se espera que en esta primera etapa el puntapié inicial venga de parte de los principales jugadores del mercado. Del lado de la oferta, auguramos que las que se animarán a dar el primer paso serán aquellas empresas con trayectoria y sólidos antecedentes, que puedan aportar proyectos de primer nivel. Del lado de la demanda, se espera que sean los inversores con mayor nivel de profesionalización, así como los institucionalizados, quienes apoyen estos vehículos.

Claro está que, a medida que estas estructuras de financiamiento vayan incursionando y evolucionado en nuestro mercado, su uso será mejor comprendido y aceptado por los pequeños inversores. Advertimos que estos vehículos serán grandes dinamizadores para el mercado inmobiliario, sobre todo si entendemos al real estate no solamente como oficinas, residencias o centros comerciales, sino como una industria. La disociación entre mercado de capitales y real estate está llegando a su fin. Las bases están echadas, ahora hay que comenzar a transitar el camino.

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