El Cronista Comercial

Real estate: ¿Cuánto bajarán los precios de los departamentos?

La pandemia golpeó duro al real estate argentino, un sector que ya venía de dos años de caída. Los presidentes de la Cámara y la Federación de inmobiliarias hablan de los cambios en la forma de tasar y en la demanda, con la vuelta a la normalidad.

Real estate: ¿Cuánto bajarán los precios de los departamentos?

Las medidas de prevención sanitaria ante la pandemia de coronavirus golpearon a prácticamente todos los rubros de la economía. Al sector inmobiliario, ese golpe le llegó después de dos años ininterrumpidos de caída. Y lo que era una pendiente relativamente pronunciada llegó a desplomarse a casi cero. El sector viene revisando ya desde el año pasado los valores de las propiedades, y este golpe llegó para acelerar ese proceso.

Una pregunta reiterada es cuánto bajarán los precios en dólares de los inmuebles para que la oferta se cruce con la demanda. Y esa caída, según la opinión de los expertos, puede ser bastante pronunciada, incluso de un 30%.

“La actividad viene de una caída de 24 meses y con esto cae a 0. No va a haber formación de precios hasta que el mercado se estabilice: recién ahí veríamos qué convalida el mercado”, apunta el presidente de la Cámara Inmobiliaria (CIRA), Alejandro Bennazar, y adelanta que esperan una retasación que implicaría una rebaja “de hasta 20% o 30%” de los precios en dólares de las propiedades, dependiendo del segmento.

Según Bennazar, el motivo que explica que no hayan bajado aún los precios, o al menos no todo lo que deberían, es que en la Argentina, a diferencia de otros mercados, el inmueble es una inversión y “al no haber gran endeudamiento, lo que hace el vendedor es resistir y esperar”. Pero esa línea de pensamiento, agrega, tiene un límite: “Si le sumás la pandemia, ¿cuánto tiempo más va a esperar? Hay un sector que no espera y empieza a convalidar la baja de precios. Y al que resista, le llega como gran competidor el segmento de nuevos, que puede tirar a la baja los precios de usados”.

Eduardo Brigada, presidente de la Federación Inmobiliaria (FIRA), coincide: “El (inmueble) nuevo va a competir muchísimo en precio con el usado. Por empezar, son muy pocos los costos de la construcción dolarizados, por lo que tiene la oportunidad de ser la vedette cuando esto se abre. Si tomamos la lista de precios de enero, tenemos que hacer mínimamente una baja del 25% en dólares”.

Cómo tasar un departamento

En una entrevista que compartieron con el programa Más de lo Esperado de FM Concepto, Brigada subrayó además que desde las cámaras y federaciones vienen impulsando un cambio en la forma en la que se están haciendo las tasaciones.

“Hay que dejar de tasar por el sistema de comparables, que es el que llevó a esta distorsión, por el dólar en movimiento pero también porque se hace una cadena. Si tasamos un inmueble por lo que se puede estar ofreciendo, que no necesariamente es el precio al que se termina realizando la operación, empieza una espiral ascendente y no estamos hablando sobre valores realizados”, asegura el titular de FIRA.

“Creemos que los tasadores deberían volver al viejo sistema de separar los valores de construcción y terreno y, eventualmente, recién después manejarse por comparables”, agrega y describe: “El asesoramiento hoy es convencer al propietario de pedir un precio razonable que sea convalidado por el mercado, porque si no todos estamos perdiendo tiempo”.

Combo explosivo

El mercado inmobiliario tiene normalmente un gran motor: el crédito hipotecario, que impulsa sobre todo el acceso a la primera vivienda generando un efecto cascada que se traslada porque el que vende esa propiedad a su vez suele comprar otra. Ese motor hoy está frenado.

Pero en la Argentina, hay otro driver del sector: el dólar. “El mercado tiene dos formas de moverse. una es con hipotecas y otra es con un dólar estable. Cuando el dólar se moviliza, el mercado se paraliza. No sólo dependemos del crédito hipotecario sino también de que se aquiete el dólar, porque entonces el inversor ve que el dólar no le sirve tenerlo en la mano y la propiedad recupera su poder de valor”, apunta Bennazar y advierte: “Hoy tenemos dólar en movimiento, inflación alta, bajo poder adquisitivo y pandemia, un combo explosivo”.

Cambios en la demanda

El presidente de FIRA anticipa que, hasta tanto se acomode el mercado, van a empezar a crecer otras operaciones, como la permuta: “Como no hay parámetro de valor, uno cambia una casa por un terreno, o un terreno y una casa por un departamento o por una fracción de campo”.

Ý señala que otro “jugador que está apareciendo” son los cambios en la demanda. “La matriz del negocio está empezando a cambiar, por tecnología y comodidad. Y la pandemia hizo cambiar el pensamiento de muchos inversores inmobiliarios: pensábamos cada vez tener oficinas más grandes, pero vino la tecnología y pasamos a un coworking o un home office. (Por la pandemia) en los departamentos pasó a ser más valioso el balcón que el departamento y en algunos lugares el mercado empezó a movilizarse en el segmento de casas importantes con buena condición de patio y conectividad”.

Ley de alquileres

Sobre la ley de alquileres que está en trámite en el Congreso -tiene media sanción de Diputados desde Diciembre y el jueves iba a tratarse en el Senado pero el oficialismo no consiguió el quórum necesario-, Brigada destacó que vienen trabajando “mucho” en esos proyectos y que el actual es “el que reúne el mayor consenso de partes”.

Para el titular de FIRA, “hay cosas muy positivas”, como el establecimiento del domicilio fiscal electrónico, la aclaración de que las expensas extraordinarias corresponde que las pague el propietario o la extensión de las garantías que, de hecho, plasma algo que ya se está utilizando en el mercado.

Sin embargo, plantea dudas sobre el sistema de indexación de los alquileres, que propone utilizar en partes iguales el índice de precios minoristas y el de evolución de los salarios en el sector privado registrado.

El sistema que se utiliza hoy (en el contrato de alquiler se acuerda un monto total por el plazo de duración del mismo, con cuotas crecientes pero establecidas desde un principio) tiene previsibilidad: un inquilino va a hacer un contrato de locación y sabe cuánto va a pagar de inicio y cuánto va a pagar cuando termine su último mes de contrato”, resalta Brigada. Pero “con el nuevo sistema -advierte- hay incertidumbre”, ya que se acuerda cuál es el monto ajustable pero se desconoce a priori cómo va a evolucionar ese valor.

“Los que tenemos muchos años en esto vivimos que cuando se ajustaba por índice, éstos muchas veces se escapaban y las partes se encontraban con que un alquiler era mucho mayor que lo que estaba en el mercado en ese momento. En un país con una muy baja inflación, el sistema es muy bueno, pero en una economía con un alto nivel de inflación, entra en una incertidumbre y preocupa”, advierte y concluye: “En el transcurso del tiempo vamos a ver si la ley termina siendo buena o mala”.

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