El Cronista Comercial

Real Estate: cómo ve el mercado la actividad para 2020

Real Estate: cómo ve el mercado la actividad para 2020

Desarrolladores y brokers analizan las variables políticas y económicas y proyectan el panorama del real estate para el próximo año. Qué segmentos podrían recuperarse primero. La visión de 10 protagonistas


Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU)

1- Estimo que se irá recuperando la confianza y que regresará la propensión de la gente a ahorrar en ladrillos, máxime considerando que los costos de construcción se han abaratado en dólares y que el cepo restringe las opciones de inversión. 

2- El lanzamiento de nuevos proyectos con los costos de construcción actuales (postdevaluación) pueden arrastrar los precios a la baja, medidos en dólares, junto con la caída en el volumen de operaciones. 

3- Veo un escenario auspicios para los lanzamientos en pozo residenciales orientados al estrato medio alto y para alquilar. Las oficinas corporativas pueden tener demanda también como producto de los pesos atrapados por el cepo, en este caso en poder de las grandes empresas.

Alan Mohadeb, gerente comercial de Consultatio

1- El mercado inmobiliario está expectante. Si se estabiliza el tipo de cambio, creemos que el mercado se movilizará y se irá recomponiendo paulatinamente, a medida que se observe previsibilidad económica y política. Si el mercado logra establecer reglas de juego claras, 2020 podrá ser un año de crecimiento.

2- El mercado irá recuperando su ritmo paulatinamente. La expectativa para 2020 es mejor que la de este año. 

Con respecto a los precios, más allá de que hubo algunos compradores que aprovecharon el momentum y lograron realizar cierres de operaciones de compraventa con un porcentaje significativo de descuento, en nuestros proyectos pudimos defender nuestros asking prices.  

3- Dentro de los tres ejes de negocios que desarrolla Consultatio, el mercado de oficinas AAA se mostró más dinámico en las últimas operaciones de compra venta. En este contexto, ha representado un buen vehículo de inversión para medianos y grandes inversores, dado que son activos generadores de renta que se han defendido mejor que otros productos por contar con contratos dolarizados e inquilinos AAA. 

Los desarrolladores vuelven a apostar al segmento premium ya que continúa captando ventas para inversores que ven como refugio de valor la adquisición de inmuebles de alta calidad asociándose a desarrolladores de primera línea.

Por último, dentro del eje de las urbanizaciones, en los últimos años ha cambiado el mapa inmobiliario. Estamos desarrollando con mucho foco la media densidad. Creemos que el corredor Escobar es el que tiene mayores oportunidades de desarrollo. 

Mateo Salinas, gerente general de Eidico

1- Estabilizar la economía es prioritario para que repunte la industria inmobiliaria. También, generar políticas que se mantengan en el tiempo y buscar herramientas que potencien el desarrollo inmobiliario, sobre todo para que desde el sector privado podamos dar soluciones a quienes quieren acceder a su primera vivienda. Para ello, hay que dinamizar el mercado de capitales para volcar inversión en el desarrollo de inmuebles e infraestructura y agilizar los procesos de trámites de aprobación de emprendimientos. 

Para quienes desarrollamos en la provincia de Buenos Aires, resolver temas con ARBA es crucial. 

2- Sin un tipo de cambio estable, una inflación razonable y el desarrollo de créditos, continuará siendo difícil que el sector se reactive. Se necesitan políticas a largo plazo.

3- Si bien los proyectos que lanzamos en 2019 continuaron y se defendieron bien por nuestro sistema al costo, debido a la falta de créditos hipotecarios, de cara a 2020 estamos evaluando otros sistemas de financiación natural, como los planes de ahorro que utilizamos en nuestro sistema Eidico Casa (lote más casa). 

Mariano Vega, director de RAGHSA

1- Los desarrolladores son optimistas por naturaleza. Las expectativas que tenemos del mercado para 2020 son mejores que las del cierre de 2019. El mercado se irá recomponiendo paulatinamente a medida que se observe un crecimiento en el PBI. Si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un año de crecimiento y recuperación.

La expectativa es seguir construyendo. RAGHSA siempre está en movimiento. Para el próximo año proyectamos desarrollar otra torre de oficinas AAA que va a formar parte del complejo que se está generando en el corredor Libertador. 

2- En cuanto a la estabilidad del mercado de oficinas AAA, el segmento está sano. La Argentina tiene precios bajos comparados con la región y no hay expectativas de que bajen más. 

3- Actualmente, si bien en la Argentina los desarrollos de RAGHSA están enfocados a la construcción de edificios de oficinas comerciales AAA destinados a la renta, en Punta del Este se encuentra en pleno desarrollo Le Parc Punta del Este Torre III, torre residencial con un diseño sofisticado y máxima calidad. 

Darío López, socio de Arquitectonika

1- El próximo año será difícil porque estamos en una recesión importante. Pero, por ese motivo lo que se genere va a ser para mejor e impactará mucho en los índices de crecimiento.

2- Los valores que estén bien tasados se van a mantener, los demás tendrán que bajar para que el inversor compre y se cierren operaciones. Está habiendo más demanda producto del valor del dólar estable y del largo período sin operaciones. La construcción volverá a ser un refugio para los ahorros y un buen negocio para los inversores en los fideicomisos al costo en pesos.

3- El segmento residencial con venta en el pozo se está activando con unidades de menor superficie pero bien ubicadas y de muy buen diseño. Es importante el respaldo de los emprendimientos, tanto de los desarrolladores como del estudio de arquitectos que lo sostienen.

Iván Chomer - Director Ejecutivo de Grupo Chomer

1- En términos generales, esperamos un repunte a partir de marzo. Hay una demanda que estuvo paralizada durante más de un año, especulando con el resultado de las elecciones. Pero en la actualidad, con un panorama un poco más cierto, empezaremos a ver un repunte en todos los sectores de la economía. 

2- En el último año el mercado sufrió un leve ajuste en los precios, que obviamente tiene más que ver con la poca cantidad de operaciones que con cualquier otro factor. Habrá que esperar a principios de 2020. Si repunta el mercado, la tendencia será que lentamente los precios vuelvan a los niveles de los últimos años. 

3- Como siempre lo primero que va a retomar son los segmentos premium, en todas sus variantes (residencial u oficinas). Los inversores van a buscar un grado mayor de seguridad. A medida que el mercado vaya recuperando niveles normales de actividad empezará a crecer el resto de los segmentos. 

Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA):

1- La ciudadanía está esperando conocer todas las medidas económicas. Tenemos la esperanza de que puedan poner en marcha la Economía.

2- La que fija los valores de las propiedades es la ley de oferta y demanda. En tanto y en cuanto la demanda se ponga en movimiento, los valores se irán acomodando con la necesidad de los vendedores.

3- Aquellas personas que tienen inversiones colocadas en pesos irán saliendo y se volcarán a las inversiones en pozo.

Diego Cazes, director general de LJ Ramos

1- No tenemos dudas de que el sector estará mejor que durante 2019. En los últimos dos años no se tomaron decisiones relacionadas con la compraventa de inmuebles. No se pueden esperar otros cuatro años para tomar decisiones.

2- En edificios de buena categoría los precios bajaron entre 10 y 12%. Pienso que ya tocaron el piso y es difícil que suban. Si todas las operaciones demoradas se efectúan en corto plazo, podrían valer un poco más pero no es seguro que suceda. 

3- Los proyectos en pozo y las construcciones pueden estar muy activas en 2020. Lo que se moverá en lo inmediato es el mercado ABC1, que funcionará muy bien tanto para oficinas como para viviendas. 

Juan Manuel Farola, director de la División Oficinas de Colliers

1- En los próximos dos años el inventario (de oficinas) se expandirá y renovará en el orden de un 20%, siendo el eje Norte (tanto de GBA como de CABA) el que recibirá la mayor concentración de superficie.

2- Hasta el momento, se verificó un marco de estabilidad en términos de valores solicitados dentro del segmento premium. Habrá que analizar el comportamiento de la demanda para conocer la posibilidad de algún cambio. 

3- Podrían encontrarse oportunidades en pisos/edificios premium que, producto de la relocalización de sus ocupantes, presenten algún potencial ahorro para cualquier requerimiento.

Sebastián Sosa, presidente de RE/MAX Argentina y Uruguay

1- No está claro cuál será el panorama económico en 2020 pero lo visualizo con una mejora porque los compradores que este año dejaron de concretar sus proyectos ya pueden ver cierta definición en lo político y económico. Será un año con un mercado en lenta recuperación. Si las medidas acompañan, para 2021 podremos pensar un año de actividad con estándares similares a los de 2015, 2016 y principios de 2017. 

2- Los precios deberán seguir bajando, veremos en qué porcentaje. Sabemos que la oferta está saturada y la demanda, acotada. Los precios deben bajar para que el mercado vuelva a tomar ritmo.

3- El primer segmento a recuperarse es el de demanda real, o sea, el de las personas que tienen una necesidad. En segundo término, la recuperación vendrá por las unidades a estrenar dado que una cantidad importante que fueron terminadas en los últimos 18 meses no pudieron ser colocadas. En cuanto a las propiedades de lujo, oficinas premium y pozo, creo que 2020 aún no será su momento. 

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