Miami, Detroit o Baltimore: dónde invertir y cuánto sale una propiedad para renta en u$s

Las oportunidades se concentran en localidades poco turísticas, como Detroit, Atlanta, Dallas, Houston, Baltimore y Filadelfia, donde la renta es hasta tres veces mayor que en La Florida

Las inversiones de argentinos en el mercado de bienes raíces de los Estados Unidos crecen año a año, impulsadas por la búsqueda de una mayor estabilidad macroeconómica y una rentabilidad más alta.

La tendencia no es nueva, pero los especialistas aseguran que se aceleró en el último tiempo, sobre todo, luego de las elecciones, cuando el interés de compra se disparó. "El año pasado la demanda aumentó un 75% comparado a 2018 y tras las PASO registramos un pico de consultas, con un incremento del 50% en relación a los días anteriores", dice Marcelo Schamy, empresario argentino al mando de IDG Homes Detroit, una compañía especialista en Real Estate que opera en los Estados Unidos hace 35 años, que cerró 150 operaciones con argentinos en 2019.

En las semanas siguientes, el número de interesados se mantuvo, aunque la demanda se planchó levemente a comienzos de año. "Las consultas mermaron un poco. Se debe a las vacaciones, y no a una falta de intención de compra. Los que ya tomaron la decisión comenzaron los procesos correspondientes, pero por el receso de verano los dejaron en stand-by. Es algo que ocurre siempre en esta época. En marzo, veremos una mayor actividad", sostiene Schamy.

Cencosud denuncia luchas políticas en medio de disputa por megaproyecto inmobiliario

La disputa entre Cencosud y el gobierno argentino por la propiedad de un terreno de más de 20 hectáreas en la zona de San Isidro, en Buenos Aires, se trasladó a la arena política. Más bien, es lo que quiere evitar la compañía liderado por Horst Paulmann.

Aunque Miami es el destino tradicional de las inversiones de los argentinos, dejó de ser el lugar más atractivo: la renta que deja es muy baja en comparación a otras ciudades del país y no justifica semejante desembolso. "Como inversión de bienes raíces no rinde La Florida. Más allá de que hay oportunidades en zonas de los suburbios, como en áreas residenciales del norte, Miami no resulta interesante. Si buscas un 10% de renta, no lo vas a encontrar", asegura Esteban Morano, CEO de ThinkIN, una plataforma que asesora sobre oportunidades de inversión que existen en EE.UU. 

"Los argentinos se identifican con la ciudad porque son viajeros frecuentes cuando van de vacaciones. Existe la idea de que es el sitio ideal para invertir en el mercado inmobiliario estadounidense, pero dejó de serlo hace ya varios años", reconoce Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty, que desde hace años dicta seminarios de inversión, asesorando a inversores extranjeros.

Hoy, las oportunidades se concentran en localidades poco turísticas, con un mayor rendimiento. Mientras que Miami deja una renta de entre el 2% y el 4%, en ciudades como Detroit, Atlanta, Dallas, Houston, Baltimore y Filadelfia se puede obtener hasta casi un 10%.

En la Florida, los precios de las propiedades parten desde los u$s 400.000 y llegan hasta los u$s 3 millones, con un valor promedio del metro cuadrado construido de u$s 1500. En cambio, por ejemplo, en zonas importantes de Detroit –donde se encuentra el metro cuadrado más barato de la nación, a u$s 700 (la mitad que el de Miami)– se consigue una vivienda por u$s 50.000, con tres dormitorios y un sótano.

Al respecto, Schamy define a quienes apuestan por Miami como "compradores", en lugar de "inversores". "Es un público al que no le molesta sacrificar rentabilidad o que piensa darle otro uso a la propiedad que no sea alquiler. Para ellos, hay una propuesta amplia, sobre todo, de lujo. Se están levantando muchos edificios nuevos y hay más de 10.000 unidades por terminar", explica

En Miami, la es baja y las propiedas ya no se revalorizan tanto

La sobreoferta hizo que la ciudad se encareciera. "Los precios deberían bajar, pero los desarrolladores no quieren ceder porque pagaron caro el lote. Tampoco quieren hacerlo los propietarios que desean vender. Por eso los valores se mantienen altos", afirma Schamy.

En este sentido, el CEO de ThinkIN señala que es un error generalizado considerar solo la renta: es importante pensar en una inversión a largo plazo. "Cuando adquiris una propiedad, el realtor, un aliado en la compra que va a defender tus intereses, no va a cobrarte nada. Pero si la idea es venderla luego, al momento de salir, vas a tener que pagar una comisión de aproximadamente 6%. Si tenes una renta anual del 3%, no es negocio", ejemplifica. 

Asimismo, Kupferman destaca que hay que analizar también la revalorización. "Hoy, las propiedades en Miami ya no se revalorizan como antes", puntualiza. Otro dato a tener en cuenta es que Miami está restringiendo la renta temporaria. "En algunos edificios, ya no se permite", expresa Morano.

Para el broker de Miami Life Realty, la rentabilidad es inversamente proporcional a la ubicación de la propiedad. "Cuanto mejor situada esté, menos renta vas a lograr. En cambio, cuanto menos atractiva sea la ubicación, mayor será el retorno. Una comparación a nivel local: va a ser más negocio tener 10 unidades de renta en Chacarita que una de mayor valor en Puerto Madero", detalla, y agrega: "Hay dos perfiles de inversores. Están los que no le preocupa el destino mientras el negocio sea mejor y otros más conservadores que eligen Miami pese a la menor rentabilidad, por tratarse de una ciudad conocida, aunque, a mi criterio, no es el mejor sitio. Depende entonces de cada inversor y lo que prefiere cada uno".

Detroit es la ciudad con mayor renta y apreciación de EE.UU. en la actualidad. "Los precios de las casas están todavía por debajo de la media americana, con un 50% de revalorización", sostiene Kupferman, y añade: "La situación es similar a la de la Argentina en 2001 y Miami en 2008, después de dos fuertes crisis". 

La ciudad entró en quiebra en 2013, pero renació de la mano de capital privado. "Los emprendedores que adquirieron propiedades comprendieron que había lugar para aquellos que quisieran comprar un inmueble y alquilarlo con una buena renta", dice Morano.

Detroit es la ciudad con mayor renta y apreciación de EE.UU en la actualidad 

El sector inmobiliario crece gracias al dinamismo de la ciudad y el mercado laboral. "La gente abandonó Detroit luego del colapso y miles de casas fueron reposeídas y se vendieron muy baratas. Compañías como las nuestras las compró y refaccionó a nuevas", afirma el ejecutivo de IDG Homes Detroit, que cuenta con un portfolio de viviendas remodeladas en distintos barrios y se encarga de los trámites asociados a la transacción.

De acuerdo a Schamy, una vez publicadas las propiedades, se alquilan aproximadamente a los 15 días porque la demanda es alta. "Muchas personas vuelven a la ciudad para trabajar en ella y las empresas que se habían marchado están asentándose nuevamente", afirma. 

En otros lugares como Baltimore y Filadelfia se puede alcanzar una renta de hasta un 12%, aunque las propiedades son más caras allí (rondan los u$s 100.000) y la revalorización es menor.      

"De todos modos, más allá de las condiciones de cada ciudad, cualquiera de ellas presenta un riesgo de inversión bajo y ofrece tranquilidad y estabilidad. El país es predecible, seguro y sus leyes se cumplen", analiza y agrega que "siempre es aconsejable invertir en ladrillos en una moneda fuerte con una buena rentabilidad en dólares".

En cuanto a los requisitos para invertir en el país, indican que no existe ninguna limitación por ser extranjero. "No es necesario tener una VISA ni tampoco concurrir, aunque es aconsejable viajar para conocer el destino de la inversión. De hecho, el 98% de nuestros clientes no visitaron", comenta Schamy.  

Para realizar el trámite, lo más conveniente es abrir una limited LLC , donde la identidad de los inversores se mantiene en el anonimáto, ya que no figura en los registros públicos. "Esto aplica para cualquier Estado y cualquier extranjero. Funciona como una SRL de la Argentina", comenta Morano, y aclara que aunque no hace falta viajar para abrir la sociedad, es necesario contar con una cuenta bancaria, que debe abrirse de forma presencial. "Hay una manera de hacerlo sin viajar, nombrando a una persona de confianza que sea manager. De todos modos, este representante deberá viajar si es que no se encuentra allá", concluye.

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