El Cronista Comercial

Locales: quiénes apuestan en el segmento, en qué nivel está la rentabilidad y auge del e-commerce

A pesar de la recesión y la incertidumbre, surgen oportunidades en nuevos ejes y cobran impulso otro tipo de propuestas.

Locales: quiénes apuestan en el segmento, en qué nivel está la rentabilidad y auge del e-commerce

A pesar de la caída en la actividad comercial y la incertidumbre reinante en el sector de real estate, hay desarrolladores que apuestan a la potencialidad del mercado de retail con propuestas de nuevos locales, paseos y centros comerciales.

"El retail está en un impasse, con la compraventa totalmente paralizada, si bien en estos momentos siempre hay oportunidades y oportunistas. Aunque la oferta de locales en alquiler es importante, no se evidencian vacancias superiores al 15%", resume Jorge Gayoso, broker de la División Locales de la consultora LJ Ramos.

Y añade: "Por ahora, las arterias principales se mantienen constantes en el tiempo. El eje de la avenida Alberdi transita un cambio sustancial y se podría anexar el barrio Monte Castro. También, con la llegada del viaducto ferroviario en algunas zonas de Palermo y Colegiales cambiará la fisonomía barrial. En tanto, en el Gran Buenos Aires (GBA) por ahora no veo importantes cambios de polos en los tradicionales puntos comerciales de retail: Munro, Vicente López, Nordelta, Tortugas, Pilar, San Isidro, Tigre, Lomas de Zamora, Banfield, Quilmes y Lanús".

En cuanto a los ajustes en los contratos, los aumentos "rondan entre 16 y 18% por semestre" y hay conversaciones para renegociar. "Fuera de las relocalizaciones donde el que tiene espalda puede tomar posiciones en arterias o esquinas que antes eran prohibitivas, la gastronomía se lleva todos los premios", describe Gayoso.

Respecto a la rentabilidad de desarrollar locales, el broker sostiene: "Es un tema muy delicado porque la renta histórica de locales es de 5 a 8% en dólares, pero actualmente nos encontramos en un mal momento. Los locales comerciales son un instrumento de refugio de valor constante, como todo en la economía, con sus altas y bajas". Con respecto a los valores de locación por metro cuadrado, están entre u$s 8 y u$s 10 (baja), u$s 10 a u$s 25 (media) y u$s 25 a u$s 45 (premium). No obstante, no sucede así con la venta. El integrante de LJ Ramos explica: "Los locales se tasan por su renta pero podemos ver ejemplos de valores por metro cuadrado de u$s 2.000 (bajo), u$s 4.500 a u$s 6.000 (medio) y las zonas premium de los corredores principales entre u$s 6.000 y hasta más de u$s 10.000".

Diego Migliorisi, corredor de Migliorisi Propiedades, coincide con el diagnóstico y agrega: "En los últimos meses se notó un leve incremento pero, en la gran mayoría, los compradores han postergado su definición de compra por las elecciones. El nivel de contraoferta es más amplio que antes -puede llegar hasta el 20%- pero no se dan en todos los casos. Hay propietarios que deciden esperar a que la situación mejore y existen más cantidad de locales vacantes. Los rubros que traccionan la actividad son gastronomía y venta de alimentos".

"El retail está en un impasse, con la compraventa totalmente paralizada, si bien en estos momentos siempre hay oportunidades y oportunistas. Aunque la oferta de locales en alquiler es importante, no se evidencian vacancias superiores al 15%. Por ahora, las arterias principales se mantienen constantes en el tiempo".

Proyectos porteños

Entre las novedades del mercado de retail, se suma Mercat a la oferta de Villa Crespo, un nuevo emprendimiento que se encuadra dentro del concepto de mercado de barrio tradicional. Es construido dentro de una ex fábrica industrial reciclada, ubicada en Thames 747, la cual está siendo puesta en valor.

La propuesta se levanta en un espacio de 2700 m2 donde se alojarán sus 38 locales, entre los dedicados a la gastronomía y al mercado. Tendrá tres plantas, ya tienen comprometido el 80% de la ocupación de los locales y se prevé su inauguración para enero de 2020. La inversión inicial aproximada es de $ 30 millones.

Marcelo Pirogovsky, socio fundador de Mercat Villa Crespo, desarrollado por la empresa Mercat, integrada por él mismo junto a otros tres socios, señala que este proyecto "se suma a la tendencia mundial de mercados gourmet, reuniendo propuestas gastronómicas y de productos en un solo espacio".

En tanto, desde 2010 Grupo Tueroc lleva adelante varios desarrollos en el Distrito Tecnológico. Hace cuatro años compró un terreno en Avenida Caseros al 3300 para levantar un edificio de oficinas y en su base instaló un local con destino gastronómico de 300 m2. "Desde allí cada terreno que fuimos comprando fue pensando para que nos permita desarrollar locales en la planta baja", recuerda Flavio Galli, CEO del grupo.

Luego, la firma proyectó un edificio sobre Caseros 3402, con dos locales: uno será ocupado por el HSBC y para el otro está en conversaciones con cadenas de restaurantes. A su vez, lleva adelante un desarrollo en la avenida 9 de Julio casi esquina San Juan. Se trata de un emprendimiento de oficinas, viviendas y una zona de relax y esparcimiento. Prevén entrega para agosto de 2020.

En el conurbano

Hacia el Gran Buenos Aires, sobre la calle Italia entre Sixto Fernández y Mitre en el barrio de Las Lomitas de Lomas de Zamora, Grupo Dmaz desarrolla un proyecto de usos mixtos con una importante oferta comercial. La obra se inició en abril de 2018 y se estima que estará finalizada para septiembre de 2020.

El emprendimiento -bautizado Las Lomitas- contará con más de 50 locales en su planta baja, un segundo piso para 14 restaurantes comunicados con cuatro escaleras mecánicas y un ascensor panorámico que unirá las cocheras al centro comercial. Además, tendrá un edificio de 20 pisos y dos subsuelos de estacionamiento.

"Todo estará atravesado por una calle semipeatonal privada única en zona sur. La inversión inicial de este proyecto es de $ 500 millones. Se encuentran vendidas más del 70% de las unidades residenciales y dentro de los próximos 90 días comenzaremos con la comercialización de los locales", explica Sergio Rodríguez, responsable de Sparta Negocios, la inmobiliaria a cargo de su comercialización.

En tanto, en Parque Leloir continúan los avances del proyecto Thays Parque Leloir que impulsa Romay Desarrollos Inmobiliarios, una inversión total de u$s 65 millones con 57.000 m2 de construcción. El proyecto se sitúa en la zona más exclusiva de la Avenida Martín Fierro, dentro de una reserva ecológica de 640 hectáreas, e incluye un hotel de la cadena Hilton y centro de convenciones, una plaza comercial con 19 locales y oficinas A/A+, parking para 600 autos, gimnasio y un área residencial con 240 departamentos.

"Prevemos entregar la posesión de los locales entre diciembre de este año y febrero 2020. Abriremos al público en octubre del próximo año. El valor del metro cuadrado de los locales ronda u$s 4.000 más IVA", detalla Fernando Romay, director de la desarrolladora.

E-commerce y nuevas tendencias

El e-commerce modificó los hábitos de consumo, la forma de contactarse y de adquirir productos y servicios. Se consolida cada día más como una herramienta de promoción y venta de las empresas. ¿Qué pasará con los locales a la calle y los centros comerciales? Gayoso, de LJ Ramos, opina: "El paradigma online conllevará negocios disruptivos. Estoy convencido que convivirán mucho tiempo más. La omnicanalidad será un eje de debate pero el online llegó para quedarse, aunque será muy lento el proceso. Los espacios abiertos muy distintivos -como el de la plaza Houssay- serán un modelo interesante a seguir, quizás debajo de los viaductos del ferrocarril Mitre o Distrito Arcos también, entre otros. El consumidor esta ávido de nuevos servicios y bienes para satisfacer una demanda cada vez más instantánea. El futuro del retail serán servicios y más servicios, no veo cambios profundos en salir de las arterias principales. Éstas seguirán siendo un icono del retail más tradicional".

Para Migliorisi, el impacto del e-commerce será más profundo y ve relación con la movilidad y el cierre de locaciones en los ejes comerciales: "Hay dos temas fundamentales: la cuestión económica ha sido muy adversa al comercio y, si los números no cierran, tienen que achicarse o cerrar. Y la segunda: el crecimiento de internet ha logrado maximizar ventas y minimizar costos por lo que muchos locales cambian su estrategia hacia la web. En muchos rubros se ha reemplazado una gran vidriera por una oficina interna y una gran presencia en internet. El fenómeno llegó para quedarse y muchos comerciantes de rubros que son exitosos en plataformas digitales van a potenciar inversiones allí".

No obstante, Diego Chevallier Boutell, CEO de la desarrolladora ARG Realty, propietaria de Tortugas Open Mall, difiere y considera que habrá una interacción entre ambas vías de venta: "La amenaza del online es un fenómeno global. Las estadísticas demuestran que la generación de millennials tiene preferencia por la compra online pero la generación Z (entre 13 y 19 años de edad) tiene una tendencia a realizar la compra en los locales versus online. El e-commerce está atento a esta tendencia y -en los próximos cinco años en Estados Unidos- solamente las marcas de e-commerce ya planean la apertura de 850 locales a la calle. El formato de centro comercial del futuro está en constante evolución dada la fuerte transformación que está experimentando el retail".

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