El Cronista Comercial

Inversiones en Real Estate: las oficinas son una buena opción y ya hay proyectos top

Con una tasa de vacancia de entre 9% y 11% y precios de alquiler en leve baja, el mercado de oficinas se reconvierte. Qué estrategias están siguiendo los players. Los espacios con proyección.

Inversiones alternativas en Real Estate: por qué las oficinas son una buena opción y cuáles son los proyectos top

Transcurrieron más de ocho meses desde que la pandemia desembarcó en el país y la crisis e incertidumbre –tanto sanitaria como económica– va en ascenso. En este período, el mundo del trabajo estuvo entre los que más se transformaron y también entre los que enfrentan los mayores desafíos de cara al futuro.

En particular, el real estate corporativo aún no tiene claro el impacto y las consecuencias a largo plazo que el cambio de hábitos laborales y la implementación de los protocolos provocará en la demanda y ocupación de las oficinas. 

De acuerdo a los diversos relevamientos realizados durante el segundo trimestre del año –último período analizado por las consultoras Cushman & Wakefield y Colliers International– la tasa de vacancia actual del mercado premium ronda entre el 9 % y 11 %, con un incremento del 15 al 17% de la superficie ofertada para alquilar respecto a los primeros tres meses de 2020. Esta caída pronunciada de la ocupación puede explicarse por la liberación de superficies así como por la imposibilidad de firmar nuevos contratos y realizar mudanzas durante la etapa más dura de la cuarentena en el AMBA.

En cuanto a los precios pedidos, la renta mensual de las oficinas Clase A ronda entre u$s 25 y 28 por m2 y las B promedian los u$s 20 por m2 , pero -según el tipo de inquilino- algunos lograron reducciones transitorias en los alquileres, servicios o actualizaciones. Hay mayores descuentos en aquellas superficies que llevan más tiempo disponibles en el mercado y se prevé que habrá un mayor margen de negociación en los futuros contratos.

Para Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, “la pandemia encontró al mercado de oficinas de Buenos Aires en una situación sana. En general no hay desarrolladores endeudados, el mercado estaba subofertado y con una vacancia apenas por arriba del 6 % para los clase A. Pero desde finales de 2019 hasta la actualidad, la vacancia subió algo menos de tres puntos y los precios de alquiler pedido no bajaron significativamente por lo que, quienes puedan alquilar metros, tendrán mayor margen de negociación. Los propietarios están siendo empáticos”.

Según el informe de esta consultora, los submercados con mayor vacancia fueron el eje de avenida Del Libertador en CABA (27,6%), Puerto Madero (13,1%) y el nodo Panamericana-General Paz (11,3%). Asimismo, de toda la superficie vacante, el Distrito Financiero concentra el 55,6%.

Respecto a las oficinas que se liberan, Castro sostiene que “se absorberán más rápido las que se entreguen en mejores condiciones, más equipadas y tengan flexibilidad en el precio. Habrá una demanda de espacio para resolver necesidades en un contexto de crisis, donde la empresa no tendrá presupuesto para instalarse y buscará opciones de oficinas en las que tenga que invertir poco o nada y, a la vez, tampoco pagar altos gastos operativos”.

Consultatio el año próximo iniciaría la construcción de Catalinas Río, que estaría concluido hacia fines de 2025.

Desde Colliers International relevaron que la superficie de oficinas actualmente disponible se ubica en 205.000 m² (11,2% de vacancia), lo que representa un aumento del 40% respecto al período previo al ASPO. En tanto, el inventario permanece estable en 1.827.742 m².

No obstante, hay que tener en cuenta que estos datos pueden variar cuando merme la pandemia. Juan Manuel Farola, gerente de la división Oficinas de Colliers, imagina que “es probable que algunas compañías –ponderando el aspecto positivo de la experiencia del trabajo remoto y reconociendo una eventual optimización de costos por una oficina de menor superficie– se decidan por implementar un esquema combinado entre el home office y una modalidad presencial”.

Pero, según cree, “este cambio no impactará necesariamente en una mayor o menor necesidad de oficinas ya que, por un lado, podría requerirse menos superficie a través de esquemas rotativos o, en contraposición, necesitarse más espacio por decidirse implementar más áreas colaborativas o un mayor factor de ocupación por persona buscando más distancia entre cada puesto de trabajo, por ejemplo”.

Nuevas inversiones

Al indagar sobre los proyectos corporativos en carpeta, por ahora se anuncian que siguen su curso aunque se reevalúa el uso de áreas comunes y la densidad de ocupación que tendrán dada la necesidad de mantener el distanciamiento social.

Según el trabajo de Cushman, hasta 2021 hay 222.498 m2 en edificios clase A en construcción (se esperaba entregar 100.000 m2 durante este año). Con ello, se incrementaría un 15,9 por ciento el inventario de ese tipo de oficinas. Además, hay otros 641.095 m2 proyectados. La reactivación de estos edificios implicaría grandes crecimientos en los submercados del nodo PanamericanaGeneral Paz (+138,3 %), Libertador del GBA (+78,2 %) y Catalinas-Plaza Roma (+68,9 %). No obstante, habrá que ver si se estiran estos plazos o postergan algunos proyectos en función de la nueva realidad.

“Debido no sólo a la crisis económica sino también a la pandemia y a cómo se aceleró el trabajo a distancia, a nivel mundial hay una discusión sobre cuál será el uso de la oficina y cuántos metros demandarán las empresas cuando todo esto termine. Por otro lado, el mercado argentino de las oficinas está muy castigado porque los alquileres en dólares están fijados a cotización oficial, hubo aumento de vacancia y reducción de alquileres”, se lamenta Eduardo Costantini, fundador y presidente de Consultatio Real Estate.

“Hacia adelante seguramente se exigirá que la oferta readapte los espacios. Si bien con los nuevos paradigmas ya se había empezado a cambiar, se consolidarán ambientes más abiertos y con oficinas compartidas, habrá empleados que trabajarán entre dos y tres veces por semana con horarios más flexibles, salas de reunión amplias, conectividad, se preverá el arribo por bicicleta y la descentralización en oficinas satélites de acuerdo a la localización de los empleados”, presagia Costantini.

De los desarrollos que Consultatio lleva adelante, confirma que el año próximo iniciaría la construcción de Catalinas Río, que estaría concluido hacia fines de 2025. Contará con 150.000 m2 construibles distribuidos en dos torres (de 30 y 23 pisos) conectadas entre sí, que tendrán plantas flexibles con superficies que irán desde los 2.000 m2 a los 5.000 m2 . La inversión ronda los u$s 400 millones.

Entre los players más importantes que desarrollan oficinas para renta también están Raghsa e IRSA. El primero de ellos inauguró 2020 con la finalización del Centro Empresarial Libertador (CEL), una inversión de u$s 200 millones en Av. del Libertador 7200, Núñez. La torre posee 26 plantas libres de hasta 2.900 m².

En tanto, durante la cuarentena confirmó que seguirá adelante con su próximo desafío: una torre corporativa AAA de 50.000 m2 totales (23.000 m2 rentables) en la manzana delimitada por las calles Manuela Pedraza, Arribeños y Campos Salles, sobre otro terreno adquirido por subasta pública a la AABE. La inversión en obra será de u$s 55 millones y el plazo de ejecución, de 36 meses.

Por su parte, el Grupo IRSA atraviesa un momento delicado dado que gran parte de su cartera de negocios está ligada –además del segmento corporativo– al retail, con centros comerciales. Si bien desde este holding liderado por Eduardo Elsztain optaron por no responder a las consultas para la elaboración de este informe, se conoció que durante la cuarentena ganaron liquidez al desprenderse de varios activos: le vendieron a la química Dow los 12 pisos (15.014 m2 locativos) de la torre Bouchard 710 por u$s 87,2 millones y otros cinco pisos de la torre Boston en Catalinas Norte por u$s 34,6 millones. En este último edificio también entregaron otro piso y cinco cocheras a un inversor privado.

A comienzos de 2020 la compañía concluyó su nueva torre A+ en Della Paolera al 200, donde en junio el Banco Industrial le compró dos pisos (2.430 m2 ) y 16 cocheras, por u$s 16,9 millones. Allí Globant ya posee cuatro plantas –que fueron entregadas en enero– de modo tal que IRSA en la actualidad retiene 24 pisos para alquilar.

En tanto, hace unas semanas confirmaron que avanzarán con el lanzamiento de un proyecto de usos mixtos – que incluirá oficinas– en La Plata mientras se prevé que continuarán con el desarrollo del masterplan de Polo Dot, en el nodo de Panamericana y General Paz donde proyectan nuevas obras.

Centro Empresarial Libertador, nuevo edificio de Raghsa en Núñez.

En la zona de Retiro, Argencons desarrolla Distrito Quartier, complejo de usos mixtos de 115.000 m2 totales que demandará u$s 220 millones de inversión. En él actualmente construye el edificio Plaza, que contará con plantas libres de 3600 m2 que vende a u$s 3.500/m2 . Prepandemia tenían colocados los primeros cinco pisos. Si bien estimaban finalizar esta obra para fines de 2022, Carlos Spina, gerente Comercial de la firma, aclara: “Estamos avanzan do en el nivel del entrepiso. Los plazos dependerán mucho de la velocidad que pueda tomar la obra, que es algo que no lo sabe nadie porque con los protocolos, los horarios limitados y al no poder usarse el transporte público, se genera una merma en la productividad”.

Según expresa Spina “parecería ser que el distanciamiento social llegó para quedarse, incluso en el trabajo; y en ese sentido, la planta libre y amplia de este edificio, además de que solo tenga 10 pisos de altura, brinda una versatilidad muy grande. Ahora se revalorizan más áreas como, por ejemplo, la plaza al aire libre que tendrá el edificio de oficinas en el roof top: serán más de 2.000 m2 de esparcimiento”.

Mientras que la cadena WeWork reduce su presencia en el país (en septiembre anunció que se desprenden de 31.000 m2 distribuidos en tres de los edificios que ocupaban en el AMBA), HIT Group apuesta fuerte al coworking y va por más: ya desarrolló 100.000 m2 de espacios corporativos en CABA y proyecta para los próximos años otros 300.000 m2 de oficinas y emprendimientos de uso residencial en la Argentina, Uruguay, Chile y Perú.

Su última iniciativa: en agosto compró –junto a Sancor Seguros– un lote de 1800 m2 del ex Tiro Federal en Núñez, por casi u$s 12 millones. Allí planean invertir otros u$s 25 millones para construir un edificio de 16.000 m2 destinado en forma exclusiva a ofrecer espacios de trabajo compartido. Estaría concluido a principios de 2024.

Si bien Alejandro Gawianski, presidente y fundador de HIT, reconoce que la actual “es una coyuntura particular porque hay mucha incertidumbre sobre qué es lo que pasará, el home office es una realidad que vino para instalarse. Pero, a su vez, esto demostró que trabajar desde el hogar no es la panacea así que nadie querrá hacerlo ciento por ciento y tampoco se volverá totalmente a las oficinas. Habrá un mix”.

A partir de esta proyección, también surge la duda sobre cómo los espacios de trabajo compartido se acomodarán al nuevo panorama. Gawiansky explica: “El coworking tiene diversos interlocutores. Está el cliente minoristas (el coworker individual) que es el que desapareció en este momento y no veo que vaya a volver a la brevedad. Pero nosotros tenemos un perfil corporativo y brindamos un servicio flexible, que es un modelo que vemos como ganador porque ahora las grandes empresas ven que necesitan mucho menos espacio que antes y no tienen interés en hacer inversiones en equipamiento”.

A partir de la aplicación de los protocolos y la necesidad de distanciamiento social para poder reabrir, cayeron los ratios de densidad de sus edificios. “Esto generó más vacancia. Tenemos 30 por ciento de merma por densificación y a ello se sumó un 20 por ciento de rescisión de contratos por lo que actualmente estamos con un 50 por ciento de los ingresos que teníamos antes”, detalla el empresario.

Entre sus últimas iniciativas, continuarán las obras de interiorismo en los 8.000 m2 que tomaron dentro del CEL, de los cuales el 70 por ciento está colocado. Asimismo, prevén seguir adelante con el resto de proyectos, incluyendo su desarrollo “más ambicioso”: HIT 20, emprendimiento de 100.000 m2 que ocuparía una manzana del Distrito Tecnológico y comprendería – además de edificios para coworkingpropuestas de coliving, locales y colearning. Apuntan a poder aprobar los planos antes de fin de año para poder comenzar la obra a principios de 2021.

También Grupo Tueroc tiene fuerte presencia en el Distrito Tecnológico. Allí, en Av. Caseros 3402, están con un 50 por ciento de avance de obra de un edificio de 7.500 m2 para oficinas que comprende u$s 11 millones de inversión, cuyo final está previsto para mayo de 2021.

Flavio Galli, su CEO, se muestra menos optimista que Gawianski sobre la situación del real estate corporativo: “Es imprecisa, desconocida y negativa a la vez. Llevamos más de seis meses de pandemia y aún no veo señales certeras que puedan asegurarnos qué medidas tomarán las empresas corporativas con sus espacios de trabajo”.

Respecto a la respuesta del mercado durante estos últimos meses, Galli cuenta que si bien solo recibieron consultas por las oficinas que tienen a la venta, lograron alquilar algunas que estaban desocupadas pero a valores 25 % inferiores a los prepandemia. “En nuestros edificios no hubo modificaciones internas en los puestos de trabajo, solamente se introdujeron cambios en los espacios comunes para adaptarlos a los protocolos “, aclara Galli.

La edición original de esta nota se publicó en el número 322 de la Revista Apertura.