El Cronista Comercial

Hoteles: cuáles son los proyectos de las principales cadenas

los complejos hoteleros implementan diversas estrategias para mantenerse a flote y avanzar en el desarrollo de nuevos proyectos en el país, con la expectativa de un futuro que es prometedor para el sector. 

OCA: el juez de la quiebra avanza con la venta

Con la fuerte devaluación del peso y el incentivo a líneas low cost, entre otras medidas, el turismo receptivo comenzó a crecer en el país: el Indec registró un aumento del 20,3% interanual durante los primeros cinco meses del año. Este incremento de huéspedes provenientes del exterior lo sintieron las principales plazas turísticas, como Buenos Aires, Bariloche, Mendoza, Iguazú, Calafate y el Norte, entre otras. No obstante, aquellos destinos más dependientes del turismo local se vieron golpeados por la recesión y crisis económica que retrajo los bolsillos de los viajeros nacionales, si bien se percibe una leve recuperación de esta demanda en los últimos meses. 

Según el caso, los complejos hoteleros implementan diversas estrategias para mantenerse a flote y avanzar en el desarrollo de nuevos proyectos en el país, con la expectativa de un futuro que -sostienen todos- es prometedor para el sector. 

"La devaluación ha favorecido algunos segmentos de la demanda hotelera. Por ejemplo, la llegada de turistas internacionales o el segmento de la demanda corporativa, principalmente en el segmento upscale. Esto impactó positivamente en la demanda de algunos segmentos (hoteles de 4 estrellas superior, 5 y de lujo) y en algunos destinos (Ciudad de Buenos Aires, Bariloche, Mendoza e Iguazú). Por otro lado, segmentos de 3 y 4 estrellas así como destinos más asociados al segmento corporativo local (Córdoba, Rosario o Neuquén) se vieron afectados de modo más negativo por la contracción de la actividad económica local", confirma Mariano Carrizo, socio gerente de la consultora SFC Worldwide. No obstante, aclara que "cada coyuntura es particular y cada contexto, específico".

En cuanto a la potencialidad del negocio, Carrizo sostiene que "hay mercado para trabajar en todos los segmentos pero principalmente en los extremos (superior y económico)". Entre los destinos consolidados destaca Buenos Aires, Bariloche, Iguazú, Salta y Mendoza; con potencial por inversiones cita Neuquén, Tucumán, Rosario, Resistencia y San Juan; y entre las ciudades turísticas en crecimiento menciona Ushuaia, Federación, Mar del Plata, Villa General Belgrano y San Luis. 

Según los datos relevados por SFC, en la Argentina hay alrededor de 120.000 habitaciones de cuartos categorizados como hoteleros. De ellos, apenas el 10% son operados bajo alguna bandera perteneciente a las principales cadenas internacionales y, si se suman las cadenas nacionales más importantes (AADESA, Álvarez Argüelles, Amérian y Rochester Hotels), solo se llega al 25% de las habitaciones hoteleras. Dado ello, "éste es un mercado potencial muy grande para las marcas y operadores", opina Carrizo. 

Grand Brizo La Plata, la apuesta premium del grupo Álvarez Argüelles en esa ciudad.

En cuanto a los números del negocio, según el segmento de hotel a desarrollar, se deben invertir entre u$s 60.000 y 300.000 por habitación en proyectos hoteleros con marca (sin incluir costos de terreno y soft costs como licencias o de Arquitectura. En general, la rentabilidad de operación esperada debería representar entre 8 y 12% de la inversión realizada (en dólares, antes de impuestos).

Sobre la evolución esperada a futuro, Carrizo cree que "la demanda mejorará ya que a la mejora sostenida del turismo internacional (tanto en los segmentos de ocio, de eventos y corporativo) se sumará una mejora de la demanda doméstica por una recuperación que impactará en la demanda corporativa nacional y de turismo de ocio".

El consultor especializado en Turismo y Hotelería Arturo García Rosa, también es optimista: "Para la industria este tipo de cambio ha dado una bocanada muy fuerte no solo porque mejoró la ecuación económica de las unidades que prestan servicio sino porque esto contribuyó a un aumento de la demanda que está creciendo sostenidamente. El mercado está muy bien, tiene la gran ventaja de que no hay oferta en camino y la que hay no tiene escala para acompañar el crecimiento de la demanda, que es sostenida. La ciudad de Buenos Aires tiene lugar para algunos productos de lujo o alto estándar pero, sobre todo, hay oportunidades en el segmento medio de todas las ciudades del Interior que tienen más de 50.000 habitantes, mientras que en aquellas de menor población los hoteles limited services todavía están comenzando a aparecer. Habrá reconversiones y estoy seguro que llegarán nuevas inversiones pero vendrán sobre todo a partir del año que viene, en función de las definiciones políticas. En Vaca Muerta, por ejemplo, será explosivo". 

Arturo Navarro Ithuralde, CEO de Aadesa Hotel Management, gerenciadora hotelera que también ofrece franquicias con marcas propias, sostiene: "El crecimiento de la demanda hotelera es superior al de la oferta, lo que incentiva nuevas propiedades. Pero, sobre todo, hay muchas oportunidades en opciones que ya existen pero necesitan ser reconvertidas. Actualmente, por los costos de inversión, el mercado está accesible para invertir en función del precio que se puede cobrar porque, aunque haya bajado un poco la tarifa en dólares, todavía se sigue manteniendo muy bien. Por lo tanto, cuando uno hace el repago del hotel en el tiempo, hoy dan los números. Lo único que no hay es financiamiento".

Según su mirada, "subieron mucho los niveles de márgenes de rentabilidad que hay en la hotelería, a pesar de que bajó un poco la tarifa en dólares. Se ven márgenes operativos que superan el 50% y de rentabilidad neta por arriba del 35-40% con niveles de ocupación superiores al 70%, con tarifas de más de u$s 90-100 netas, libre de comisiones".

Según augura, "la oportunidad del segundo semestre está en continuar manteniendo este nivel de competitividad del dólar, de turistas extranjeros que vienen y recuperar la demanda del argentino que no solo dejó de ir afuera, sino que ni siquiera viajó adentro".

En tanto, Olga Lily Motisi, managing partner de la consultora internacional Hostling (Hospitality, Learning & Consulting), suma otro dato del potencial del negocio: "Existe en la Argentina una necesidad de productos midscale competitivos. Vemos una necesidad creciente de productos destinados a millennials y centennials donde la tecnología y el networking ocupen un lugar de preeminencia en sus prestaciones. A su vez, en la mayoría de países latinoamericanos hay un desconocimiento generalizado del modelo de condo-conversión que revolucionó el mercado de los Estados Unidos, al permitir la venta de hoteles existentes por unidad y no en bloque". Este último modelo es el que registró y promueve Hostling, firma que desde fines de 2017 desarrolla proyectos de la cadena Best Western Hotels & Resorts en Argentina y Uruguay, sello que llega de la mano de 16 submarcas y que recientemente compró la cadena de lujo World Hotels.

En la actualidad, la firma avanza en dos proyectos de condo-conversión: uno de 100 unidades en la ciudad de Buenos Aires y otro en Bariloche. A su vez, está cerrando contrato para gerenciar un nuevo emprendimiento en Santa Fe de más de 100 habitaciones y promete no solo afiliar propiedades ya existentes sino también en construcción: "Muy pronto estaremos en condiciones de anunciar el primer proyecto", adelanta -a cuentagotas- Motisi.

Últimos anuncios

En el negocio del real estate hotelero la tendencia que crece es la de asociación entre grupo de inversores, marca de renombre nacional o internacional (usualmente bajo el formato de franquicia) y la misma cadena o una empresa especializada a cargo del gerenciamiento y operación hotelera.

Este mes arrancó con anuncios de dos cadenas internacionales. La primera, Wyndham, abrió su primer hotel en Argentina de su marca Garden. Se ubica en Luján e implicó una inversión de u$s 4 millones para reconvertir un hotel existente (propiedad de capitales coreanos). Éste cuenta actualmente con 32 habitaciones pero planean ampliarlo el año próximo: aportarán u$s 1,5 millones adicionales que les permitirá duplicar la oferta de rooms. Es operado por AADESA y apuestan al público corporativo y de eventos.

Con una inversión de u$s 4 millones, Wyndham abrió su primer garden, en Luján.

Según contó Gustavo Viescas, vicepresidente de Finanzas de Wyndham Hotels & Resorts para Latinoamérica y El Caribe, tienen pensadas siete nuevas aperturas para la Argentina (un hotel Ramada, un Days Inn y cinco Howard Johnson) y en Latinoamérica 16 confirmadas. Sobre sus expectativas para el real estate hotelero nacional, comenta: "El escenario hoy es bastante incierto. Apostamos a que -independientemente a lo que suceda en las elecciones- se mantenga un camino donde se siga potenciando no solo el tipo de cambio sino con inversiones y fomento el ingreso de turistas extranjeros".

A los pocos días, el 11 de julio, el grupo Marriot oficializó su regreso al país con la firma de un acuerdo para abrir su primer hotel de lujo marca W Hotels Worldwide en la Argentina. Prevén inaugurarlo en 2024, a partir de un desarrollo e inversión de u$s 100 millones del grupo inmobiliario GNV, dueños de Madero Harbour en Puerto Madero. Allí levantarán una torre diseñada por el prestigioso arquitecto uruguayo Carlos Ott, con el estudio BMA como pata local. 

El nuevo complejo -que comenzará a construirse en el segundo semestre de 2020- tendrá 150 habitaciones y otro tanto de unidades residenciales. "Parte de esas residencias el inversor podrá comprarlas y ponerlas a disposición del pool hotelero. Las más chicas tendrán 35 m2 y habrá unidades de hasta 200 m2. Saldremos con una preventa privada antes de marzo, que es cuando se abrirá la comercialización al público", detalla Alejandro Ginevra, presidente de GNV.

Ricardo Caló, vicepresidente de Operaciones de Sudamérica para grupo Marriot, cuenta: "La marca W tiene un crecimiento a nivel global muy importante. Estamos felices de poder traerla acá. Encontramos el lugar correcto. Responde a una visión estratégica para poder continuar la generación de más de estos hoteles en Sudamérica, no solo en Buenos Aires. 

Comentarios0
No hay comentarios. Se el primero en comentar

Recomendado para tí


Seguí leyendo