El Cronista Comercial

El futuro de las oficinas: cómo lo imaginan los desarrolladores y especialistas

En un webinar organizado por El Cronista y Cushman & Wakefield, tres integrantes del mercado analizaron la actualidad del segmento y qué le deparará luego de la pandemia

El futuro de las oficinas: cómo lo imaginan los desarrolladores y especialistas

El segmento de oficinas es uno de los más dinámicos del real estate pero con la explosión de la pandemia y el crecimiento forzoso del home office entró en un túnel de incertidumbre: ¿qué futuro le espera al sector cuando termine el confinamiento? ¿Cuáles son las tendencias que imaginan los expertos? 

Para abordar el tema, El Cronista y Cushman & Wakefield organizaron un webinar del que participaron José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield; Alex Sakkal, cofundador y director Comercial de la desarrolladora Nómada; y Pedro Podestá, director de Pedro Podestá S.A. Moderó Pablo Ortega, editor de la revista Apertura y del newsletter quincenal sobre real estate En Obra que distribuyen El Cronista y Apertura.

“Veníamos de cuatro cinco meses de pocas consultas y desde agosto el panorama cambió bastante. Vemos más movimiento y consultas de parte de las empresas, tanto por alquiler como pro compra-venta. Todo lo que estaba frenado empezó a tomar impulso”, señaló en el inicio Viñas. De todas formas, aclaró que la vacancia sigue aumentando. “A principios de año estaba en 7,5 por ciento y hoy estamos cerca del 11 por ciento. Esto hace que los precios bajen, al haber más oferta y poca demanda”, indicó. Los precios pedidos de alquiler de oficinas no bajaron mucho, precisó (estaban en u$s 28 el metro cuadrado a principio de año y hoy están en u$s 27,5). “Donde sí vemos diferencia es cuando un propietario tiene la posibilidad concreta de alquilar en su edificio. Ahí suelen usar descuentos para asegurarse la operación”, dijo.

Al hablar sobre la situación del mercado, Alex Sakkal, de la desarrolladora Nómada, sostuvo que “nosotros tenemos gran parte de nuestra cartera en el Polo Tecnológico de Parque Patricios, así que trabajamos sobre un mercado de nicho que no resultó golpeado con la crisis. Vimos un poco de movimiento en inmuebles Clase B pero no en el tipo de edificios que construimos nosotros. No sufrimos una suba de la vacancia”. Y añadió que “lo que sí estamos viendo es a empresas que se están achicando y optimizando las superficies que ocupan. En el marco de relocalizarse están buscando un tipo de edificio que se adapte a las nuevas tendencias”. 

Sakkal hizo referencia a otra característica de este momento: “Estamos viendo un excedente de pesos. Por un lado, adelantos de alquileres de un año, ocho meses, varios de nuestros grandes inquilinos nos adelantaron alquileres. Por otro lado se retomaron las búsquedas de empresas que quieren activos de real estate para volcar pesos. Ya tuvimos tres o cuatro consultas grandes de esas carteras, que generarán movimiento en el mercado”. Ese excedente de pesos que busca dolarizarse en activos de real estate puede ir hacia edificios de oficinas terminados o hacia futuros desarrollos, explicó el director Comercial.

Por su parte, Pedro Podestá dijo que la situación del mercado hay que analizarla separando la crisis económica local del efecto de la pandemia, que es global. “Creo que las empresas le darán la opción de ir o no a la oficina a los empleados. En ese escenario nos posicionamos. Tratamos de generar un espacio atractivo para que elijan ir porque las condiciones que pueden conseguir no se encuentran en otro lado”, definió como estrategia.

El desarrollador agregó que “en cuanto a la demanda, creemos que se va a sofisticar. Los clientes buscarán productos más sofisticados. Los que sufrirán más serán los edificios antiguos, Clase B”, evaluó. Con la mayoría de sus desarrollos focalizados en Zona Norte, Podestá apuntó que la migración residencial que se dio en los últimos meses hacia todo ese corredor como producto de la cuarentena repercutirá en la demanda de oficinas en la zona. “Nos están llegando consultas”, dijo.

Flexibilidad, la clave

¿Qué exigirán las empresas a los propietarios de edificios cuando se produzca el retorno? Para Viñas, los dueños de oficinas deben pensar en incrementar la flexibilidad de sus emprendimientos. “Cuando las empresas vuelvan es probable que muchas quieran reducir la superficie, o tal vez ampliarse, y si no tienen esa posibilidad dentro de los edificios que ocupan tendrán que relocalizarse –afirmó el director de Cushman & Wakefield-. Si los propietarios no tienen en cuenta esa flexibilidad tendrán espacios vacíos”.

El especialista recomendó también focalizarse en la experiencia de los inquilinos: “La oficina ya no es un lugar donde la gente llega, trabaja y se va, sino que pasa a ser un lugar donde la gente empieza a convivir y crear comunidad”. Como tercer aspecto a prever por parte de los desarrolladores, mencionó la movilidad –mayor espacio en los edificios para autos y bicicletas, ya que muchos empleados llegarán con transporte privado- y planteó que otro punto importante será facilitar una mayor disponibilidad de caja para los inquilinos. “El gran tema para una empresa a la hora de mudarse es la inversión que tiene que hacer en las oficinas. Ahí los propietarios pueden pensar en financiar la construcción, proveer espacios estándar o hacer acuerdos con empresas constructoras”, sugirió. 

Sakkal redondeó que la pandemia aceleró las tendencias que ya existían en el mercado. “En nuestro caso, profundizamos la infraestructura de espacios comunes. No habrá un edificio sin infraestructura de servicios en adelante, será el nuevo estándar”, sentenció. Y agregó que en el caso de su desarrolladora están trabajando en lo vincular. “Lo que los empleados extrañan es vincularse con el otro. Como desarrolladores podemos ser buenos partners de nuestros inquilinos si los dotamos de espacios atractivos para la gente”.