El Cronista Comercial
MARTES 16/07/2019

Micropisos: pocos metros alta rentabilidad

Los microdepartamentos de unos 20 metros cuadrados, que apuntan al segmento centennial como opción de primera vivienda, ganan terreno entre desarrolladores. Qué características tienen 

Cómo son los microdepartamentos que apuntan al segmento centennial

Con diseño, buenas ubicaciones y variedad de amenities y espacios comunes, las superficies pequeñas se perfilan en el mercado en busca de un segmento específico: el cliente joven, nacido a fines de los ´90. 

Desde Mel Propiedades afirman que los centennials, que de ellos se trata, tienen un perfil colaborativo y atesoran experiencias. "Por eso, creemos que los espacios comunes son usinas de sociabilización", comenta Manuel Mel, gerente de Ventas de la firma. "Y la tecnología y el coworking deben ser factores considerados por los desarrolladores cuando piensan en conquistar a esta generación", enfatiza. 

Actualmente, el bróker comercializa un emprendimiento con este tipo de unidades en la calle Olazábal al 2400 de CABA. Se trata de micropisos, así los llama, de 23 m2, que se complementan con SUM, piscina y gimnasio y "una terraza exclusiva para que interactúen los dueños". Además, remarca, está ubicado próximo a avenida Cabildo y al Subte D, otro punto importante para el target buscado, acostumbrado a trasladarse por la ciudad en bicicleta y transporte público.

Otra característica del producto que destacan en el canal de ventas es la flexibilidad que ofrecen estos monoambientes, lo que queda de manifiesto con el diseño del mobiliario interior de cada unidad. En el caso citado, desarrollado por Zentrum Developers, "el mueble de cama rebatible o la mesa que se convierte en escritorio generan versatilidad", asevera Mel, quien admite que pensar estratégicamente el equipamiento de estas unidades "sin dudas es clave" a la hora de vender. 

En concreto, la idea es aprovechar el espacio al máximo, de manera de elevar la superficie transitable y, por lo tanto, aprovechable. Así, comenta, "debemos contemplar la elección de los muebles que cumplan más de una función, para ganar espacio en cada uno de los metros cuadrados, sin por ello resignar confort", subraya.

El ticket de venta es, por cierto, la otra herramienta con la que se apunta al target joven. "Al ser una unidad de tamaño más reducido, los valores comienzan en los u$s 50.000", dice Pablo Brodsky, director comercial de Predial, firma que comercializa dos emprendimientos de microdepartamentos próximos a terminarse en Flores y en Villa Pueyrredón, que también cuentan con diversos amenities y amoblamiento de diseño.  

De acuerdo con Brodsky, las superficies pequeñas representan una tendencia mundial que es furor en las principales capitales del mundo –"Tokyo, Nueva York, Londres, Toronto, San Pablo y ahora Buenos Aires"—, y que "revolucionaron" la manera en que se utiliza el espacio dentro de un departamento. Según comparte el bróker, amenities realmente utilizables y que no generan grandes costos de mantenimiento permiten pensar en un estilo de edificio mucho más amigable. 

"Al tener un tamaño próximo a los 20 metros cuadrados, generan un ticket que es mucho más accesible para la primera vivienda", completa Mel, en relación a los precios. "Y en lo referido a los padres de los potenciales moradores, debemos pensar en acompañarlos en una planificación que les permita ayudar a sus hijos a garantizarse el techo propio", remarca. En el caso de los micropisos, es de 25% al boleto, cinco refuerzos semestrales de 5%, 10% a la posesión y el 40% restante en 24 cuotas.

En tanto, Brodsky habla de "cuotitas", término que expresa la financiación de Predial, la cual se acerca a las 100 cuotas, "permitiendo que cuando se entregue la unidad, el dueño pueda continuar pagando y mudarse, o bien el inversor pueda recibir la propiedad y pagar una parte considerable de la cuota con el alquiler obtenido". Al contado, apunta, lo convierten en uno de los productos inmobiliarios de ticket más bajo.

Los microdepartamentos, afirma, ofrecen una rentabilidad por metro cuadrado superior a un dos o tres ambientes en las zonas dónde se encuentran ubicados, lo que genera que muchos inversores se inclinen por comprar dos microdepartamentos en lugar de sólo uno de dos ambientes.

"La rentabilidad de los inversores de micropisos estaría en el orden del 30% al momento de vender la unidad", sentencia Mel siempre en referencia a los números. Según informa, en pozo, los valores del metro cuadrado varían según las zonas: en Palermo y Belgrano, arrancan en los u$s 2800/2900 el m2; en Villa Urquiza, u$s 2600/2650 y en Villa Crespo, en u$s 2550.

Asimismo, indican los brokers, hay otro punto importante a tener en cuenta: se trata de unidades susceptibles de ser alquiladas bajo una modalidad temporal, con una renta que en muchos casos se cotiza en dólares, mientras se comercializan para la venta.

¿Son este tipo de propiedades una opción que le permite al desarrollador aprovechar terrenos chicos? "No siempre están ubicados en terrenos chicos", responde el gerente de Ventas de Mel. "Sí, en muchos casos, en tierras reducidas hay más oferta de micropisos", evalúa.

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