El Cronista Comercial

En Obra 14

Muy buenos días y muchas gracias por leer como siempre. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, con la 14° entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. En esta edición, una entrevista con Domingo Speranza, CEO de la consultora  Newmark, lanzamientos en CABA y un panorama sobre precios. Empezamos:

El futuro de las oficinas

La consultora especializada en el mercado corporativo Newmark Knight Frank cambió su marca a Newmark. Domingo Speranza, CEO de la firma en la Argentina y una de las voces más autorizadas en el segmento de oficinas, analiza el momento actual:

Cómo ves al mercado en general y al segmento de oficinas en este momento, con muchas empresas con sus empleados en modalidad home office?

El home office claramente llegó para quedarse, pero del modo "home office" y no "working from home" como estamos hoy, todos en casa trabajando como podemos. Sin dudas es una modalidad que hasta los principales detractores del sistema hoy lo asumen como una ventaja y opción. No será 100 por ciento del tiempo ni para todos los colaboradores pero si un modo nuevo de trabajar.

En este contexto las oficinas tendrán al principio una ocupación menor y habrá más disponibilidad de metros. Luego, en los meses siguientes, cuando la parte más crítica de la pandemia se haya superado, volverán a las oficinas con ocupación completa seguramente pero con nuevos protocolos y conductas sociales, al menos por un tiempo.

¿Qué está ocurriendo con los precios de alquileres en el segmento?

Los valores aún no han sufrido un impacto relevante en el mercado Clase A de oficinas, pero sin dudas de persistir las restricciones de uso, la baja actividad económica e inestabilidad cambiaria los precios de renta bajarán de a poco conforme aumente la vacancia. Hoy la tasa de desocupación sigue siendo baja pese a estar tantos años de caída de la actividad y el 3° trimestre del año por primera vez en más de 6 años la vacancia superó apenas el 10 por ciento.

En cuanto a zonas, previo a la pandemia se consolidaba el corredor Norte en detrimento de microcentro y emergían otras ubicaciones, como en nodo Panamericana. ¿Cambió algo de esa corriente?

Aún no está claro, el centro y los corredores por igual están teniendo el mismo nivel de ocupación, Catalinas y Puerto Madero son los más demandados aunque con algo más de vacancia y el corredor norte de CABA y GBA no están distintos. Las restricciones de uso del trasporte público impactan en el uso de las oficinas y en eso la proximidad de las viviendas de los empleados es clave. Aún no se ve el resultado final porque seguimos todos en casa.

Como sucedió en la anterior etapa del cepo cambiario, hay empresas que buscan dolarizarse a través de la adquisición de edificios y oficinas. ¿Creés que esa salida que ya se está viendo puede acentuarse?

Es sin duda el gran negocio de la pandemia con más de U$ 250 millones de transacciones.

Desde el punto de vista del inversor individual que quiere destinar pesos a ladrillos, ¿hay vehículos en los que pueda considerar el ingreso a un proyecto de oficinas o su única alternativa es el mercado residencial?

Comenzaron a desarrollarse vehículos tanto para la compra a través de fondos comunes de inmuebles directo en el pozo, inclusive en Catalinas II con proyectos clase A que es algo inédito en el mercado, salen a la venta ahora producto de esta situación como alternativa de inversión institucional e individual.

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Lanzamiento en Retiro

Como comentamos más de una vez, los lanzamientos no son moneda corriente este año. La desarrolladora RED (Real Estate Developers) acaba de anunciar uno: en Paraguay al 800, entre Suipacha y Esmeralda (Retiro), levantará Spot Studios, edificio de usos mixtos con foco residencial, uso profesional o renta/alquiler temporario. Con valores promedio de US$ 1400 el metro cuadrado, las unidades arrancan desde los US$ 38.000, indicó la desarrolladora. La expectativa para un inversor es duplicar la inversión en dos años, afirmó Alejandro Reyser, socio y director Comercial de RED.

El proyecto, que se estructurará como fideicomiso al costo en pesos, contará con certificación EDGE, garantía de construcción sustentable por ahorro de energía y agua en los materiales del edificio. Entre sus amenities (pensados para el uso profesional), habrá lobby bar con espacios de reunión informal y networking, sala de reunión y living de uso común.

Muy cerca de ahí, RED Developers finalizó ya otro proyecto, Palacio Paz XXI, frente a Plaza San Martín.

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Precios: baja del 5,6 por ciento

El portal ZonaProp presentó su último relevamiento en materia de precios en la Ciudad de Buenos Aires correspondiente a octubre. En lo que va del año, los precios de las propiedades caen 5,6 por ciento y el metro cuadrado promedio se ubica en US$ 2584. Desde febrero de 2019, cuando arrancó la baja de precios en CABA –indicó el informe-, el retroceso es del 7,7 por ciento.

Un departamento de dos ambientes de 50 metros cuadrados cubiertos cotiza en promedio a US$ 135.309 (US$ 2577 el m2). Y uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados cubiertos, a US$ 190.363 (US$ 2590 el m2). El barrio más caro –previsiblemente- sigue siendo Puerto Madero, con US$ 5838 el metro cuadrado promedio. Y el más bajo, Villa Soldati, con US$ 819.

Respecto de alquileres, un departamento de dos ambientes cuesta en promedio $ 28.913 por mes en la ciudad. Desde la sanción de la nueva ley de alquileres (en junio último), los precios acumulan una suba del 31,8 por ciento. Y en lo que va de 2020, 52,3 por ciento, el doble de la inflación del período, según ZonaProp.

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Arte y construcción: sigue la apuesta

Para cerrar, una nota de Belén Papa Orfano, redactora de El Cronista y especialista en el mercado de arte:

Ni la pandemia de coronavirus, que mantuvo frenadas las obras en construcción en la Ciudad de Buenos Aires durante cinco meses, ni los vaivenes económicos que caracterizaron el 2020 frenaron a la desarrolladora Azcuy para organizar junto al Museo de Arte Moderno de Buenos Aires la segunda edición del Premio Azcuy dedicado a proyectos artísticos cuyo destino es uno de los edificios que la empresa construye en el barrio porteño de Caballito. La semana pasada se conoció que la artista Adriana Bustos fue la ganadora de los $ 800.000 que otorga el galardón y su obra Mundo Imaginal será emplazada en la planta baja del edificio DONNA Acqua.

El año pasado se habían presentado 700 proyectos artísticos, mientras que este año la cifra trepó a 1000. En diálogo con El Cronista, Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora, evaluó que “si bien la pandemia tiene cosas en contra, la gente también estaba ávida de hacer cosas. La primera edición quizás desconfiaban, pero en esta segunda edición ya nos conocían, sabían que valía la pena participar, y eso nos ayudó”.

Mundo Imaginal es un mural que se desplegará en todo el cielo raso del lobby. Consiste en dos planisferios celestes y un mapa fluvial y recupera, en una operación de asociación subjetiva, la historia del barrio y la pone en relación con una diversidad de datos que construyen una narrativa histórica no lineal.

El proyecto de Bustos fue elegido entre siete finalistas. Cada uno de ellos recibió $ 60.000 para desarrollar su proyecto en profundidad y presentarlo en una entrega final, de la cual surgió el proyecto ganador.

“No parecía que la propuesta de Adriana, al ser un premio a una obra site specific, reunía un montón de elementos como el contexto histórico del barrio, el emplazamiento de la obra en un territorio, la avenida, que era el camino real, tiene una carga histórica grande. Además, ella compone una cantidad de personajes que ya vimos en otras obras de ella. Va uniendo toda la cuestión histórica, del barrio, de los vecinos, de lo social, cultural y lo vuelca al edificio”, detalló Azcuy.

Azcuy desarrolla la mayor parte de sus emprendimientos en Caballito y se propuso crear un vínculo con la comunidad barrial a través del arte, ya sea con el emplazamiento de las obras premiadas en el hall de sus edificios como, en un futuro, la apertura de un espacio de exhibición.

Cómo se eligió

El proyecto ganador fue escogido por un jurado integrado por Victoria Noorthoorn (Directora del Museo de Arte Moderno de Buenos Aires), Fernanda Brenner (Fundadora y Directora de Pivô, San Pablo, Brasil), Mónica Giron (artista), Carlos Huffmann (artista y Director del Departamento de Arte de la Universidad Di Tella), Javier Villa (Curador Senior del Museo de Arte Moderno de Buenos Aires), Alejandra Aguado (Curadora del Museo de Arte Moderno de Buenos Aires) y Sol Juárez (arquitecta, gerente de Proyecto Creativo, AZCUY).

La obra ganadora estará emplazada en el hall de entrada del edificio DONNA Acqua. Consultada por El Cronista sobre Mundo Imaginal, la obra ganadora, Adriana Bustos precisó que “sin buscar “sentarse” en el espacio, encontró un modo idóneo de proyectar el interés de la artista en las narrativas no lineales, en las cartografías y los mapas celestes por las que es reconocida, y de desplegarse sobre la superficie o piel del edificio como un gran “tatuaje””. “Por primera vez, su interés en los planisferios y mapas celestes encontró la posibilidad de extenderse sobre un cielo raso, vinculando propuesta visual y conceptual con el modo de su instalación, dando incluso nuevo sentido a su trabajo”, agregó.

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