El Cronista Comercial

En Obra 13

Muy buenos días y muchas gracias por estar ahí. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, y esta es la 13° entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. En esta edición, una entrevista con Alejandro Ginevra, uno de los principales desarrolladores de Puerto Madero, e inversiones en Paraguay, entre otros contenidos. Pasen y lean:

Desde el Dique Uno

Alejandro Ginevra es el CEO de GNV Group, desarrolladora que fue pionera en el Dique Uno de Puerto Madero, donde en los últimos años levantó Madero Harbour –complejo de usos mixtos - y proyecta un hotel de lujo, un shopping al aire libre y una torre premium de 50 pisos con la firma del arquitecto uruguayo Carlos Ott, entre otras iniciativas. En diálogo con En Obra, Ginevra habló sobre la situación actual:

¿Cómo ve este momento puntual del sector? ¿Qué está ocurriendo con las ventas y con los precios de las propiedades, con la brecha cambiaria actual?

Empezamos a ver una mejoría generada principalmente por los atractivos planes de financiamiento que están ofreciendo los proyectos en pozo para quienes buscan inyectar e invertir sus excedentes en pesos sumado a la considerable baja en los precios de las propiedades y a la reapertura paulatina del sector. A su vez, comenzamos a notar interés de vecinos de la región, por adquirir inmuebles de lujo en Puerto Madero. Hoy los precios son competitivos en relación a Sudamérica, cuando históricamente hemos estado hasta un 50 po ciento por encima. Ante este factor poco común, los extranjeros ven el momento como una oportunidad.

La oferta inmobiliaria al igual que la demanda, está pidiéndole al Estado acciones concretas inmediatas -como el acceso a créditos para la construcción o adquisición de viviendas- porque es la forma más directa de resolver el déficit habitacional y reactivar el mercado.

¿Qué expectativas le genera el proyecto sobre blanqueo de capitales para estimular la construcción? ¿Puede traccionar fondos al sector?

Es una medida que veníamos pidiendo los desarrolladores desde hace mucho tiempo, por lo tanto, me parece que es un proyecto muy acertado.

Es una buena propuesta en este momento, pero considero necesario acompañar estas iniciativas con medidas y beneficios para aquel que va a invertir su patrimonio, hay que mejorar las condiciones políticas para generar un espacio de confianza y darle seguridad al que va a invertir su capital en la construcción. Además, considero que se deberían extender los plazos.

Estoy convencido de que la construcción es la industria que una vez más será uno de los engranajes de la reactivación económica.

¿En qué punto están los proyectos de GNV Group en el Dique Uno?

Somos unos de los pioneros en el barrio más moderno de Buenos Aires. En la década del '90, la familia Ginevra adquirió el predio de 21 hectáreas del Dique Uno y realizó la primera urbanización privada de la ciudad. Trajimos el concepto de usos mixtos con Madero Harbour, que cuenta con dos edificios de residencias, cuatro torres de oficinas bajo la marca World Trade Center y un helipuerto, más de 16.000m2 de locales comerciales, supermercado y 1500 cocheras entregadas.

Harbour Tower es nuestro proyecto más emblemático, se trata de una torre única y sin precedentes en el país. La geometría variada diseñada por Carlos Ott y la fachada totalmente variada con ventanales de 3m de piso a techo logran las mejores vistas al río y la ciudad desde todos los ambientes. Cada una de sus residencias, de 1 a 4 dormitorios, será única por el diseño particular del edificio.

Difícilmente se vuelva a construir en la Argentina un edificio con la calidad, los materiales, la ubicación y las vistas de Harbour Tower. Al lado de Harbour Tower estamos desarrollando W Hotel & Residences Buenos Aires, un proyecto hotelero residencial de lujo.

Además, estamos transformando el centro comercial de Madero Harbour que será el primero de Puerto Madero ubicado en el corazón del Dique Uno. Se trata de un complejo con 120 locales, en dos niveles y al aire libre aplicando todas las tendencias y tecnologías post Covid 19. Los nuevos centros comerciales tendrán que ser a cielo abierto para poder transitar y respirar aire puro, con incorporación de áreas verdes y a eso estamos apostando.

¿El costo de la construcción en dólares puede estimular el lanzamiento de nuevos proyectos a modo de refugio?

El costo de la construcción es circunstancial, hoy es este, pero en tres años va a ser otro y encarar un proyecto inmobiliario implica pensar a largo plazo. En la Argentina los costos son una incertidumbre por lo tanto siempre representa un riesgo para los desarrolladores y no todos están dispuestos a asumirlo. Sin embargo, hay productos y proyectos donde el riesgo es menor, por ejemplo, en el caso de Puerto Madero donde el público es internacional por lo tanto el riesgo es menor a la hora de emprender.

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Paraguay, nuevo imán

Al momento de pensar en inversiones en real estate en países vecinos, la primera parada siempre resulta Uruguay. Pero Paraguay es otro destino que poco a poco va captando el interés de desarrolladores por su economía en crecimiento y estabilidad conseguida en los últimos años.

Vitrium Capital, desarrolladora local fundada por Federico Gagliardo que luego de levantar Pueblo Caamaño en Pilar se posicionó en Uruguay con sus últimos proyectos, anunció su primer emprendimiento en la ciudad de Asunción. El proyecto, denominado 01 Mburucuyá, demandará una inversión de US$ 10 millones y consistirá en dos torres de 9 pisos con 54 departamentos de uno, dos y tres dormitorios. “Paraguay es uno de los países con mayor retorno de las inversiones directas y ofrece todas las condiciones que necesita un inversor: estabilidad monetaria y en el tipo de cambio, un plan económico de largo plazo, menos presión impositiva y reglas del juego claras”, aseguró Martín Schulz, CEO de la desarrolladora regional, respecto del proyecto.

Los precios informados por la desarrolladora: desde US$ 61.900 las unidades de un dormitorio (superficie promedio de 55 metros cuadrados), US$ 105.800 las de dos dormitorios (91 m2) y US$ 146.300 las de tres (118 m2).

La desarrolladora Casatúa, liderada por el argentino Juan Gils, es otra de las que anunció un nuevo proyecto en Asunción en las últimas semanas. En este caso, bajo su marca MET, presentó MET Molas López, desarrollo de unidades tipo loft de dos y tres ambientes. Según Gils, Paraguay cuenta con un mercado de renta atractivo ya que tiene un potencial de 300.000 familias que pueden acceder a una vivienda, un 20 por ciento de las cuales busca alquilar. El precio de las unidades parte desde US$ 83.000, dice. “La rentabilidad en la zona de este tipo de proyectos es de entre 5 y 11 por ciento” en dólares, según Gils.

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Invertir en el pozo

Sobre las inversiones en el pozo y el costo de la construcción, opina el desarrollador Hugo Torres, director de QE2 Construcciones, promotor de los proyectos sustentables como refugio de valor para los próximos años:

“El valor del metro cuadrado hoy ofrece grandes oportunidades, sobre todo porque se pueden conseguir desde los US$ 2000, cuando durante la década anterior no se conseguía nada por menos de US$ 2500. ¿Por qué sucede esto? Es que el precio de la construcción está prácticamente igual al que teníamos en 2010. A esto hay que agregar que está un 57,47 por ciento más bajo comparado con el costo pico que se observó en noviembre del 2017.

“Pero las virtudes de invertir en pozo no terminan aquí. Actualmente el mercado de las viviendas usadas está sobre stockeado y los precios no terminaron aún de sincerarse, por lo que todavía algunos están por encima de lo que los compradores están dispuestos a pagar. Entonces, tener la posibilidad de entrar a una construcción desde sus inicios y con financiación (incluso, se puede conseguir en pesos) gana por sus ventajas.

“Ahora bien, existe un beneficio más que no todos los proyectos ofrecen: que tengan una construcción sustentable. Aunque es posible considerar que una vivienda “verde” tenga un costo un poco más elevado a la hora de ser construida, esto no deja de ser beneficioso para los compradores, pues el mercado cada día valora más estas unidades”.

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Precios: cuánto cayeron

Por un error técnico, en la edición anterior de este newsletter salió cortado el texto donde se analizaba la caída de precios. Acá lo volvemos a publicar:

Los precios en dólares de las propiedades cayeron más del 14 por ciento en algunos barrios, reveló un informe de LJ Ramos Brokers Inmobiliarios. “La pandemia vino a colaborar en el proceso de acelerar el sinceramiento de los valores. La escalada del dólar billete o contado con liquidación respecto de la moneda local, entre otros factores que aportan gran incertidumbre al contexto de mercado, hace necesario una revisión del precio de los inmuebles y los márgenes de negociación”, indicó un informe de la empresa.

Según LJ Ramos, el mercado muestra hoy una gran disparidad de precios entre barrios y tipos de propiedades, y es el propietario quien regula hasta dónde está dispuesto a bajar sus pretensiones para concretar una venta. “La demanda muestra intención de compra y de ese análisis surge cuál está siendo el precio de equilibrio”, señaló el informe.

Sobre 40 operaciones realizadas en 2020, el broker determinó los siguientes precios de equilibrio para Recoleta, Palermo, Belgrano, Núñez y Villa Urquiza: Recoleta: US$ 3045; Palermo: US$ 3560; Belgrano: US$ 2895; y Núñez/Villa Urquiza: US$ 2370.

“El piso y techo de valor de cierre por m2 en Recoleta se muestra entre US$ 2300 y 3540 mientras que en Palermo oscila entre US$ 2780 y 4600”, señaló. El valor por m2 de las propiedades a reciclar en Recoleta fue de US$ 1800 y para Palermo, de US$ 2300.

“En el primer trimestre del año, previo a la cuarentena, los valores promedio de lo vendido en Recoleta estuvieron en US$ 3500 y en Palermo, US$ 4034. Esto muestra un ajuste de valores de cierre entre el primer trimestre del año y los meses de cuarentena de un 14,94 por ciento para Recoleta y un 13,31 por ciento para Palermo. Además, en todas las zonas las superficies más demandadas estuvieron por debajo de los 150 m2, dato que también muestra un recorte en la superficie buscada”, analizó.

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Muchas gracias por acompañarnos. Para recibir información, datos y otro tipo de contenido relacionado con el mundo de los ladrillos, está disponible la dirección enobra@cronista.com. Y gracias por compartir este newsletter con sus contactos.

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