Real Estate

Mercado de oficinas: los proyectos que llegan y los de mayor potencial

Por MARÍA EUGENIA USATINSKY
El segmento de oficinas goza de buena salud a pesar de la coyuntura. Los proyectos que siguen en marcha y los que llegan. Qué corredores tienen más potencial, según los brokers. Y la otra variante que crece: el coworking. 
Mercado de oficinas: los proyectos que llegan y los de mayor potencial
MARÍA EUGENIA USATINSKY
26/07/2018 | 00:00

Catalinas Norte, el eje de avenida Del Libertador tanto del lado de la ciudad de Buenos Aires como de la Provincia y el corredor de la autopista Panamericana, incluyendo el nodo de cruce con la avenida General Paz, continúan concentrando la mayor demanda de oficinas premium y captan el desarrollo de los nuevos complejos corporativos. A su vez, la venta de terrenos del Estado en la zona denominada Catalinas Norte II, que realiza la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) desde el año pasado, dará un nuevo dinamismo a la zona y promete transformar este mercado con nuevos proyectos.

Si bien la coyuntura argentina preocupa, este mercado no evidencia de modo directo ni inmediato la baja de la actividad económica, como sí sucede con las operaciones residenciales y de locales comerciales. En cuanto a nuevos desarrollos corporativos, según el último informe elaborado por la consultora Colliers International, los principales proyectos de oficinas previstos para los próximos tres años "continúan su marcha". Se calcula que ingresarán 1.437.636 m2 al mercado (incluidos edificios en etapa de proyecto y de construcción), estimándose para finales de 2018 un total de 75.000 m2, es decir un 4% adicional al actual inventario.

De acuerdo con Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, especializados en servicios inmobiliarios corporativos, "toda mirada en el contexto actual es cautelosa y de mucho análisis". Si bien este mercado "en general no sufrió cambios", el entrevistado reconoce que "algunas operaciones se han frenado, como ser mudanzas de algunas compañías que podían esperar o algún comprador que prefiere ver cómo evoluciona el contexto macroeconómico. Pero, han sido las menos".

Castro destaca que en un futuro cercano la zona que sumará más metros nuevos será la denominada Catalinas II, entre las avenidas Madero y Antártida Argentina, donde se desarrollarán más de 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. "Con los nuevos proyectos que allí se desarrollarán se hará una refundación o transformación de esa zona. Cambiará el skyline de la ciudad y dará una nueva identidad", prevé.

Estas inversiones "revalidarán la zona como el submercado más premium de Buenos Aires. Si bien hay un déficit de superficie disponible que permitiría absorber nuevos metros, si se desarrollan todos juntos habrá que ver cómo se absorben y esto dependerá mucho de cómo esté el país en los próximos años", advierte el broker.

Según los datos relevados por Cushman & Wakefield, al cierre del primer semestre la producción de nueva superficie incrementó el inventario en 40.200 m2, cifra que iguala a la producción total alcanzada en 2017. A su vez, el 65% de la superficie finalizada durante la primera mitad de 2018 entró al mercado ya ocupada. Sin embargo, el segundo trimestre cerró con una vacancia de 6,3%.

La disponibilidad alcanzó 76.380 m2 cifra que supera en un 31% a la superficie disponible del trimestre anterior. Las zonas más demandadas fueron el Nodo Panamericana-General Paz donde se tomaron 9.500 m2, Puerto Madero, Catalinas-Plaza Roma y el corredor Panamericana. Actualmente se encuentran en construcción 372.514 m2, 52% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero. A corto plazo, durante el período 2018-2019, se prevé la entrada de 298.745 m2, cifra que supone un crecimiento del 24% sobre del inventario total de oficinas clase A.

La voz de los empresarios

Respecto a las repercusiones de la coyuntura en oficinas, Héctor Salvo, director y gerente General de Raghsa, desarrolladora que avanza con el Centro Empresarial Libertador, sostiene que "este mercado está a la espera de la definición de la situación económica y su proyección para el resto del año y los subsiguientes. Los costos de la construcción se ven afectados por la inflación, por los aumentos salariales, el aumento de los materiales y el aumento del costo de los intereses. Si bien la empresa no se financia en el mercado local y los vaivenes de las tasas no le afectan en forma directa, sus proveedores sí se ven complicados principalmente por las altas tasas de interés y su situación financiera empeora. Esto podría redundar en perjuicios para la compañía".

Y agrega: "Hemos tenido algunos locatarios que han dejado pisos pero afortunadamente ya han sido alquilados a otros en su totalidad. En su momento, y por un corto período, llegamos a tener un 7% de vacancia y hoy estamos nuevamente en un 2,5%".

Otro de los grandes players de este mercado es, sin duda, IRSA Propiedades Comerciales, que encara dos proyectos estrella ubicados en los corredores más hot: la expansión del complejo de usos mixtos Polo Dot y la construcción del edificio de oficinas ubicado en Della Paollera 200, en Catalinas Norte. Sobre el primero de ellos, Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de la empresa, cuenta que este megaemprendimiento, como toda el área que conforma el nodo Panamericana-General Paz, se encuentra "en su momento de mayor expansión" dada la construcción de 60.000 m2 y proyección de 130.000 m2 de nuevas oficinas premium que se sumarán al stock actual de 60.000 m2. "Este complejo es elegido por empresas líderes y de primer nivel -como Mercado Libre- por su ubicación privilegiada y el beneficio de no tener que circular por el centro de la ciudad. Su buena conectividad y facilidad de acceso desde el norte son factores relevantes", agrega.

En tanto, sobre la Torre Catalinas, Jawerbaum opina: "Sigue siendo un área codiciada por las grandes empresas a la hora de buscar calidad, innovación y ubicación premium dentro de la Ciudad. Gracias a la venta de terrenos en Catalinas Norte y a la mejora en las infraestructuras de transporte con la construcción de la terminal de ómnibus sobre la avenida Córdoba, el Paseo del Bajo y el Metrobus inaugurado el año pasado, la circulación mejorará notablemente y el área seguirá siendo un punto estratégico ".

Consultatio también apostó nuevamente a esta zona tras entregar la torre BBVA. En la avenida Madero, entre el Boulevard Cecilia Grierson y la calle San Martín, el año pasado compraron tres de los terrenos que subastó el Estado. "La zona se verá valorizada por el desarrollo de nuevos proyectos de primera línea. La construcción del Paseo del Bajo favorecerá las circulaciones y la relación de los proyectos con el nivel cero provocará un impacto muy positivo. El incremento de stock significativo en algunas zonas es un desafío por lo cual la calidad del producto será clave a la hora de diferenciarse ", evalúa Gonzalo de la Serna, director financiero de la compañía liderada por Eduardo Costantini.

En cuanto al contexto actual, De la Serna asegura que no afecta la situación estructural del mercado de oficinas: "Se trata de un mercado subofertado, con un stock de metros cuadrados de calidad reducido en comparación a otras ciudades de Latinoamérica y con valores de alquiler también inferiores en términos relativos. En el segmento A+ los contratos se pactan en dólares, de manera que existe una protección para los propietarios ante el escenario actual. Los precios han mostrado una recuperación desde la salida del cepo cambiario y entendemos que hay elementos como para que ese proceso continúe luego de que se estabilicen las variables macroeconómicas".

No obstante, el ejecutivo de Consultatio advierte: "Veremos el impacto del movimiento cambiario en las decisiones de los inquilinos a mediano plazo. Todavía es pronto para sacar conclusiones. Sin duda el mercado de oficinas se verá afectado por el devenir de la macroeconomía que en estos meses ha operado con niveles de incertidumbre relativamente elevados, pero es temprano para aventurar un pronóstico".

Los números

Desde Newmark Grubb Bacre, Domingo Speranza, socio, y Mariana Stossl, quien realiza las investigaciones de mercado, aportaron los datos de sus últimos relevamientos. Según informa esta consultora, el stock de superficie rentable de oficinas Clase A en Buenos Aires es de 1.367.356 m2, cuyo 83% corresponde a la Ciudad (distribuido en ocho submercados) y el 17% a dos submercados del Gran Buenos Aires. En tanto, en los próximos dos años se estarán incorporando 345.382 m2, cifra que representa un 25% del stock total. El 84% de esta superficie está en la Ciudad, con la mayor recepción en Zona Norte (60.000 m2) y en el Polo Dot (62.000 m2). Para el 16% ubicado en tierras bonaerenses, el corredor Libertador es el de mayor recepción, con casi 40.000m2. Pero hay que considerar que un 15% de la superficie en construcción se encuentra prealquilada y no estará disponible, lo que generará una variación en el stock de los submercados pero no así en la vacancia.

Para lo que resta de 2018, detallaron que se incorporarán el World Trade Center III en Puerto Madero con 3.825 m2 rentables; el edificio Open Office 770 en el Corredor Libertador, con 6.977 m2 rentables; y el edificio Dot Zetta en el submercado de Polo Dot con 29.000 m2, sin superficies vacantes.

Para ambos entrevistados los principales ejes de desarrollo continuarán focalizados en el Corredor Norte "con varios desarrollos privados y la creación del Parque de la Innovación". Respecto al Distrito Tecnológico de Parque Patricios, afirman que "sigue desarrollándose" pero que lo hace a un "ritmo menor". También mencionan "algunos proyectos puntuales en zonas no tradicionales de oficinas que -sumado al nuevo Código de Planeamiento Urbano, que propone la mixtura de usos en toda la Ciudad- darán cuenta de una tendencia a ocupar áreas no tradicionales".

Por su parte, Matías Celasco, analista de Investigaciones de la consultora inmobiliaria CBRE Argentina, explica: "Este mercado es naturalmente inelástico al corto plazo, por lo tanto no tiene la velocidad de ajuste como la de las plazas financieras. Más aún, los niveles en los segmentos de oficinas premium se mantuvieron similares a los trimestres pasados, con precios de rentas en dólares y vacancia inmóviles. A consecuencia de este lag, actualmente nos encontramos en un nivel de meseta del ciclo de crecimiento y podríamos llegar a ver un impacto en los próximos trimestres".

En tanto, aclara que si bien "no se observaron caídas en cuanto a operaciones ni a proyectos de obra de oficinas, sí se nota una dilatación en los tiempos de negociación debido a que los potenciales inquilinos evalúan cómo será el impacto".

De acuerdo a los datos de su último informe trimestral, el precio promedio de renta actual es de u$s 26 el metro cuadrado por mes, la tasa de vacancia está en 6,2%, la superficie de absorción neta alcanzó los 25.686 m2 y hay 724. 864 m2 en construcción, con un inventario en clase A/A+ de 2.167.873 m2.

No obstante, Celasco advierte el efecto directo e inmediato que podría tener la construcción de los nuevos edificios de Catalinas II en el mercado dado que "la inyección de nuevas superficies podría llevar a un aumento de la vacancia, que puede ser considerable si los proyectos se entregaran en simultáneo por lo que la variable del tiempo de entrega es fundamental para entender el nivel de impacto en precios".

Lista de precios

En el informe de Colliers se afirma que la estabilidad verificada por los valores de alquiler promedio durante el año "fue estricta en el comparativo intertrimestral, consolidando el asking price promedio para el mercado de oficinas premium en u$s 25,8 por metro cuadrado". Este indicador es igual al trimestre anterior y un 5% superior en la comparación interanual del segundo trimestre de 2017 donde el precio cerró en u$s 24,5. Según considera Juan Manuel Farola, director Comercial, "en los submercados sólidos con sana o escasa disponibilidad, no se avizora un cambio de valores". Pero, en el corto plazo podría verse esto en zonas de menor demanda donde "se muestre una mayor flexibilidad ante una eventual negociación".

En cuanto a los nuevos proyectos, recientemente ingresó el edificio corporativo de Coca Cola (15.000 m2 totales, de los cuales 7.100 m2 son rentables) al inventario con la totalidad de su superficie ocupada en el submercado de Norte de CABA (nodo Panamericana y General Paz) y el edificio Lumina Olivos, Vicente López, que cuenta con el 86,5% de su superficie disponible.

A partir de la incorporación de estos dos edificios a ese submercado, el inventario premium de oficinas alcanza a ser de 1.864.183 m2, lo que aumenta un 6% en la comparativa interanual (segundo trimestre de 2017). Pero, del total, solo se encuentran disponibles en el mercado 139.672 m2.

Hacia el final, Castro destaca que en el contexto actual existen oportunidades: "Hay empresas vendiendo activos de renta con muy buen retorno, sobre todo si se los compara con otras inversiones. Según la aversión al riesgo, hay opciones para todo tipo de inversor, desde alternativas muy conservadoras que ofrecen un retorno del 7% anual en dólares hasta opciones que llegan al 12%".

Grandes players, grandes obras

El grupo IRSA avanza con la expansión de Polo Dot en el cruce de la avenida General Paz con la autopista Panamericana. Se desarrollará en etapas y comenzará con la entrega del primero de los edificios de oficinas en el segundo semestre de 2018. El edificio aportará 32.000 m2y ya cuenta con precertificación LEED de sustentabilidad. "Esta primera torre ya está alquilada en un 100%, y estamos registrando muchísimo interés en las que continuarán con el desarrollo", cuenta Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de IRSA Propiedades Comerciales. A su vez, construyen otra torre de oficinas premium en Catalinas Norte, que tendrá 30 pisos y estará terminada para diciembre 2019.

En avenida Del Libertador 7202, Raghsa avanza con el Centro Empresarial Libertador que contará con 100.000 m2 de construcción y 26 plantas libres. La obra implica una inversión de u$s 200 millones y su inauguración está prevista para finales de 2019.

"Está teniendo un movimiento interesante. Ya hemos cerrado contratos por el 15% de los pisos y estimamos que al finalizar el segundo semestre de este año habremos alquilado el 50% o más de la superficie rentable", dice Héctor Salvo, gerente General de Raghsa.

En tanto, en avenida Madero entre el Boulevard Cecilia Grierson y la calle San Martín, Consultatio se quedó el año pasado con tres parcelas subastadas por la AABE. En total, pagó más de u$s 140 millones por 9.600 m2. El monto prometido de inversión rondará los u$s 450 millones y la obra estiman finalizarla hacia fines de 2021. La idea es desarrollar un complejo de oficinas clase triple A, en dos torres con basamento comercial. La altura total del edificio será de 139 metros. "En principio, se prevé hacer un proyecto unificado en los tres lotes, constituyendo el desarrollo de oficinas más grande de la Argentina, con más de 90.000 m2 de fuste", detalla Gonzalo de la Serna, director financiero de Consultatio.

Coworking, tendencia que se consolida

Según los datos de la consultora Newmark Grubb Bacre, el coworking es una tendencia que se afianza cada vez más. Del stock rentable de oficinas clase A en la Ciudad de Buenos, ya el 4,8% pertenece a espacios de renta flexible o de coworking. En el año 2000 este tipo de oficinas adaptables o de alquiler temporario representaban 6.500 m2 y actualmente son 60.000 m2.

Una de las cadenas internacionales más conocidas es WeWork, que actualmente cuenta con dos edificios en operación y uno más por abrir en 2018. "Estamos cambiando la forma en la que trabajamos. Las personas que son más felices en sus lugares de trabajo son más productivas y creativas", define Carlos Gareis, gerente General de esta compañía para Argentina y director de Operaciones para Latinoamérica. El primero de los complejos que inauguró fue Torre Bellini, en Esmeralda 950, donde desde enero del año último hay 2.300 puestos de escritorio instalados en 12.300 m2. La otra sede está en Libertador al 1000 en Vicente López, que cuenta con 2.100 espacios de trabajo en 12.900 m2. En ambos casos, la ocupación es plena. A su vez, el primer día de noviembre celebrarán la apertura de su tercera sede ubicada en ingeniero Enrique Butty 275, Catalinas Norte.

En este negocio también está HIT Cowork, cuyo presidente, Alejandro Gawianski, señala: "El mundo del trabajo se encuentra en pleno proceso de cambio. El desarrollo de culturas de trabajo colaborativas y creativas que permiten alcanzar mayor innovación son fundamentales en las empresas de hoy". El grupo tiene ya nueve edificios con más de 50.000 m2 rentados, ubicados en Belgrano, Microcentro y Parque Patricios. La ocupación promedio es del 97%. Los últimos dos en abrir -HIT Ugarte y Cañitas- demandaron u$s 3 millones de inversión. En octubre estará operativa una nueva sede, de 6.000 m2, ubicada en Libertador y General Paz.