Todo sobre terrenos + lanzamiento premium en Belgrano

Muy buenos días y muchas gracias por leer, como solemos decir. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, con la 32° entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al real estate. En esta edición, ¿qué está pasando con los terrenos y sus precios? Lanzamientos premium en Belgrano y Zona Sur, y otros informes ligados al sector. Acá va:

Terrenos, en foco

El costo de la construcción en valores atractivos frente al pico de 2018 -u$s 483/m2 en agosto si se toma como referencia el dólar paralelo, según el último monitor inmobiliario de Daniel Bryn- sigue siendo un aliento para arrancar proyectos. ¿Cómo se traduce eso en el segmento de terrenos? En Obra consultó a Carlos Gallarin, director de la división Emprendimientos y Terrenos de LJ Ramos.

¿Hay mayor demanda de terrenos por reactivación de proyectos de desarrolladores y costo de la construcción en US$ en niveles competitivos?

Los terrenos siempre fueron el combustible para los desarrollos. Si bien se podría decir que es un bien escaso que no se renueva, todavía contamos con materia prima. Algunas propiedades que van mutando o que por su antigüedad quedan en desuso y entonces se demuelen para aprovechar el espacio para un nuevo emprendimiento.

Con respecto a la demanda se mantiene pero dado los valores de los terrenos, las operaciones no fluyen con una dinámica normal. Las negociaciones se extienden en el tiempo.

¿Qué precios se observan en el segmento, en comparación con el último año? ¿Cómo incide la baja de precios en las propiedades?

En comparación con los dos últimos años, más precisamente 2019 que fue un año sin pandemia, podemos observar que los valores han disminuido entre un 20 y un 30%, así todo debería acomodarse aún más.

En realidad todo el mercado inmobiliario tuvo un reacomodamiento en los valores pero hay que entender que lo que pasa en industrias no es lo mismo que pasa con los locales comerciales ni con las oficinas. Por ende, que las propiedades residenciales usadas bajen no necesariamente es directamente proporcional con los lotes.

¿Cómo son las negociaciones entre desarrolladores y propietarios a la hora de una transacción? ¿Toman más metros a construir como parte de pago que antes?

Cuando las transacciones sólo dependen de la compra-venta del bien, son muy desgastantes para ambas partes y consumen generalmente mucho tiempo. Los propietarios de los lotes entendieron que su mejor negocio es tomar M2 del proyecto porque no solo los ayuda a defender el valor del lote sino que a su vez pueden hacer una diferencia a la hora de vender esas unidades.

Los desarrolladores no quieren anclar un capital importante en la tierra porque saben que lo necesitarán para la construcción. Hoy en día no se puede depender de una preventa para estar tranquilo por lo que los desarrolladores antes de arrancar la construcción quieren estar calzados 100% para la obra y así poder mantener el ritmo de construcción.

Cada vez más los propietarios de los lotes toman M2 a cambio y participan en el emprendimiento.

¿Cuáles son las zonas más demandadas y los tipos de terrenos más buscados?

Las zonas con más demanda son los barrios más importantes como Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Saavedra y todo lo que es el corredor Norte, cerca de la Av. del Libertador. Aunque cabe destacar que hay un grupo de desarrolladores que van en busca de lo que se denomina el factor derrame y ubican sus proyectos linderos a estas zonas de mayor demanda.

En cuanto a los tipos de terrenos lo que siempre se buscó fueron los de doble o triple frente dado que permiten una mayor visual para el emprendimiento y por ende poder hacer mejores proyectos. Están aquellos que buscan fracciones grandes porque se han especializado en condominios de muchas unidades con construcciones bajas y un gran parque central con amenities.

Actualmente se frenaron proyectos de oficinas y los desarrolladores se enfocan más en proyectos residenciales.

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Lanzamiento premium en Belgrano

La desarrolladora Hormigaz presentó un ambicioso proyecto en el que invertirá u$s 40 millones: Bold Barrancas, en avenida del Libertador y José Hernández. Comercializado en exclusiva por Interwin, el emprendimiento de 15 pisos contará con unidades de 1, 2 y 3 ambientes -que podrán unificarse a 4, 5 o más ambientes según necesidad del cliente- y tendrá 20 metros de frente sobre avenida del Libertador, una cuadra entera sobre José Hernández y 30 metros de frente sobre Virrey Vértiz, indicó la desarrolladora. En línea con las últimas tendencias en materia de sustentabilidad, el proyecto incluirá sistema de recolección de agua de lluvia para riego, terraza jardín para aislación térmica y sonora y paneles solares fotovoltaicos. En los espacios comunes, habrá puentes, rajas de ingreso de luz y sistema de vacío para aprovechar al máximo el aire y la luz natural. También, patio inglés y jardín de lectura en planta baja, junto con quincho, parrillas y salón en el piso 15. La entrega está prevista para diciembre de 2024 y el metro cuadrado promedio hoy (por lanzamiento) cotiza a u$s 1934, indicó Interwin.

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Barrio cerrado con salida directa al río

Otro de los lanzamientos que se conoció esta semana es Puerto Nizuc, barrio cerrado sobre el kilómetro 30,5 de la autopista Buenos Aires-La Plata, en Hudson. En un terreno de 360 hectáreas, el proyecto ofrece un sector residencial compuesto por lotes de 1000 m2, un sector náutico sobre el Río de la Plata y un área de usos mixtos que contará con condominios, paseo comercial, oficinas, colegios y centro de salud.

Según destaca Ignacio O'Keefe, director de la inmobiliaria O'Keefe, comercializadora del proyecto, Puerto Nizuc es el primer y único emprendimiento del GBA que contará con muelle propio y acceso directo al río. En preventa, los lotes de 1000 m2 promedio en el sector residencial se ubican a u$s 66.406. La inversión prevista para el proyecto es de u$s 145 millones y el diseño corresponde al estudio de arquitectura Bodas Miani Anger. Más info en esta nota.

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Precios: el 70%, retasado

Con la caída de los precios -31,55% desde el pico de febrero de 2019, según Reporte Inmobiliario- y el sobrestock de propiedades a la venta -más de 160.000 publicaciones en CABA-, los propietarios no tienen otro camino que retasar sus unidades si quieren vender. Según la desarrolladora Predial, el 70% de los dueños rebajó su inmueble para tratar de concretar la operación.

"La baja es más fuerte en unidades chicas de edificios viejos y sin características distintivas. Hoy vemos que el mercado está inundado de departamentos chicos que antes estaban en alquiler y ahora están a la venta", señaló Gabriel Brodsky, CEO de Predial. Las propiedades con balcones o amplias terrazas en edificios con amenities están resistiendo mejor la baja de precios, agregó.

Para Brodsky, la situación se parece a la de 2001 en el sentido de la cantidad de stock y los compradores. "Vemos distintos tipos de vendedores que quieren desprenderse de sus activos en ladrillos al mismo tiempo: gente que se va del país, rentistas que desarman ese negocio, inversores de m2 que prefieren la liquidez, desarrolladores que necesitan vender para sostener las obligaciones de obras en curso, gente que vende porque el lugar le quedó chico y las operaciones normales de siempre que se hacen en el mercado", describió.

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En un minuto

Plaza Logística, premiada

La publicación europea Euromoney, con sede en Londres, distinguió a Plaza Logística como la mejor compañía de desarrollos industriales y depósitos de real estate en el nivel regional, comunicó la empresa. A escala mundial, Plaza Logística se ubicó en el 8° lugar. La distinción de Euromoney surge de una encuesta anual sobre proveedores de productos y servicios inmobiliarios entre 3355 especialistas de todo el mundo.

Índice Construya

El índice Construya, que agrupa a los principales productores privados de materiales para la construcción, acumuló en los ocho primeros meses del año una suba del 44% respecto del mismo periodo de 2020. Los despachos de materiales en agosto se ubicaron un 11,3% por encima del nivel de agosto 2020.

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Muchas gracias por acompañarnos. Para recibir información, datos y otro tipo de contenido relacionado con el mundo de los ladrillos, está disponible la dirección enobra@cronista.com. Y gracias por compartir este newsletter con sus contactos.



Comentarios

  • AG

    Alejandro Gómez

    Hace 11 días

    Apertura es una publicación interesante, podría innovar y mostrar proyectos del interior...es una forma de cambiar la comunicación y orientar al desemembramiento del AMBA, o mejor dicho de intentar darle valor al volumen de país...que debe triplicar sus exportaciones, con lo cual y simplemente se terminaría el tema archiconocido de la falta de divisas y la deuda y seguramente la infalción, por cambiar los términos relativos de riqueza, estado e impuestos...analiazar 2008 Enero

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