En Obra 24

Muy buenos días y muchas gracias por leer. Soy Pablo Ortega, editor de Apertura, y esta es nuestra 24° entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al real estate. En esta edición, hablamos con el desarrollador Gonzalo Monarca y sumamos datos de oficinas, ventas en barrios cerrados y el concepto del storage. Arrancamos:

En qué anda Monarca

Grupo Monarca es uno de los desarrolladores más activos de los últimos años, con proyectos residenciales finalizados en Zona Norte (Nordelta, Martínez, San Isidro) y en Pilar. ¿En qué anda hoy? En Obra intercambió preguntas con Gonzalo Monarca, presidente del grupo, para tener su visión sobre el negocio.

¿Cómo ve el momento actual del negocio?

El negocio de Real Estate sigue estando complicado, si bien tuvo un pequeño repunte a finales del 2020, este último mes se complicó un poco más. El suburbano es lo que más se mueve, ya que allí están los proyectos más buscados. En el caso nuestro, por ejemplo, Lagoon Pilar es uno de los emprendimientos que más consultas recibió como consecuencia de esta tendencia que generó la pandemia, en donde las personas buscan vivir en espacios con mayor contacto con la naturaleza y el aire libre, en donde pueden trabajar y vivir al mismo tiempo.

¿Cuáles son los proyectos en los que está concentrado el grupo hoy?

Estamos concentrados 100 por ciento en Lagoon Pilar para poder finalizar las unidades que se encuentran hoy en construcción y avanzar con la última etapa de condominios que tiene el proyecto. Sabemos que es un emprendimiento muy buscado en estos tiempos y queremos acelerar los tiempos para lograr que más personas puedan acceder e instalarse en el barrio.

¿Tiene expectativas con el blanqueo de capitales para nuevos emprendimientos de real estate?

El blanqueo siempre es una oportunidad y un aire para el mercado de Real Estate ya que genera un ingreso de capital e inversiones que para muchos emprendimientos puede ser muy útil. Para aquellos que buscan invertir y obtener una rentabilidad sin dudas es la mejor opción el ladrillo. Los emprendimientos más buscados suelen ser los tickets más bajos y con un rendimiento en el corto o mediano plazo.

¿En qué punto están los precios hoy y cómo cree que evolucionarán?

Estamos en un momento del mercado en el que quien tiene el dinero en mano o la posibilidad de comprar desde pozo puede hacer una diferencia y una gran oportunidad. La diferencia cambiaria hizo que los costos de construcción bajen y los productos tengan valores de venta más baratos. Hoy existen valores de pozo desde US$1700 en zonas que habitualmente pueden llegar a estar el doble.

Con las condiciones actuales, ¿solo hay espacio para proyectos pensados para inversores -como ocurrió años atrás- o se puede ir más allá? ¿Qué piensa al respecto?

En este contexto creo que tanto el inversor como el consumidor final se benefician. El primero siempre está buscando negocios, y hoy más que nunca busca productos a la baja para comprar con pesos y lograr capitalizarse en dólar ladrillo. En el caso del consumidor final, aquel que tiene la posibilidad y quiere hacer un cambio de propiedad u obtener una segunda vivienda, hoy es el momento de hacer ese salto, porque tiene la posibilidad de comprar en cuotas en pesos o lograr obtener unidades con precios muchos más accesibles que en otro momento. Acá podemos sumar también aquellos que tienen la posibilidad de incorporar su dinero al blanqueo para hacer esa inversión.

¿Cuáles son las principales trabas que enfrenta el sector?

Las dificultades que enfrenta el sector hoy son las que suelen tener desde hace varios años: la fluctuación de costos, el faltante de algunos materiales en las obras, la falta de créditos hipotecarios y lo débil que es nuestra moneda nacional. Hoy tenemos una complicación extra que es el Covid y las restricciones que se generan con la pandemia. Si bien sabemos que, dentro de las obras somos sumamente estrictos en el cumplimiento de los protocolos y que allí los contagios son prácticamente nulos, no podemos descuidarnos.

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Vacancia en oficinas

La vacancia en oficinas se mantiene en alza. En el primer trimestre, trepó al 14,9 por ciento, un incremento del 15 por ciento respecto del trimestre anterior, indicó un informe de Cushman & Wakefield. La mayor superficie disponible se encuentra en los submercados Panamericana, Catalinas Plaza Roma y Puerto Madero.

El precio promedio de alquiler en oficinas clase A fue de US$26,9 el metro cuadrado, un 3,2 por ciento menos que en el trimestre anterior (último de 2020).

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La migración a los suburbios

La intención de mudarse a barrios cerrados con espacios verdes, uno de los fenómenos que irrumpió en 2020 por la pandemia, sigue arrojando datos para analizar. La desarrolladora Eidico, una de las principales constructoras de barrios en Zona Norte y en el interior del país, realizó un informe con estadísticas de ventas durante el año último. En el mes de septiembre, se registró el record de ventas en el mercado secundario de sus proyectos: 900 cesiones. En octubre fueron 870 y en noviembre, 645. El 88 por ciento de esas operaciones correspondió a lotes, como reflejo de la búsqueda de terrenos para construir una casa.

Los barrios más buscados, de los desarrollados por Eidico, fueron San Sebastián (Escobar), Pilar del Este y San Matías (Ingeniero Maschwitz). En los dos primeros casos, la revalorización de terrenos alcanzó un 40 por ciento, con lotes que llegaron a venderse a US$40.000/45.000 cuando supieron cotizar a menos de US$20.000.

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Storage, un concepto que crece

Marcos Victorica es un economista argentino que se radicó hace seis años en Estados Unidos. Allí, se topó con un segmento del real estate muy estable y a su juicio prometedor: el storage, alquiler de espacios para guardado de muebles y otros objetos. "Es una industria billonaria. Hay más de 58.000 instalaciones de storage en Estados Unidos (ocupan más superficie que todos los locales de Mc Donald's, Starbucks y Walmart juntos), tiene una facturación anual de más de US$7000 millones en trading y de más de US$33.000 millones en alquileres, con un promedio de rentabilidad anual del 6 por ciento, todo ello con un pronóstico de incrementarse y sin caídas en sus registros históricos. Para el ciudadano estadounidense pagar un canon de alquiler de self storage es tan común como pagar el abono de Wifi", dice.

Victorica creó el concepto "condo storage": la posibilidad de comprar unidades de almacenamiento de forma individual para obtener una renta de alquiler. "Esto me permitió abrirle las puertas a pequeños inversores", cuenta. "Hablamos de inversiones desde los US$15.000 en adelante, es decir, muy accesibles para cualquier potencial inversor, y que además con el sistema de administración de rentas que le ofrecemos, tiene la garantía de un rendimiento del 5,5 por ciento anual sin prácticamente correr ningún riesgo y con un título de propiedad en los EE.UU.", resume.

El concepto está arrancando en la Argentina, ¿cree que tiene potencial de crecimiento?

No he incursionado en el negocio del storage en la Argentina, aunque sí tengo conocimiento de que comenzaron a surgir emprendimientos de estas características. Creo que, conceptualmente, la idea es aplicable para cualquier lugar del mundo, y las ventajas son palpables.

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Casa FOA, virtual

Casa FOA, la tradicional muestra anual sobre arquitectura, diseño y paisajismo, desarrolló para este año un nuevo formato condensado y flexible que le permitirá estar activa durante todo el año y que se suma a la exposición habitual, esta vez en Puertos (la urbanización en Escobar creada por Eduardo Costantini). Desde el 23 de abril, la muestra está disponible de manera virtual (www.casafoa.com) para su recorrido. Cuando se flexibilicen las medidas de restricción por el Covid-19, Casa FOA abrirá al público de manera presencial.

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