Mercado inmobiliario: ya lejos de la parálisis, se ilusiona con el blanqueo

Aún más por la quita del cepo que por los créditos hipotecarios o el blanqueo, el mercado inmobiliario porteño sigue expandiéndose luego de años de pseudoparálisis, como se refleja en la cantidad de operaciones y en el precio del metro cuadrado.

Entre enero y agosto, último dato disponible, la cantidad de escrituras de inmuebles en la Ciudad se expandió 13%, totalizando 25.386 actos. Sólo en agosto hubo 4222 actos de escrituración de inmuebles porteños, 44% más que en igual período de 2015.

Pero como estos datos del Colegio de Escribanos no capturan el efecto del blanqueo, 3Días consultó a referentes del sector. Analistas, operadores y dirigentes del mercado inmobiliario coinciden en que el precio en dólares del metro cuadrado en la Ciudad este año acumularía una suba de entre 3 y 5 por ciento y en que las nuevas líneas de crédito hipotecario comienzan a impactar en la demanda. Sin embargo, discrepan en sus visiones acerca del impacto futuro del blanqueo. Mientras algunos sostienen que podría ser significativo (el equivalente a tres meses de compraventas en la Ciudad incluso), otros son más cautos o rechazan que vaya a tener un gran efecto.

El valor del metro cuadrado

"En 2016, el precio en dólares del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires ha mostrado un aumento cercano al 5%", sostiene Juan Ignacio Fernández, economista jefe de Oikos, quien atribuye el aumento principalmente a la normalización de la operatoria el desarme del cepo cambiario, que apuntaló la demanda, en un contexto de dólar planchado y salarios y costos de construcción creciendo en moneda dura respecto del dólar blue previo. "Como resultante, hubo un recorte del ratio metro cuadrado/salario y más certidumbre y facilidades logísticas para llevar a cabo la operatoria", describe.

Según el sitio web de avisos de inmuebles Zonaprop, los precios de venta de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires mantienen una tendencia de crecimiento desde fines de 2014. El incremento de los precios creció hasta alcanzar un pico en el primer trimestre de 2016 y luego se desaceleró. Actualmente la suba se mantiene en torno al 3% anual, cerca de la tendencia de largo plazo (2-3%), y no se ve un impacto significativo ni del blanqueo ni de los créditos en los precios de los inmuebles, según Federico Barni, vocero de ZonaProp.

Créditos hipotecarios

Los créditos hipotecarios están comenzando a generar más operaciones. Según el último informe sobre bancos del BCRA, los créditos hipotecarios denominados en UVAs, a nivel nacional, alcanzaron un monto operado aproximado de $ 281 millones en septiembre y acumularon así $ 550 millones desde su lanzamiento en abril hasta el 6 de octubre.

En agosto, según el Colegio de Escribanos, las compraventas porteñas con créditos hipotecarios -de cualquier tipo- crecieron 135,8% respecto del mismo mes de 2015, al alcanzar 613 operaciones (14,5% del total del mes, cuando un año atrás eran 8,9%). Entre enero y agosto, la cantidad de actos concretados con estos instrumentos en la Ciudad trepó 32,8%, totalizando 3214 transacciones (12,7% del total de ese período, cuando en 2015 eran 10,8%). Según Reporte Inmobiliario, el comprador de una propiedad con crédito suele buscar un inmueble por debajo de los u$s 150.000, ya sea nuevo o usado.

"El despegue del crédito hipotecario, aunque tibio, está contribuyendo a apuntalar la demanda de viviendas, pero su mayor impacto se verá recién hacia fin de año y entrado 2017, cuando la operatoria madure y la inflación continúe desacelerándose", considera Fernández. Los créditos denominados en UVAs, indexados por CER, otorgados acumulan menos de $ 700 millones (es decir, el equivalente a unas 450 viviendas en la Ciudad) y los créditos hipotecarios tradicionales continuaron contrayéndose, diluyendo parcialmente el efecto virtuoso de los UVA.

Desde Zonaprop advierten gran expectativa por los créditos hipotecarios. "Las nuevas líneas han generado un incremento fuerte de las consultas por parte de la demanda a los anuncios de venta", describe Barni.
"Los créditos hipotecarios, si bien han despertado interés, aún no registran cambios significativos en el volumen del mercado", considera Alejandro Banzas, economista jefe de Reporte Económico. Según el BCRA, el stock varió en lo que va de 2016 tan solo unos 2000 millones de pesos, apenas un 3,7%, muy por debajo con la inflación registrada durante este año. Si ese incremento lo promediamos en dólares y a un préstamo promedio de u$s 50.000 equivaldría a unos 2600 créditos.

Blanqueo

Por otro lado, las cifras del blanqueo por ahora serían menores a las esperadas: en las primeras tres semanas sólo se blanquearon unos u$s 2000 millones, alrededor de un 10% del total que el mercado descontaba como total del plan. "Si bien la cantidad de blanqueadores creció con fuerza en los últimos días, lo cual estaría dejando entrever una dinámica aceleracionista, nada asegura que el plan logre recaudar más de u$s 10.000 millones, o sea, la mitad de lo que se esperaba hace pocos meses", considera Fernández. Si 15% del dinero blanqueado se dirige hacia demanda neta de inmuebles, habría un empuje de demanda equivalente a tres meses de actos de compraventas en la Ciudad, una cifra significativa, hipotetiza el economista jefe de Oikos, quien sin embargo considera que este escenario es optimista y que, más allá de las especulaciones, habrá que ver si se valida en el mercado.

"Si bien ya se comenzaron a realizar algunas operaciones con dinero del blanqueo, todavía son más las expectativas que su concreción", afirma Gabriela Goldszer, vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario, quien sí advierte muchas consultas.

"El blanqueo no está impactando en el mercado de los inmuebles, ya que no hay ningún beneficio adicional para quien quiera entrar por la vía inmobiliaria", evalúa Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario. "No esperamos gran impacto por parte del sinceramiento en los precios de los inmuebles", dice Barni.

"Hay muy poca repercusión del blanqueo en el sector inmobiliario porque el blanqueo, en general, no está teniendo el éxito que se esperaba", coincide Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, quien considera que una exención del Impuesto a las Ganancias, como la de las inversiones en acciones o fideicomisos abiertos, ayudaría mucho, especialmente con los fondos cerrados inmobiliarios, que son los que más blanquearían.

"Tanto el blanqueo como los créditos hipotecarios necesitan un asentamiento, no funcionan en el acto, requieren de tiempo, análisis y toma de decisiones", evalúa Armesto, asesora de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). La Cámara de Desarrolladores Urbanos espera que ambas medidas reactiven el mercado inmobiliario y de la construcción pero a mediano plazo.

La voz de los escribanos

"El blanqueo en el ámbito notarial está impactando de forma muy positiva. La gente nos consulta permanentemente sobre el tema y, en particular, sobre el depósito de dinero en efectivo que estipula la Ley de Sinceramiento Fiscal", sostiene Juan Manuel Sanclemente, prosecretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad. La posibilidad de depositar dinero en efectivo en cuentas bancarias a nombre del titular vence en pocos días.

Según la Ley de Sinceramiento, el dinero debe permanecer depositado en la cuenta del titular por un plazo no menor a seis meses o hasta el 31 de marzo de 2017 inclusive, excepto que sea utilizado para la compra de bienes inmuebles o muebles registrables. "En el caso de los inmuebles, nos piden asesoramiento para poder avanzar tranquilos en las distintas etapas de una compraventa y evitar retrasos o complicaciones. Las variables de una compraventa son muchas y cada caso requieren un asesoramiento notarial particular", explica.

"La mejora del sector inmobiliario se debe a distintas causas: las alternativas crediticias que ofrecen los bancos, el levantamiento del cepo cambiario, el sueño de muchos argentinos de tener su casa, la baja de las tasas de interés por el BCRA y el blanqueo de capitales", argumenta Sanclemente. Para el prosecretario del Colegio de Escribanos, el sinceramiento fiscal y los nuevos créditos hipotecarios, cuya evolución dependerá de la baja de la inflación y la mayor estabilidad económica, tendrán "consecuencias alentadoras en la dinamización del mercado inmobiliario".

El metro cuadrado en la región

El metro cuadrado promedio en la Ciudad de Buenos Aires -en torno a los u$s 2200- se ubica algo por debajo del metro cuadrado promedio en Santiago de Chile (u$s 2300), mientras que ambos se ubican muy por debajo del metro cuadrado en las principales ciudades brasileñas (en la ciudad de Buenos Aires es un 20% más barato que en San Pablo, que muestra una valuación promedio cercana a los u$s 2900 por metro cuadrado), en parte porque la apreciación del real durante el último año (superior al 20%) encareció la medición en dólares, según la plataforma web y mobile de propiedades Properati.

Pero dentro de las principales ciudades de la región hay una variada gama de valores, enfatiza Banzas. Por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires, hay barrios como Recoleta que pueden alcanzar valores de u$s 2500 y Barracas con un valor promedio de u$s 1400. En Brasil, en una ciudad pujante e industrial como San Pablo los valores pueden rondar entre u$s 3000 y u$s 5000, con tendencia a la baja de éste último valor. En Montevideo, los valores son más dispares y van desde u$s 1200 a u$s 2500.

El metro cuadrado en salarios En términos salariales, las posiciones relativas son similares: mientras que en Santiago de Chile se requieren alrededor de 14 años de una remuneración promedio para adquirir un departamento de 40 metros cuadrados, en la ciudad de Buenos Aires se precisan alrededor de 12 años, ambas cifras notablemente inferiores que las de Brasil, donde se requieren más de 20 años de salario promedio para acceder a una vivienda en una ciudad como San Pablo, según un relevamiento de Properati.