Contáctenos

A través de este formulario podrá dejarnos sus comentarios, sugerencias o inquietudes.

Dirigido a:

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Reportar Comentario

Estas reportando este comentario a la redacción de El Cronista.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar

Recomendar Nota

A través de este formulario podrá recomendar la noticia que esta leyendo.

Todos los campos son obligatorios.
Cancelar
U$D
/
MERVAL

Los desafíos del Código Civil

De acuerdo a lo previsto en el art. 3 de la Ley 26.994 (que sancionó el Código Civil y Comercial), ciertas normas fueron "derogadas sin reposición". Es decir, la derogación es plena desde lo formal aunque el instituto o entidad a la que se refería la norma fuera re-emplazada por una nueva estructura.
Uno de esos casos es el de la Propiedad Horizontal. La Ley 13.512 permaneció durante años sin modificaciones. Con sólo un reglamento (Dec. 18.734/49), más el atinado criterio de jueces y doctrinarios, compartió la vida de millones de argentinos. Esta ley es un ejemplo del "common law", donde las construcciones jurídicas se asientan en la aplicación "pacífica y reiterada…" de los criterios judiciales.
Por el art. 148 del CCyC se le confiere "personalidad jurídica" al consorcio de propiedad horizontal. Dicha "persona" está obligada a llevar contabilidad (art. 320): debe llevar libros "indispensables" y cumplir con las "formalidades" de la contabilidad (arts. 324 y 325). La "autoridad local" puede eximir al Consorcio de llevar registros cuando "por el volumen de su giro, resulta inconveniente sujetar(se) a tales deberes…".
La cuestión no es simple. ¿A qué tipo de Consorcio se le eximirá de llevar contabilidad? Imaginamos que al pequeño pero también diríamos que no se eximirá al "gran" Consorcio, como resulta ser el de un mega-emprendimiento. Ahora los "conjuntos inmobiliarios" (como clubes de campo o parques industriales) son una propiedad horizontal especial (art. 2075). Es lógico que la excepción no tenga andamiento.
No hemos descubierto ninguna crítica de la doctrina hacia la factura que presenta el CCyC cuando regula la Propiedad Horizontal como derecho real (arts. 2037 a 2072). Más allá de cuestiones que pueden o no tener aceptación en comparación con el régimen anterior, todo parece indicar que la reforma que entró a regir en agosto ha sido positivamente receptada. Sin embargo, en varias reuniones hemos escuchado voces preocupadas: ¿cuál será el régimen de responsabilidad "personal" de los consejeros? (art. 2064). Ya no son únicamente el Administrador y la Asamblea los órganos de la persona jurídica privada, sino que también lo es el Consejo de Propietarios.
Las preocupaciones apuntan a la responsabilidad civil, contractual o extracontractual de tales Consejeros pero también a su eventual responsabilidad tributaria, frente a los demás condóminos y frente a los terceros. Es cierto que salvo el caso de vacancia o ausencia del Administrador, el Consejo no administra. Pero no son pocas las veces que esas situaciones se producen o, por otro lado, podría ser fuente de responsabilidad la propia regulación que emerja del Reglamento de Copropiedad.
Nos parece excelente la posibilidad que brinda el CCyC de que el Administrador sea una persona jurídica. Dado que ahora el Consorcio tiene esa personalidad es lógico que tenga un patrimonio (art. 2056 inc. e). Será un desafío determinarlo con exactitud. De aquí pasamos a otro intríngulis jurídico: ¿podrán ser los Consorcios sujetos concursables o pasibles de quiebra? Una voz autorizada ha dicho que tal posibilidad no inquieta porque todo sujeto privado es factible de ocurrir a la legislación concursal, basándose en el art. 2 de la Ley 24.522 (y modif.), que conforma un "microsistema" que no fue modificado. Otra opinión niega el concursamiento por la particular finalidad del Consorcio.
Somos conscientes del desafío de esta nueva "etapa". Sabemos también que pese a contar con una regulación más armoniosa y moderna, no va a resolver por arte de magia problemas cotidianos de los consorcios. Esperemos que lo nuevo, si nuevo y bueno, sea mejor.