Viernes  15 de Junio de 2018

Jaqueada por el dólar, la construcción privada relega a la clase media

Los desarrolladores esperan que "en dos o tres meses" se acomode el mercado luego de la inestabilidad que generó la corrida cambiaria y la fuerte devaluación.

Jaqueada por el dólar, la construcción privada relega a la clase media
Los sacudones económicos, aunque sean circunstanciales, terminan afectando otras variables de la actividad. Luego de la corrida cambiaria, la devaluación del peso y la afectación de la confianza en la población respecto a la posibilidad de acceder a un crédito, la construcción terminó pagando con una incertidumbre que alcanzó tanto al ladrillo público como al privado. A las malas noticias se le sumó el recorte de $30.000 millones que el Gobierno Nacional anunció para la obra pública en 2019, generando un contexto incierto en materia de actividad y de empleo en el sector.

El golpe a la obra pública, que se verá reflejado en los niveles de empleo, se contagió al sector privado, pero con otras características. Los desarrolladores que tenían obras en marcha las continuaron buscando alternativas, pero empezaron a dejar de lado los proyectos destinados a la clase media para centrar casi la totalidad del negocio en los segmentos premium.

Rodrigo Fernández Prieto, managing partner de la empresa que lleva su nombre, explica que "la realidad del mercado de real estate tiene desde hace tiempo dos problemas complicados que hacen que la actividad tienda a ser dificultosa, a paralizarse y complique la búsqueda de inversores". Por un lado, es cierto que el segmento de clase media, que se movió con créditos UVA, se vio favorecido en cuanto a la toma de compradores, pero la mayoría se vuelca a departamentos usados. "Eso resuelve un problema, pero la otra mitad tenemos que ver cómo hacemos para fomentar desarrollos inmobiliarios apuntados a la clase media, que son los que realmente le importan a la Argentina porque dan trabajo a mucha gente", dice Fernández Prieto. Y agrega: "Ese problema no está resuelto, porque la mayoría de los créditos que dan los bancos son sobre hipotecas y no sobre boletos".

El desarrollador añade que otra dificultad "es la presión impositiva sobre la industria de la construcción. Toda la carga, cheques, IIBB, IVA, los sellos, hace que en muchos de los casos si el metro cuadrado no se puede vender por arriba de los u$s 5000 prácticamente los negocios sean muy poco rentables". Su compañía, pone como ejemplo, está apostando hoy sus cañones a la venta de The Links Towers, en Puerto Madero, una inversión de u$s 125 millones y perfil ultra Premium: amenities de lujo y centro en la tecnología.

Fernández Prieto se centra, además, en la sensación que generó en el público el sacudón del tipo de cambio, que llevó el dólar de $20 a $27 en cuestión de semanas. "Cuando cunde el miedo, el mercado acompaña y tiende a abstraerse. Luego de uno o dos meses se empiezan a soltar nuevamente. Tenés hoy consultas y ventas porque estamos en premium total, el valor del metro cuadrado es Puerto Madero, donde el más caro se vende. Aun así, hubo una pequeña base de consultas y actividad luego del cimbronazo. Creemos que se empezó a recuperar un poquito a partir de la semana pasada", estima. Asimismo, apunta a que no se está mirando "la baja de la rentabilidad en los emprendimientos inmobiliarios. Eso se trabaja con incentivos, normas nuevas que hagan que los que pueden invertir y tienen capital lo vean como un negocio atractivo".

En ese sector hoy coinciden en que, aún en este contexto difícil, la actividad se movió mejor que en la última parte del kirchnerismo. Pero añoran todavía los niveles del 2007, el mejor año del ladrillo en la última década, período que luego se deshilachó por medidas macro y micro que para el sector fueron desafortunadas.

Gonzalo Monarca, del Grupo Monarca, remarca que las complicaciones del sector no impactan a todos por igual. "El segmento premium se está moviendo muy bien. Lo que va a pasar con las altas tasas y la devaluación es que se frenan un poco los créditos, y los que eran productos de crédito medio van a estar un poco más frenados". El CEO inmobiliario coincide con fernández Prieto en los plazos estimados para resolución de las tensiones: "Estamos esperando estos dos o tres meses para que todo se acomode. Creemos que lo del FMI fue positivo para la Argentina, tenemos que buscar una estabilización financiera". Aclara, de todos modos, que "desde la corrida, se frenaron muchos proyectos intermedios que había por la tasa. Cuando hay un cimbronazo en el país, los premium se mueven. Pero lo que necesitamos que se mueva es el segmento de la clase media, y eso es justamente lo que se frena".

Ganadores

Uno de los círculos más virtuosos del ladrillo, hoy está puesto en el corredor norte que, según los desarrolladores, "logró superar sin problemas la fluctuación del dólar y el impacto de la situación económica que atraviesa el país".

Hay allí más de u$s 200 millones en proyectos, y el comprador ya fue perfilado: viene de vivir en casas y se mueve a esa zona por cuestiones de seguridad y confort. El sector premium, el ganador en medio de la crisis, ya mueve más de u$s 500 millones en obras. Uno de los proyectos más importantes en la materia es de CRIBA, en Alvear Tower, con un metro cuadrado que oscila entre los u$s 8000 y u$s 13.000, muy lejos del bolsillo medio, y ofrece unidades de entre 90 y 525 metros cuadrados.

"La actividad sigue, nosotros estamos con varias cosas que venían de arrastre. Incluso, posteriores a la crisis. Pero hubo un cambio de humor grande, y el timing fue lo peor de todo: en el momento en el que el sector se estaba acomodando, venía el crédito creciendo ocurre el cimbronazo, y esto otra vez desacomoda a una industria que es de mediano y largo plazo. Es de nuevo frenar, esperar, ver qué pasa", explica Santiago Tarasido, jefe e CRIBA. Y agrega que "el sector medio es el mayor problema, porque estamos tratando de ampliar la demanda a más compradores, y esto es un freno. Porque, además, empezás a depender de los créditos intermedios, y hoy ir a pedir uno con una tasa del 40% es complicado. De todos modos, creo que el camino que hay es el camino por el que hay que ir, en todo sentido", opina.

Los más afectados

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, hace foco en el mayor problema de la crisis: la falta de accesibilidad al crédito que trabó la parte gruesa del mercado, las compras de la clase media. Asegura que "en materia de ventas y movilidad de mercado, se afectó al que venía de la mano de un crédito hipotecario, que es lo que había movilizado la compra- venta desde el segundo cuatrimestre del año pasado".

Rozados confirma que "la devaluación impactó por aumento de precios y se sumó el aumento de tasas". Ergo, "califica menos gente, independientemente del conflicto que podía tener aquel que estaba ya en curso de comprar un propiedad", dice, en referencia al sector de la población que había fijado un valor con el dólar y se disparó en pesos.

"También habrá menor ingreso de compradores vía crédito, lo que prevé que tal vez esta demanda que había respondido muy bien en cantidad, hacia futuro no sea tanta", completa. Rozados confiesa que en la actualidad la realidad es que "hace falta casi un 150% más de ingreso demostrable para calificar para una propiedad, y eso pega en los sectores medios".

Stand by

"Los desarrolladores que estaban a punto de lanzar proyectos, van a esperar a ver cómo se acomoda la macro. No se van a tomar decisiones por lo menos hasta dos o tres meses", admite Rozados. Y concluye: "El lado positivo es que hoy en dólares es más barato construir, un 20% más barato. Pero rápidamente la inflación va corriendo esa diferencia, que dura por muy poco tiempo. Va a ser complicado el tercer cuatrimestre de este año".

Por lo pronto y en vista del nuevo escenario, esta semana el Gobierno empezó a mantener reuniones con desarrolladores para buscar soluciones en el lado privado del negocio. Al mismo tiempo, desde el Ministerio del Interior que conduce Rogelio Frigerio salieron a mostrar cifras de ejecución pública para contener la bronca de los ladrilleros. El detalle muestra que "en los primeros cinco meses de 2018, la inversión en infraestructura superó los 77 millones de pesos, alcanzando el 41% de la ejecución presupuestaria. Para este año, el Gobierno nacional tiene presupuestado más de 186.450 millones en obras de transporte, vivienda, urbanizaciones, hídricas, construcción de escuelas y hospitales, y obras energéticas". Mientras que la cartera de Interior "devengó, de enero a mayo, casi 35.900 millones, superando el 60% del presupuesto en obras.

Para el 2018, tiene un presupuesto de casi 58.400 millones. Entre las áreas de obras, se destacan Recursos Hídricos (58%), Infraestructura Urbana (55%) y Vivienda (46%)". A su vez, el Ministerio de Transporte, que conduce Guillermo Dietrich, devengó de enero a mayo más de 21.500 millones, alcanzando el 37% de ejecución presupuestaria. Para 2018, tiene un presupuesto de casi 57.500 millones. Entre las áreas de obras, se destacan Vialidad (42%) y Automotor (39%). Y el Ministerio de Energía y Minería, que conduce Juan José Aranguren, devengó de enero a mayo más de 7.400 millones, logrando un 45% de ejecución presupuestaria. Para el 2018, tiene un presupuesto de más de 16.350 millones. Entre las áreas de obras, se destacan las energéticas (31%).

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